Suspensión de acuerdos condominales en el nuevo Código Procesal Civil
El estimado colega, LLM Carlos Cartín Feoli gentilmente pone a nuestra disposición el presente comentario sobre un tema que en la actualidad es causa de no pocos dolores de cabeza entre los condóminos y sus asesores legales, pero que podría tener una solución en el nuevo Código Procesal Civil.
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«El nuevo Código Procesal Civil (NCPC) entrará a regir el 8 de octubre del 2018. Significa toda una mejora en nuestro derecho procesal. Es mi intención realizar un breve análisis sobre un artículo llamativo: el artículo 89.
Menciona el artículo 89:
“Artículo 89- Suspensión provisional de acuerdos sociales, condominales y similares. Cuando se impute la infracción de derechos legales o convencionales, referidos a acuerdos sociales, condominales o de otras agrupaciones legalmente constituidas, se podrá disponer la suspensión provisional de los efectos del acuerdo impugnado. Para impedir la ejecución se podrá ordenar la anotación de la medida en el registro respectivo. Cuando se tratara de sociedades comerciales, el solicitante deberá demostrar y representar al menos el diez por ciento (10%) del capital. Si se tratara de otras personas jurídicas o entidades, deberá demostrar que es titular de cuotas en la misma proporción.” (Negrita no es del original).
En primer lugar, cabe una diferenciación. Un tema lo será el derecho de impugnar un acuerdo, y otro el solicitar la suspensión de sus efectos. El artículo 89 no aborda el derecho de impugnar, tarea la cual realiza el Código de Comercio y la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (LRPC), entre otros.
En segundo lugar, la aplicación de “titular de cuotas” podría entenderse para aquellas entidades que se rijan, claramente, por un sistema de cuotas. El reto de interpretación puede versar sobre el tema de los condominios.
Acuerdos condominales. La LRPC establece el derecho de cualquier propietario a plantear un proceso judicial contra lo acordado por una Asamblea de Condóminos. El artículo 26 de la LRPC permite esto, independientemente del porcentaje de participación de un propietario en el condominio.
El tema es: ¿qué se entiende por “titular de cuotas” del condominio, según el 89 del NCPC? No existe una “cuota” en un condominio, entendida como algún tipo de aporte que constituya propiedad. Para nadie es un secreto que un condominio no es una sociedad mercantil, y no existen acciones, cuotas o capital social. Existe la llamada “cuota condominal” pero éste término alude al pago que realiza un propietario para los gastos de mantenimiento.
No obstante, nuestra legislación, apoyada por la práctica inmobiliaria, creó los conocidos “valores porcentuales” y “coeficientes de copropiedad”. Estos hacen referencia, respectivamente, a la participación porcentual que tiene un propietario del condominio respecto del valor total del mismo; y a la participación sobre solamente los bienes comunes del condominio. El derecho de voto en las asambleas y el cobro de los gastos comunes se fijan sobre el porcentaje de valor; el coeficiente de copropiedad, por su parte, tiene importancia únicamente en el caso de que se disuelva el condominio y los condóminos pasen a ser copropietarios.
Hay que recordar que el valor porcentual de las fincas filiales es algo que se podría establecer «a dedo» al constituir el condominio. Esto significa que no necesariamente debe tener relación con el tamaño, ubicación o valor monetario de la finca filial, entre otros parámetros.
La palabra “cuota” encontrada en el numeral 89 del NCPC debería de ser entendida como el valor porcentual, que, como se dijo, es el índice de participación sobre el valor asignado a la totalidad del condominio, la totalidad del edificio. No se debería confundir con “cuotas de mantenimiento” o con “coeficiente de copropiedad”.
Siguiendo el artículo 89 del NCPC, un propietario que tenga asignado un valor porcentual de 7%, aunque su finca tenga un área o valor de mercado mucho mayor que otras, no podría solicitar la suspensión, por ejemplo, de un acuerdo de remodelación con cuotas extraordinarias tomado ilegalmente. Esto con el agravante que el administrador puede activar una hipoteca legal.
Así, no importaría la medida o área de la finca; tampoco el ya mencionado coeficiente de copropiedad; ni el valor de mercado de la finca, o el pago de cuotas de mantenimiento. Importaría el valor porcentual “discrecionalmente” establecido por el desarrollador del condominio para cada una de las fincas filiales al momento de creación del mismo. Este razonamiento iría acorde, al parecer, con el espíritu del numeral 89 y su frase “titular de cuotas”.
Sin lugar a dudas esta nueva herramienta será de gran utilidad para detener los abusos que algunas veces se cometen en la toma de acuerdos condominales; sin embargo, se deben hacer este tipo de interpretaciones extensivas a falta del uso de una terminología precisa.»
Licenciado en Derecho y Especialista en Derecho Notarial y Registral, ambos por la Universidad de Costa Rica. Máster en Derecho Transaccional Internacional por la American University Washington College of Law. Fue Asesor Legal del Ministerio de Comercio Exterior de Costa Rica (COMEX), Asesor Legal de la Promotora del Comercio Exterior (PROCOMER), Asesor Legal y posteriormente Gerente Legal de la corporación regional inmobiliaria Grupo Roble, ha fungido como Gerente de Procesos Legales de la corporación multinacional de tecnología Infosys BPM, y como Abogado Senior de la firma Lexincorp Central American Law Firm.
María Luisa Alfaro • 20 octubre, 2019
Consulta en la última asamblea del condominio de 38 condominios acuerdan cambiar el color de la tapia principal el cuál es un bien común . A la asamblea solo asisten 12 personas y siete votan cambiar el color afectado nuestras propiedades ya que desentona todo el condominio y nuestras propiedades pierden valor. Consulta se puede impugnar esa asamblea.