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Completo estudio sobre el desahucio monitorio

Dada la cantidad de consultas que hemos recibido en relación con el comentario que sobre este tema publicamos el lunes de esta semana, nos permitimos retransmitir la siguiente explicación, clara y completa, que gentilmente nos facilitó el  Dr. Sergio Artavia.  Estamos seguros que ayudará a esclarecer muchas de las inquietudes.

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«El 30 de julio 2013, se aprobó en la Asamblea Legislativa, en segundo debate y definitivo, la denominada Ley de Monitorio Arrendaticio o mejor de Desahucio Monitorio.

Antecedentes.

La figura fue incorporada en el primer Proyecto de Código General del Proceso del 2001, redactado por el Dr. Ricardo Zeledón y por quien esto escribe[1]. Luego de ahí pasó a los sucesivos proyectos, y revisiones del Proyecto original del 2001, con muy pocos cambios, de su concepción original. Finalmente al Código Procesal Civil 2013, aprobado en primer debate el pasado 23 de julio 2013 y que está a la espera del segundo debate, posiblemente el próximo 1 de agosto, mantuvo la figura, en términos muy similares a la versión original del Proyecto del 2001. La figura del desahucio monitorio, en su estructura y concepción, la tomamos de una combinación de legislaciones comparadas.
Se deja así una larga historia de regulación del desahucio, como proceso sumario, con la estructura tradicional de emplazamiento previo, oposición, defensas previas, recursos interlocutorios, y pruebas, sentencia y apelación.

Novedades
1.- De sumario a monitorio. Como primera gran novedad, se pasa, como se dijo, de un proceso que históricamente fue un sumario de conocimiento –aunque reducido en sus plazos- a un proceso de estructura monitoria o invertida.

2.- Causales de desahucio en monitorio. Mediante este proceso privilegiado monitorio, sólo se puede acceder basado en dos causales: vencimiento del plazo del contrato y el no pago de la renta, servicios públicos[2] o cuotas condominales[3]. Otras causales, que no sean esas dos, se seguirán tramitando en la vía sumaria.

3.- Vencimiento de plazo. La causal de expiración del plazo procederá únicamente cuando el demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato de conformidad con el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, N.º 7527.

4.- Juzgado de desahucio. Se crean juzgados especializados de desahucio y se autoriza a la Corte Plena a reorganizar los tribunales con tal fin. Donde no existan esos despachos, será competente el Juzgado respectivo conforme a la ley.

5.- Requisitos de la demanda. La demanda deberá contener, además de la identificación de las partes, exposición sucinta de los hechos, fundamentos de derecho, monto de la renta, fecha de pago, causal invocada –sólo se permite vencimiento del plazo del contrato o falta de pago de renta, servicios público o cuotas condominales-, ofrecimiento detallado y ordenado de todos los medios de prueba y lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.

6.- Monitorio documental. Nuestro legislador, tanto en esta ley, como en la Ley de Cobro Judicial se ha inclinado por lo que se conoce en la doctrina procesal como monitorio documental –que lo distingue del monitorio puro en el que no se requiere documento, sólo la manifestación del demandante-.

Consecuencia de ser un proceso especial, monitorio documental, el arrendamiento se debe acreditar por distintos medios tales como, pero sin limitarse a: el contrato, resolución judicial anterior que lo establezca, comprobantes periódicos de pago, confesión prejudicial, cartas o correos electrónicos entre las partes, y cualquier documento escrito donde conste la relación entre arrendante y demandado. Pero en todo caso, se requiere prueba documental, independiente de la fuente o respaldo.

7.- Se mantiene la figura de la demanda defectuosa. Igual que el Código Procesal Civil, se debe otorgar un plazo de cinco días al actor para que la subsane, bajo pena de inadmisibilidad, si no lo cumple. El juez debe puntualizar los requisitos omitidos o no presentados como es debido.

8. Demanda defectuosa. Se mantiene así lo previsto en el art. 449 CPC[4] (según reforma de la Ley de Arrendamientos 7527, ampliando eso sí a la figura del “arrendante” y “subarrendante”), aunque entendemos que estos dos estaban comprendidos en la redacción amplia del artículo 449 CPC

9.- Contra quien procede el desahucio. El desahucio procederá contra el arrendatario, el subarrendatario, o el cesionario. Se mantiene lo establecido en el artículo 449 CPC. En los casos de desahucio contra el subarrendatario la legitimación activa la tiene el subarrendante y respecto del cesionario la tiene el propietario si la cesión es válida legalmente.

