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Completo estudio sobre el desahucio monitorio

Dada la cantidad de consultas que hemos recibido en relación con el comentario que sobre este tema publicamos el lunes de esta semana, nos permitimos retransmitir la siguiente explicación, clara y completa, que gentilmente nos facilitó el  Dr. Sergio Artavia.  Estamos seguros que ayudará a esclarecer muchas de las inquietudes.

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«El 30 de julio 2013, se aprobó en la Asamblea Legislativa, en segundo debate y definitivo, la denominada Ley de Monitorio Arrendaticio o mejor de Desahucio Monitorio.

Antecedentes.

La figura fue incorporada en el primer Proyecto de Código General del Proceso del 2001, redactado por el Dr. Ricardo Zeledón y por quien esto escribe[1]. Luego de ahí pasó a los sucesivos proyectos, y revisiones del Proyecto original del 2001, con muy pocos cambios, de su concepción original. Finalmente al Código Procesal Civil 2013, aprobado en primer debate el pasado 23 de julio 2013 y que está a la espera del segundo debate, posiblemente el próximo 1 de agosto, mantuvo la figura, en términos muy similares a la versión original del Proyecto del 2001. La figura del desahucio monitorio, en su estructura y concepción, la tomamos de una combinación de legislaciones comparadas.
Se deja así una larga historia de regulación del desahucio, como proceso sumario, con la estructura tradicional de emplazamiento previo, oposición, defensas previas, recursos interlocutorios, y pruebas, sentencia y apelación.

Novedades
1.- De sumario a monitorio. Como primera gran novedad, se pasa, como se dijo, de un proceso que históricamente fue un sumario de conocimiento –aunque reducido en sus plazos- a un proceso de estructura monitoria o invertida.

2.- Causales de desahucio en monitorio. Mediante este proceso privilegiado monitorio, sólo se puede acceder basado en dos causales: vencimiento del plazo del contrato y el no pago de la renta, servicios públicos[2] o cuotas condominales[3]. Otras causales, que no sean esas dos, se seguirán tramitando en la vía sumaria.

3.- Vencimiento de plazo. La causal de expiración del plazo procederá únicamente cuando el demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato de conformidad con el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, N.º 7527.

4.- Juzgado de desahucio. Se crean juzgados especializados de desahucio y se autoriza a la Corte Plena a reorganizar los tribunales con tal fin. Donde no existan esos despachos, será competente el Juzgado respectivo conforme a la ley.

5.- Requisitos de la demanda. La demanda deberá contener, además de la identificación de las partes, exposición sucinta de los hechos, fundamentos de derecho, monto de la renta, fecha de pago, causal invocada –sólo se permite vencimiento del plazo del contrato o falta de pago de renta, servicios público o cuotas condominales-, ofrecimiento detallado y ordenado de todos los medios de prueba y lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.

6.- Monitorio documental. Nuestro legislador, tanto en esta ley, como en la Ley de Cobro Judicial se ha inclinado por lo que se conoce en la doctrina procesal como monitorio documental –que lo distingue del monitorio puro en el que no se requiere documento, sólo la manifestación del demandante-.

Consecuencia de ser un proceso especial, monitorio documental, el arrendamiento se debe acreditar por distintos medios tales como, pero sin limitarse a: el contrato, resolución judicial anterior que lo establezca, comprobantes periódicos de pago, confesión prejudicial, cartas o correos electrónicos entre las partes, y cualquier documento escrito donde conste la relación entre arrendante y demandado. Pero en todo caso, se requiere prueba documental, independiente de la fuente o respaldo.

7.- Se mantiene la figura de la demanda defectuosa. Igual que el Código Procesal Civil, se debe otorgar un plazo de cinco días al actor para que la subsane, bajo pena de inadmisibilidad, si no lo cumple. El juez debe puntualizar los requisitos omitidos o no presentados como es debido.

8. Demanda defectuosa. Se mantiene así lo previsto en el art. 449 CPC[4] (según reforma de la Ley de Arrendamientos 7527, ampliando eso sí a la figura del “arrendante” y “subarrendante”), aunque entendemos que estos dos estaban comprendidos en la redacción amplia del artículo 449 CPC

9.- Contra quien procede el desahucio. El desahucio procederá contra el arrendatario, el subarrendatario, o el cesionario. Se mantiene lo establecido en el artículo 449 CPC. En los casos de desahucio contra el subarrendatario la legitimación activa la tiene el subarrendante y respecto del cesionario la tiene el propietario si la cesión es válida legalmente.

10.- Condena anticipada inicial. Al tratarse de un proceso de estructura monitoria, la resolución inicial no es emplazatoria, sino de condena o ejecución, es lo que se conoce como contradictorio invertido. Por esa naturaleza especial de esa estructura monitoria, admitida la demanda, se ordenará el desalojo en la resolución inicial, no el emplazamiento con contradictorio[5] como en los procesos de conocimiento.

11.- Plazo de oposición y para excepciones. En la resolución intimidatoria o de desalojo inicial, además, se le conferirá al demandado un plazo de quince días para que cumpla o se oponga, interponiendo en ese acto las excepciones procesales y materiales que considere procedentes. De manera que se amplía el plazo de traslado de 5 días del sumario a 15 días de la intimación del monitorio.

