Una consulta frecuente de estimados usuarios de nuestro sistema Master Lex Cálculos, se refiere a la tasación de timbres en los traspasos de inmuebles destinados a vivienda. La duda surge cuando obtienen resultados distintos a los que aparecen en el sistema de tasaciones del Banco de Costa Rica. Lamentablemente muchas veces nos consultan después de haber realizado el pago de timbres, debiendo iniciar las gestiones para recuperar lo pagado en exceso ante las diversas instituciones receptoras de timbres.

A pesar de que hemos advertido repetidamente sobre esta situación, nos parece importante hacerles nuevamente este atento recordatorio.

Mediante reforma introducida al art. 14 de la Ley de Creación del Timbre Agrario por la Ley 9036 de Transformación del Instituto de Desarrollo Rural (INDER) se establecieron tarifas reducidas del timbre agrario cuando se traspasan inmuebles destinados a vivienda.

Es así que aquéllos traspasos con una estimación inferior a ¢65,801,000 deben pagar ¢1 colón por cada ¢1000 colones de timbre agrario, y aquéllos que sobrepasan ese límite pero valen menos de ¢148,000,000 pagan ¢1.25 colones por cada ¢1000 colones. Por el contrario, los inmuebles que no tienen como destino la vivienda, cancelan siempre de timbre agrario ¢1.50 colones por cada ¢1000 sin importar la estimación del traspaso.

Estas tarifas diferenciadas provocan que si una persona requiere realizar el traspaso de una vivienda pero elije incorrectamente la opción a utilizar en el sistema del BCR, termine pagando sumas bastante cuantiosas de timbre agrario en forma innecesaria.

Es importante, por consiguiente, que tome nota que si el traspaso que requiere tasar es de una vivienda, debe elegir dentro del listado de opciones del BCR, las opciones denominadas VENTA DESTINADA A VIVIENDA o bien DONACION DESTINADA A VIVIENDA.

¿Qué traspasos califican como «destinados a vivienda»?

Califican como inmuebles destinados a vivienda aquéllos que en su asiento registral expresamente indiquen tal naturaleza, por ejemplo: lote con casa . Las propiedades afectadas al régimen de habitación familiar se consideran igualmente como destinadas a vivienda. En ninguno de estos casos, resulta necesario que el notario dé fe de dicha condición.

Los «lotes para construir» según nos indicó la Coordinadora de Registradores podrían destinarse a locales comerciales, por lo que no corresponde aplicar las tarifas más beneficiosas del timbre agrario. En cuanto al traspaso de filiales, lo que debe observarse es el destino del condominio como tal, por ejemplo, si el condominio está destinado a uso habitacional, eso significa que no podrá tener un destino diferente, como por ejemplo comercial. En el caso de que el condominio esté destinado a uso habitacional y comercial, entonces deberá verse la naturaleza específica de la filial según descripción del asiento registral, pues generalmente ahí se indica el destino concreto de esa filial.  En caso de no decirlo, deberá rectificarse la naturaleza, teniéndose el cuidado de que la rectificación se ajuste al destino general del condominio.  Especial cuidado debe tenerse con lotes que aparezcan identificados como «fincas filiales primarias individualizadas»  pues en el Registro Inmobiliario se considera que ese tipo de descripciones corresponden a Condominios conocidos como «Verdes», es decir, sin viviendas, ni construcciones de ningún tipo, por lo que la tasación del timbre agrario en esos casos, no podría beneficiarse de las tarifas más reducidas del timbre agrario.

En ningún caso es pertinente que el notario dé fe expresamente de que la filial sirve como vivienda, porque no le consta esta situación y por ello, es el propietario quien debe manifestarlo solicitando la rectificación de naturaleza, acto que por supuesto deberá cubrir los derechos y timbres correspondientes. Si en un mismo instrumento se rectifica la naturaleza de tal forma que se le asigne o vincule su dedicación a vivienda, el traspaso será objeto del beneficio que en ese sentido contempla la reforma hecha por la Ley del INDER (el documento deberá cancelar los correspondientes Derechos de Registro por la rectificación de naturaleza).