10.- Condena anticipada inicial. Al tratarse de un proceso de estructura monitoria, la resolución inicial no es emplazatoria, sino de condena o ejecución, es lo que se conoce como contradictorio invertido. Por esa naturaleza especial de esa estructura monitoria, admitida la demanda, se ordenará el desalojo en la resolución inicial, no el emplazamiento con contradictorio[5] como en los procesos de conocimiento.

11.- Plazo de oposición y para excepciones. En la resolución intimidatoria o de desalojo inicial, además, se le conferirá al demandado un plazo de quince días para que cumpla o se oponga, interponiendo en ese acto las excepciones procesales y materiales que considere procedentes. De manera que se amplía el plazo de traslado de 5 días del sumario a 15 días de la intimación del monitorio.

12.- Prueba admisible en la oposición fundada. Para fundamentar la oposición, solo será procedente el ofrecimiento de prueba admisible, pertinente y útil[6], de conformidad con las excepciones interpuestas. Solo se admitirá oposición que se funde en pago, prescripción, y falta de vencimiento del plazo. Igual regla se seguirá con las excepciones procesales que establezca la ley –art. 6.4 de la Ley-. En cuanto a la oposición “solo será procedente el ofrecimiento de prueba admisible, pertinente y útil, de conformidad con las excepciones interpuestas”.

13.- En la resolución intimatoria inicial, el juez prevendrá al demandado la obligación de continuar depositando en la cuenta y a la orden del Despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo en forma inmediata en caso de incumplimiento. Si hubiere duda sobre el monto del alquiler el juez determinará prudencialmente la suma a depositar.
Esto también constituye una verdadera revolución procesal pues ciertamente el artículo 451 CPC[7], luego de la reforma de la Ley 7527, establecía la misma obligación al arrendatario, sin embargo no había consecuencias o sanción por su incumplimiento, por lo que se convertía en letra muerta, como muerta era la posibilidad de pedir el desalojo por el no pago de las rentas sucesivas.

14.- Cuando se ordene la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas. Queda la posibilidad de cobrar, eso sí, rentas anteriores o gastos del propio proceso. Lo que sucede es que el proceso pierde interés actual, por el cumplimiento de su objeto principal, aunque se puedan ejecutar otras obligaciones, consecuencia del incumplimiento de pago anterior del demandado.

15.- Cuando terceros posean o subarrienden el inmueble, sin consentimiento del arrendador, no será necesario demandarlos ni notificarlos; pero estos podrán apersonarse para hacer valer sus derechos. Si procede la orden de desalojo, se ejecutará contra todos los ocupantes del inmueble[8].

16.- Si el demandado se allanare a lo pretendido, o no se opone dentro del plazo, o la oposición es infundada, o el demandado no hiciere alguno de los depósitos del precio del arrendamiento prevenidos, se ejecutará la resolución intimatoria, sin más trámite. La orden de desalojo, que está contenida en la resolución inicial intimidatoria, se expedirá vencido los 15 días de notificado el emplazamiento al demandado. El único supuesto en que no se expide la orden de lanzamiento, luego de vencido los 15 días, es cuando la oposición es fundada, esto es, la oposición que se funde en pago, prescripción, y falta de vencimiento del plazo –art. 6.4 de la Ley, pero con documentos idóneos, útiles y pertinentes.

17.- Audiencia oral. Ante la oposición fundada, cuando se alegue pago, prescripción, y falta de vencimiento del plazo, con prueba útil y pertinente –art. 6.4, el juez dentro del plazo de quince días naturales, realizará una audiencia oral que se regirá por lo dispuesto en los artículos 4 y 5.5 de la ley de cobro judicial[9], Ley N.º 8624 de 1 de noviembre de 2007. En cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria.

18.- Sentencia y conversión a ordinario. Concluida la audiencia oral, en la sentencia se determinará si se confirma o se revoca la resolución intimatoria. Si fuere estimatoria, además, el juez fijará de una vez los honorarios de abogado conforme a las disposiciones respectivas.
Cuando la sentencia sea desestimatoria, se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar que se haya acordado. No obstante, el actor podrá solicitar, en el plazo de ocho días a partir de su firmeza, que el proceso se convierta en declarativo. Admitida la conversión, se conservarán las medidas cautelares obtenidas, previo rendimiento de caución, y tendrá eficacia toda la prueba practicada con anterioridad.