12.- Prueba admisible en la oposición fundada. Para fundamentar la oposición, solo será procedente el ofrecimiento de prueba admisible, pertinente y útil[6], de conformidad con las excepciones interpuestas. Solo se admitirá oposición que se funde en pago, prescripción, y falta de vencimiento del plazo. Igual regla se seguirá con las excepciones procesales que establezca la ley –art. 6.4 de la Ley-. En cuanto a la oposición “solo será procedente el ofrecimiento de prueba admisible, pertinente y útil, de conformidad con las excepciones interpuestas”.

13.- En la resolución intimatoria inicial, el juez prevendrá al demandado la obligación de continuar depositando en la cuenta y a la orden del Despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo en forma inmediata en caso de incumplimiento. Si hubiere duda sobre el monto del alquiler el juez determinará prudencialmente la suma a depositar.
Esto también constituye una verdadera revolución procesal pues ciertamente el artículo 451 CPC[7], luego de la reforma de la Ley 7527, establecía la misma obligación al arrendatario, sin embargo no había consecuencias o sanción por su incumplimiento, por lo que se convertía en letra muerta, como muerta era la posibilidad de pedir el desalojo por el no pago de las rentas sucesivas.

14.- Cuando se ordene la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas. Queda la posibilidad de cobrar, eso sí, rentas anteriores o gastos del propio proceso. Lo que sucede es que el proceso pierde interés actual, por el cumplimiento de su objeto principal, aunque se puedan ejecutar otras obligaciones, consecuencia del incumplimiento de pago anterior del demandado.

15.- Cuando terceros posean o subarrienden el inmueble, sin consentimiento del arrendador, no será necesario demandarlos ni notificarlos; pero estos podrán apersonarse para hacer valer sus derechos. Si procede la orden de desalojo, se ejecutará contra todos los ocupantes del inmueble[8].

16.- Si el demandado se allanare a lo pretendido, o no se opone dentro del plazo, o la oposición es infundada, o el demandado no hiciere alguno de los depósitos del precio del arrendamiento prevenidos, se ejecutará la resolución intimatoria, sin más trámite. La orden de desalojo, que está contenida en la resolución inicial intimidatoria, se expedirá vencido los 15 días de notificado el emplazamiento al demandado. El único supuesto en que no se expide la orden de lanzamiento, luego de vencido los 15 días, es cuando la oposición es fundada, esto es, la oposición que se funde en pago, prescripción, y falta de vencimiento del plazo –art. 6.4 de la Ley, pero con documentos idóneos, útiles y pertinentes.

17.- Audiencia oral. Ante la oposición fundada, cuando se alegue pago, prescripción, y falta de vencimiento del plazo, con prueba útil y pertinente –art. 6.4, el juez dentro del plazo de quince días naturales, realizará una audiencia oral que se regirá por lo dispuesto en los artículos 4 y 5.5 de la ley de cobro judicial[9], Ley N.º 8624 de 1 de noviembre de 2007. En cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria.

18.- Sentencia y conversión a ordinario. Concluida la audiencia oral, en la sentencia se determinará si se confirma o se revoca la resolución intimatoria. Si fuere estimatoria, además, el juez fijará de una vez los honorarios de abogado conforme a las disposiciones respectivas.
Cuando la sentencia sea desestimatoria, se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar que se haya acordado. No obstante, el actor podrá solicitar, en el plazo de ocho días a partir de su firmeza, que el proceso se convierta en declarativo. Admitida la conversión, se conservarán las medidas cautelares obtenidas, previo rendimiento de caución, y tendrá eficacia toda la prueba practicada con anterioridad.

19.- Recurso de apelación. El recurso de apelación deberá formularse en forma oral e inmediata, cuando se interponga en audiencia; en los demás casos, se hará por escrito dentro del tercer día. Deberá fundamentarse y se rechazará de plano a quien lo omita. Procederá únicamente contra las siguientes resoluciones:
a) La que rechaza la demanda.
b) La que declare con lugar las excepciones procesales.
c) La sentencia que se pronuncia sobre la oposición.

20.- Cuando la apelación de autos o de sentencias anticipadas se formule en la audiencia de pruebas, el procedimiento no se suspenderá, salvo que la resolución apelada le ponga fin al proceso. Si el aspecto recurrido no tiene efectos suspensivos, la apelación se tendrá como interpuesta en forma diferida y condicionada a que la parte impugne la sentencia, reitere la apelación y que esta tenga trascendencia en la resolución final, en cuyo caso, será resuelta al conocer la sentencia de segunda instancia.
Si la parte que interpuso el recurso no figura como apelante de la sentencia, la apelación diferida recobrará interés y deberá ser considerada, siempre que el recurso de otra de las partes resulte admisible.

