POWERED BYmaster lex

Traspasos destinados a vivienda: mucho cuidado con su tasación en el BCR

Una consulta frecuente de estimados usuarios de nuestro sistema Master Lex Cálculos, se refiere a la tasación de timbres en los traspasos de inmuebles destinados a vivienda.   La duda surge cuando obtienen resultados distintos a los que aparecen en el sistema de tasaciones del Banco de Costa Rica.   Lamentablemente muchas veces nos consultan después de haber realizado el pago de timbres, debiendo iniciar las gestiones para recuperar lo pagado en exceso ante las diversas instituciones receptoras de timbres.

A pesar de que hemos advertido repetidamente sobre esta situación, nos parece importante hacerles nuevamente este atento recordatorio.

Mediante reforma introducida al art. 14 de la Ley de Creación del Timbre Agrario por la Ley 9036 de Transformación del Instituto de Desarrollo Rural (INDER)  se establecieron tarifas reducidas del timbre agrario cuando se traspasan inmuebles destinados a vivienda.

Es así que aquéllos traspasos con una estimación inferior a  ¢65,801,000 deben pagar  ¢1 colón por cada ¢1000 colones de timbre agrario, y aquéllos que sobrepasan ese límite pero valen menos de ¢133,000,000 pagan ¢1.25 colones por cada ¢1000 colones.   Por el contrario, los inmuebles que no tienen como destino la vivienda, cancelan siempre de timbre agrario ¢1.50 colones por cada ¢1000 sin importar la estimación del traspaso.

Estas tarifas diferenciadas provocan que si una persona requiere realizar el traspaso de una vivienda pero elije incorrectamente la opción a utilizar en el sistema del BCR,  termine pagando sumas bastante cuantiosas de timbre agrario en forma innecesaria.

Es importante, por consiguiente, que tome nota que si el traspaso que requiere tasar es de una vivienda, debe elegir dentro del listado de opciones del BCR, las opciones denominadas VENTA DESTINADA A VIVIENDA o bien DONACION DESTINADA A VIVIENDA.

¿Qué traspasos califican como «destinados a vivienda»?

En consulta que hicimos hace algún tiempo a la Coordinación del Registro Inmobiliario nos recomendaron estudiar el contenido de la Circular RIM-023-2012. Puede descargar su texto haciendo clic a continuación: VER CIRCULAR RIM-023-2012

Califican como inmuebles destinados a vivienda aquéllos que en su asiento registral expresamente indiquen tal naturaleza, por ejemplo:  lote con casa .   Las propiedades afectadas al régimen de habitación familiar se consideran igualmente como destinadas a vivienda.   En ninguno de estos casos, resulta necesario que el notario dé fe de dicha condición.

Los «lotes para construir» según nos indicó la Coordinadora de Registradores podrían destinarse a locales comerciales, por lo que no corresponde aplicar las tarifas más beneficiosas del timbre agrario.   En cuanto al traspaso de filiales, lo que debe observarse es el destino del condominio como tal, por ejemplo, si el condominio está destinado a uso habitacional, eso significa que no podrá tener un destino diferente, como por ejemplo comercial. En el caso de que el condominio esté destinado a uso habitacional y comercial, entonces deberá verse la naturaleza de la filial descrita en el Registro, generalmente ahí se indica el destino específico de esa filial y en caso de no decirlo, deberá rectificarse la naturaleza, teniéndose el cuidado de que dicha rectificación se ajuste al destino general del condominio.

En ningún caso es pertinente que el notario dé fe expresamente de que la filial sirve como vivienda, porque no le consta esta situación  y por ello, es el propietario quien debe manifestarlo solicitando la rectificación de naturaleza, acto que por supuesto deberá cubrir los derechos y timbres correspondientes.   Así lo encontramos establecido en la Circular en comentario: «… si en un mismo instrumento se rectifica la naturaleza de tal forma que se le asigne o vincule su dedicación a vivienda, el traspaso será objeto del beneficio que en ese sentido contempla la reforma hecha por la Ley del INDER  (el documento deberá cancelar los correspondientes Derechos de Registro por la rectificación de naturaleza).» 

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

5 de 5 Comentarios

  1. Maria Isabel Arguedas León • 13 octubre, 2021

    Por favor quiero saber cuanto vale una escritura de venta de un 50 de propiedad con casa con un valor fiscal de 41.5 millones
    Y otra de 9.5 millones

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 14 octubre, 2021

      Si el valor fiscal total de la propiedad es de 41,500,000, y si solamente se va a traspasar el 50%, entonces la tasación de los timbres, impuesto de traspaso y honorarios deberá realizarse como mínimo sobre el 50 % de ese monto, a saber, sobre la cantidad de 20,750,000. El total de timbres sería de 163,061.50, el impuesto de traspaso: 311,250 y los honorarios del notario (incluyendo IVA): 401,856 para un gran total de 876,167.55 Tratándose de una venta por más de $10,000 deberá tomar en cuenta el cobro de 60,500 por concepto de la Declaración Jurada que es obligatorio que el comprador rinda sobre la procedencia de los fondos.

      En el caso de una compraventa valorada en 9,500,000 el total a pagar (incluyendo timbres, impuesto de trapaso, honorarios) es de 434,986

      Responder
  2. S. Young • 11 octubre, 2021

    La calificación es muy subjetiva dependiendo del registrador siendo que en cierta ocasión presenté dos escrituras de 2 lotes contiguos en un condominio, en ambas cancelé con la tasación de Venta destinada a vivienda, siendo que en la naturaleza claramente establecía que era lote destinado a uso habitacional. Una de las escrituras se inscribió sin defectos, la otra escritura la calificaron defectuosa porque la tasación era errónea alegando que debía ser Venta no destinada a vivienda porque era un lote, aun cuando en la naturaleza se mencionaba que era lote para construir de ¨USO HABITACIONAL¨. El coordinador de inmuebles alegó que el registrador tenía la razón alegando que debía ser Venta no destinada a vivienda.

    Responder
  3. Julio Alb. Cordero Mora • 09 octubre, 2021

    En relación con lo indicado. Cabe consultar si el uso de suelo determina qué es zona habitacional, o bien, el plan regulador así lo determina al momento de la transacción, el pago debería realizarse con la tarifa diferenciada y no la generalización. Cierto ? De lo contrario implicaría una diferencia violatoria del principio de igualdad respecto de los condominios habitacionales previo a su construcción, lo que se ha denominador en otras latitudes pre-horizontalidad. Ha sido definido ese tema respecto de los lotes para construcción de vivienda ?

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 14 octubre, 2021

      Estimado don Julio, lo que tenemos entendido es que a nivel registral en realidad no se toma en consideración el «uso de suelo» sino si de la información existente en el asiento registral es evidente la existencia de una casa de habitación ya construida en el inmueble que será traspasado. En caso de que del asiento registral no se desprenda ese hecho, podría solicitarse, en la propia escritura de traspaso,la rectificación de la naturaleza para que se consigne la existencia de una vivienda. En este caso, el registrador a cargo del documento sí aplicará las tarifas más reducidas de timbre agrario, pero deberá tener cuidado de pagar los 2,000 de Derechos de Registro y otros timbres correspondientes a la solicitud de rectificación de naturaleza.

      En resumen, a pesar de que en la Ley de Creación del Timbre Agrario se señala que los terrenos «destinados a vivienda» gozarán de tarifas más reducidas, lo cierto es que a nivel registral se exige que en el inmueble ya exista de hecho la construcción de la vivienda al momento del traspaso.

      Responder

Dejar un comentario
PAUTAS PARA PARTICIPAR EN ESTE BLOG

*