19.- Recurso de apelación. El recurso de apelación deberá formularse en forma oral e inmediata, cuando se interponga en audiencia; en los demás casos, se hará por escrito dentro del tercer día. Deberá fundamentarse y se rechazará de plano a quien lo omita. Procederá únicamente contra las siguientes resoluciones:
a) La que rechaza la demanda.
b) La que declare con lugar las excepciones procesales.
c) La sentencia que se pronuncia sobre la oposición.

20.- Cuando la apelación de autos o de sentencias anticipadas se formule en la audiencia de pruebas, el procedimiento no se suspenderá, salvo que la resolución apelada le ponga fin al proceso. Si el aspecto recurrido no tiene efectos suspensivos, la apelación se tendrá como interpuesta en forma diferida y condicionada a que la parte impugne la sentencia, reitere la apelación y que esta tenga trascendencia en la resolución final, en cuyo caso, será resuelta al conocer la sentencia de segunda instancia.
Si la parte que interpuso el recurso no figura como apelante de la sentencia, la apelación diferida recobrará interés y deberá ser considerada, siempre que el recurso de otra de las partes resulte admisible.

21.- Cosa juzgada formal. La sentencia dictada en proceso monitorio tendrá efecto de cosa juzgada formal. Sin embargo, la presentación de un proceso declarativo no suspenderá la ejecución, ni siquiera rindiendo garantía. Permite la norma la presentación de un ordinario, aclarando lo que ya había señalado la jurisprudencia de casación[10] y de tribunales[11] de apelación que tienen por señalado que la interposición de un proceso para suspender o impedir la ejecución de la sentencia de desahucio, no tiene efectos enervantes de la cosa juzgada formal que deriva de ella, incluso la Sala Constitucional[12] ha valido esa posición, dando los argumentos para su constitucionalidad[13].

22.- Puesta en posesión. Firme la sentencia, sin más trámite, a la parte actora se le pondrá en posesión del bien por medio de la autoridad administrativa, con aplicación de lo dispuesto en materia de ejecución de sentencia. A solicitud del interesado, de ser necesario, la puesta en posesión se hará directamente por el tribunal o, en su caso, mediante comisión a otra autoridad judicial. De promoverse algún incidente para impedir esa actuación, se rechazará de plano, cuando sea evidente su improcedencia, sin recurso alguno.

23.Alquileres insolutos y derecho de retención. Firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar por la vía incidental, que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no satisfechas y los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiere cubierto.

24.- Para garantizar su pago, desde el inicio del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado y con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía. Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que establece la Ley de arrendamientos urbanos y suburbanos y el Código Civil.

25.- Se autoriza a la Corte Suprema de Justicia para que especialice tribunales, en primera y segunda instancia, para tramitar monitorios arrendaticios en cada circuito donde se requieran. Asimismo, podrá designar uno o varios tribunales en esa función específica.

26.- Expediente electrónico. Las gestiones, resoluciones y actuaciones del proceso, darán lugar a la formación de un expediente ordenado secuencial y cronológicamente, el cual se formará, consultará y conservará por medios tecnológicos. Se autoriza al Poder Judicial para que disponga cómo se formarán los expedientes y se respaldarán los actos procesales.

27.- Oralidad. Las audiencias deberán ajustarse al principio de oralidad. La expresión oral será el medio fundamental de comunicación. Solo serán escritos los actos autorizados expresamente por esta Ley y los que por su naturaleza deban constar de esa forma. Las sentencias y demás resoluciones contra las que cabe el recurso de apelación serán dictadas en su parte dispositiva de inmediato y en forma oral, debiendo señalarse en ese mismo acto hora y fecha, dentro de los cinco días siguientes, para la incorporación al expediente y entrega a las partes del texto integral del fallo, el cual será escrito. En caso de duda entre la aplicación de la oralidad y la escritura, el tribunal escogerá siempre la oralidad.

28.- Desahucios agrarios: Debido a la oposición de la jurisdicción agraria, que consideró que podría afectar los derechos del empresario agrario, esta Ley no aplica a los desahucios agrarios.