21.- Cosa juzgada formal. La sentencia dictada en proceso monitorio tendrá efecto de cosa juzgada formal. Sin embargo, la presentación de un proceso declarativo no suspenderá la ejecución, ni siquiera rindiendo garantía. Permite la norma la presentación de un ordinario, aclarando lo que ya había señalado la jurisprudencia de casación[10] y de tribunales[11] de apelación que tienen por señalado que la interposición de un proceso para suspender o impedir la ejecución de la sentencia de desahucio, no tiene efectos enervantes de la cosa juzgada formal que deriva de ella, incluso la Sala Constitucional[12] ha valido esa posición, dando los argumentos para su constitucionalidad[13].

22.- Puesta en posesión. Firme la sentencia, sin más trámite, a la parte actora se le pondrá en posesión del bien por medio de la autoridad administrativa, con aplicación de lo dispuesto en materia de ejecución de sentencia. A solicitud del interesado, de ser necesario, la puesta en posesión se hará directamente por el tribunal o, en su caso, mediante comisión a otra autoridad judicial. De promoverse algún incidente para impedir esa actuación, se rechazará de plano, cuando sea evidente su improcedencia, sin recurso alguno.

23.Alquileres insolutos y derecho de retención. Firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar por la vía incidental, que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no satisfechas y los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiere cubierto.

24.- Para garantizar su pago, desde el inicio del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado y con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía. Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que establece la Ley de arrendamientos urbanos y suburbanos y el Código Civil.

25.- Se autoriza a la Corte Suprema de Justicia para que especialice tribunales, en primera y segunda instancia, para tramitar monitorios arrendaticios en cada circuito donde se requieran. Asimismo, podrá designar uno o varios tribunales en esa función específica.

26.- Expediente electrónico. Las gestiones, resoluciones y actuaciones del proceso, darán lugar a la formación de un expediente ordenado secuencial y cronológicamente, el cual se formará, consultará y conservará por medios tecnológicos. Se autoriza al Poder Judicial para que disponga cómo se formarán los expedientes y se respaldarán los actos procesales.

27.- Oralidad. Las audiencias deberán ajustarse al principio de oralidad. La expresión oral será el medio fundamental de comunicación. Solo serán escritos los actos autorizados expresamente por esta Ley y los que por su naturaleza deban constar de esa forma. Las sentencias y demás resoluciones contra las que cabe el recurso de apelación serán dictadas en su parte dispositiva de inmediato y en forma oral, debiendo señalarse en ese mismo acto hora y fecha, dentro de los cinco días siguientes, para la incorporación al expediente y entrega a las partes del texto integral del fallo, el cual será escrito. En caso de duda entre la aplicación de la oralidad y la escritura, el tribunal escogerá siempre la oralidad.

28.- Desahucios agrarios: Debido a la oposición de la jurisdicción agraria, que consideró que podría afectar los derechos del empresario agrario, esta Ley no aplica a los desahucios agrarios.

29.- Esta Ley rige a partir de su publicación. Curiosamente sin haber entrado en vigencia del nuevo CPC, ésta Ley de Desahucio Monitorio, mantendrá su vigencia, hasta tanto no entre en vigencia el nuevo CPC[14] –que tiene una vacatio legis de 20 meses, a partir de su promulgación.   (Para conocer el texto de las notas al pie referidas por el Dr. Sergio Artavia haga clic a continuación – DESCARGAR TEXTO NOTAS DESAHUCIO MONITORIO)  (Artículo del Dr. Sergio Artavia. Profesor de Derecho Procesal Civil y Arbitraje. Conferencista nacional e internacional. Autor de 14 obras de Procesal Civil y Arrendamientos. Abogado litigante. Socio del Bufete Artavia y Barrantes. Doctor en Derecho con énfasis en Derecho Civil y Procesal Civil. Miembro del Instituto Mundial de Derecho Procesal. Miembro del Instituto Iberoamericano de Derecho Procesal)

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

3 de 13 Comentarios

  1. Ángel • 03 marzo, 2017

    No me queda claro: Si el inquilino se esconde o no sale del bien arrendado, entonces como se le notifica?
    A través de los años los inquilinos vivazos siempre han optado así, para no darse por notificados.

    Responder
    • Sara • 16 agosto, 2017

      me esta pasando eso , la inquilina se esconde para no recibir la notificación, y me amenaza que me demanda si le quito los servicios que van incluidos en la mensualidad. pero yo ya no tengo dinero con que pagarlos y no se que hacer, llevo tres meses cubriendo todos los pagos sin recibir la mensualidad y yo no trabajo.

      Responder
  2. Loana Leiton • 25 noviembre, 2014

    Muy interesante su publicación, sin embargo tengo una duda, en el supuesto de que ya el inquilino moroso haya desocupado el bien, se fue sin haber cancelado las rentas adeudadas, no podría interponer este proceso monitorio de desahucio pues lo que estaría en cobro sería el cobro de alquileres insolutos, y por consiguiente no podría tramitarlo en los juzgados especializados que ven ahora esta materia? Debería ir a cobrar esos alquileres a la via de cobro y tramitarlo como un proceso de cobro normal? como proceso cobratorio y no de alquiler, o igualmente podría presentar el cobro en un juzgado que ve el monitorio arrendaticio?
    Les agradezco su respuesta

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