29.- Esta Ley rige a partir de su publicación. Curiosamente sin haber entrado en vigencia del nuevo CPC, ésta Ley de Desahucio Monitorio, mantendrá su vigencia, hasta tanto no entre en vigencia el nuevo CPC[14] –que tiene una vacatio legis de 20 meses, a partir de su promulgación.   (Para conocer el texto de las notas al pie referidas por el Dr. Sergio Artavia haga clic a continuación – DESCARGAR TEXTO NOTAS DESAHUCIO MONITORIO)  (Artículo del Dr. Sergio Artavia. Profesor de Derecho Procesal Civil y Arbitraje. Conferencista nacional e internacional. Autor de 14 obras de Procesal Civil y Arrendamientos. Abogado litigante. Socio del Bufete Artavia y Barrantes. Doctor en Derecho con énfasis en Derecho Civil y Procesal Civil. Miembro del Instituto Mundial de Derecho Procesal. Miembro del Instituto Iberoamericano de Derecho Procesal)

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

10 de 13 Comentarios

  1. Mauricio A • 31 julio, 2014

    Excelente el aporte del Dr Artavia. Sé que el artículo tiene un año ya, pero agradecería que de ser posible se me aclarara qué sucede si el inquilino no deposita las rentas siguientes a la interposición del proceso, pese a habérselo ordenado así el juez que tramite el caso cuando no existan bienes a retener? Sé que existe un incidente de pago, pero, de no haber bienes a retener en el local o vivienda, ¿puede el arrendador pedir el embargo de vehículos, motos o bien viviendas que tenga el arrendatario? Mil gracias por cualquier aclaración.

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  2. Herman Mora • 17 septiembre, 2013

    Excelente Las notas de este blog.
    Respetuosas las preguntas.
    Sabiamente contestadas.

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  3. Geovana vargas • 29 agosto, 2013

    Agradecería que me aclararan si el derecho de retención puede recaer sobre bienes inembargables como el menaje de casa, esto pensando en un eventual remate o si solo es una medida de presión en la que el acreedor (arrendante) no puede adueñarse de los bienes, como es propio de esta figura jurídica.
    Aprovecho para agradecer a Master Lex la oportunidad de poder consultar con los especialistas.

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    • Dr. Sergio Artavia • 30 agosto, 2013

      Saludos colega Geovana. Es correcta su afirmación puesto que claramente el artículo 65 de la Lgaus señala que se «podra retener los bienes legalmente embargables». De esta frase se extrae que bienes que conforme al art. 984 del Código Civil no son embargables o por ley especial, no pueden ser objeto de retención (Nota: sobre el tema puede leer mi libro Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, pág. 528)

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  4. Jorge E. Ramos Ramos • 23 agosto, 2013

    Preliminarmente, el único sin sabor que me deja es el hecho que se relegue el “incidente de retención de bienes” para luego de la firmeza de la sentencia y desde el inicio del proceso INCIDENTAL (punto 24 de esta valiosa publicación), cuando, quizá, ya el inquilino haya abandonado el bien, haciendo nugatorio el derecho de cobro de las cuotas arrendaticias/gastos/cuotas condominales/costas no pagadas. Se entiende el espíritu de relegarlo para después de sentencia (comprobar y declarar la existencia de la deuda respetando el debido proceso), pero siento que debió mantenerse como medida cautelar típica (aun con caución en el peor de los casos) para ser gestionada por el actor inclusive con la presentación de la demanda y durante todo el proceso. Pareciera que habrá que intentar la retención de bienes como medida cautelar con caución basándonos en el CPC cuando las circunstancias y cuantía del asunto lo ameriten.

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  5. Henry Gonzalez • 23 agosto, 2013

    Solamente una pregunta, cuando no existe oposición, no es necesario solicitar la sentencia estimatoria, basta ejecutar la resolución intimatoria, gracias

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    • Lic. Silvia Pacheco • 23 agosto, 2013

      A don Henry le indicamos que ya hemos contactado al Dr. Artavia, quien con mucho gusto se ha ofrecido para atender su consulta y cualquier otra que puedan tener los participantes de este blog en relación con este tema del desahucio monitorio. Esperemos por consiguiente la contestación de don Sergio a esta consulta tan importante que plantea.

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    • Dr. Sergio Artavia • 28 agosto, 2013

      Es correcto colega Henry González.

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  6. Cristián Villegas • 22 agosto, 2013

    Siempre he sido un futurista creyente en la ruptura de paradigmas. Por eso apoyo y me gustan los cambios pero cuando traen alguna ventaja. Cuando estudié recuerdo a mis profesores de derecho comercial y procesal insistiendo en que el derecho era para proteger al que hace bien, y no defender al que hace mal.
    Está claro que el proceso de Desahucio actual lo que hace es defender al inquilino abusador y mal pagador, y por si no me lo creen los invito a estudiar el expediente 11-000178-0222-CI del Juzgado tercero civil de San José. Ese expediente es una verdadera Antología de como un inquilino irresponsable puede apoyarse en un Abogado con la ética que solo El sabrá, y lograr que un proceso de desahucio por falta de pago lleve más de 50 meses sin poder desalojar al inquilino. Desde luego que estas personas se han aprovechado de todas las instituciones del derecho procesal para abusar y cometer el más grande abuso que he visto.
    Los esahucios tienen tres problemas: la notificación, las etapas procesales apelables e interminables, y finalmente la majadería de que se tramita el desahucio independientemente del pago del alquiler.
    Con el nuevo Proceso Monitorio de Desahucio se soluciona muy bien el asunto del pago del alquiler posterior a la interposición porque obliga a depositar, pero sanciona el incumplimiento, cosa que se extrañaba en el anterior. Sin embargo no tiene sentido el que permita que el proceso siga su curso sin que obligue al inquilino a depositar lo que se reclama. Es obvio que la gran mayoría de desahucios son por falta de pago, así que para que el inquilino tenga derecho a ser escuchado en el proceso debería obligarsele a depositar los alquileres no pagados y que están siendo reclamados.
    Además me parece que este Monitorio debería ser monitorio también para el pago de los alquileres, porque lo que sucede actualmente es que el inquilno se queda viviendo sin pagar todos los meses que dure el proceso, luego cuando sale la sentencia, simplemente abandona el inmueble y no hay forma de cobrar los alquileres insolutos ni las costas. Es obvio que no debería permitirse al inquilino ser escuchado en el proceso si no deposita los alquileres impagos porque como inquilino no tiene gran arraigo para ser ubicado ya que se irá de ese domicilio.
    Otro gran error de este proceso es que permite la apelación cuando se dicte la resolución ordenando el desalojo por falta de pago de alquileres posteriores a la presentación de la demanda, porque eso significa otra vez que el juez A Quo admitirá la apelación cuya resolución durará 3 o 4 meses, tiempo en el cual no pagará el inquilino los alquileres. Esto nos lleva a la situación como la que expongo con el expediente que cité anteriormente, cualquier persona con muy pocos escrúpulos podría quedarse 50 o más meses a punta de apelaciones, y solicitudes de prórroga.
    Finalmente el tema de la notificación sigue siendo la gran piedra en el zapato de todos los procesos en nuestro país. En el expediente citado tuve que contratar los servicios de un Notario para hacer la Notificación y aun así la contraparte ignoró la notificación y se esperó hasta el dictado de la sentencia, para luego presentar un incidente de nulidad de la notificación. Mi propuesta siempre ha sido que el notificador llegue al inmueble y si no puede hacer la notificación, ponga una cinta adhesiva en la puerta, como cuando la CCSS cierra un local. Se le toma fotos y el Notificador entrega el acta indicando haber cumplido, si la gente rompe el sello, basta con volver a levantar un acta que demuestre ese hecho, para considerar bien hecha la notificación. Es más yo contrataría tiempos extra a los notificadores para que hagan esos sellos de noche, cuando la gente está adentro, así al salir en la mañana tienen que romper el sello.
    Finalmente: el proceso de desahucio y más ahora el monitorio de desahucio, son instituciones procesales para desahuciar, o sea son un instrumento judicial que se le otorga al propietario para poder recuperar la posesión de un inmueble que había dado en arriendo, por lo tanto deben proteger tal derecho, sin violar los derechos del arrendatario, pero protegiendo los derechos del propietario. Lamentablemente con este nuevo procedimiento no veo yo que tal cosa suceda. Es más desde el principio se extiende el plazo para contestar de 8 a 15 días.

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  7. Mayela Rojas • 22 agosto, 2013

    Verdaderamente muy completo el análisis. Muchas gracias al Dr. Artavia.

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