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Propiedad en condominio. Adquisición de bienes comunes.

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16 Comentarios
Agradecemos al Lic. Carlos Cartín Feoli,  este valioso aporte sobre un tema de frecuente consulta dentro del Régimen de la Propiedad en Condominio, que conviene abrir al intercambio de ideas y de posibles soluciones. ——————– “El artículo 27 de la ley 7933 del 28 de octubre de 1999, conocida como Ley Reguladora de la Propiedad en […]

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Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Encargada de la administración y actualización de Tirant Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

16 de 16 Comentarios

  1. Rog Montagne • 23 septiembre, 2021

    Para entender en términos sencillos, un condominio con una administración financiera superavitaria, puede comprar una filial de su propio condominio, la usos productivos que serán de beneficio para todos los propietarios en general?

  2. MARIA ARIAS • 08 agosto, 2020

    Hola, que acciones se pueden tomar contra el Registro si creó un condomio, sin diseño de sitio debidamente visado por INVU- SALUD-MUNICIPALIDAD- UNEN. lo único que existe en la escritura es una razón notarial que dice, DOY FE QUE TUVE A LA VISTA LAS AUTORIZACIONES??? A LA FECHA NO EXISTE EL DISEÑO VISADO?

    • Jean Pierre Pino • 10 agosto, 2020

      En qué fecha se constituyó el condominio? antes o después de que el Registro tuvo acceso a la plataforma del APC?

  3. Manfred Pinnock • 09 marzo, 2016

    No pretendo hacer una publicación amplia sobre lo que considero sería una de las soluciones posibles al caso en discusión. No obstante procedo de forma breve a indicar que por medio de acuerdo de condominos es posible el constituir un fideicomiso de administracion con fines específicos, siendo en este supuesto el condominio el fideicomitente y fideicomisario, y nombrando al fiduciario que considere capaz para ejecutar las funciones que le son inherentes en virtud del contrato de cita. El quid del asunto se centra en elaborar un contrato de fideicomiso que se adecue a los objetivos y fines de los condominos, y limitando el actuar del fiduciario en sus labores de administracion en lo que se considere pertinente, que este vehículo admite un cúmulo amplio de variaciones, y, por ende, altamente maleable a los intereses de las partes involucradas. Como punto adicional se debe tomar en cuenta que si bien no es requisito de ante el Registro Inmobiliario que el fiduciario se encuentre autorizado por SUGEF, la autorizacion sirve como una garantía al fideicomitente y fideicomisario de la regularidad de la actividad del fiduciario, y a los controles fiszalizadores de la SUGEF.

  4. Fernán Pacheco • 03 marzo, 2016

    Es correcto Carlos, pareciera que con un acuerdo de las 2/3 debería ser suficiente, pero si hilamos fino vemos que se requiere el 100% para “5.- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.”. La descripción de las áreas comunes y el uso al que están destinados son parte de la escritura constitutiva, de ahí que por ese lado parece que sí hace falta el 100%. La lámina general igualmente debería reflejar el nuevo uso.

  5. Carlos Cartín • 03 marzo, 2016

    Correcto don Fernán.
    El otro supuesto sería que, si lo deseado es solamente variar el uso de esa zona común para poder ser utilizada como una cancha de fútbol también de uso común -siguiendo el ejemplo de la colega- debería bastar 2/3. Siempre y cuando no haya un solo propietario con el 50% del valor total, de lo contrario el requisito aumenta.

  6. Fernán Pacheco • 02 marzo, 2016

    Contestando a la estimable colega. En un condominio, cualquier zona de uso común puede pasar a ser privada en el tanto: el 100% de los dueños así lo acuerdan en asamblea, se levante un nuevo cuadro de áreas y diseño de sitio, se obtienen todos los permisos del INVU, etc,. todos los dueños comparecen ante notario, primero a disolver el condominio y después a crearlo de nuevo desde cero. A veces es necesario disolver el condominio y quedar en regimen de copropiedad, mientras se obtienen las aprobaciones. Si hay bancos de por medio la cosa se complica aún más. En fin, un procedimiento que debe ser reformado ASAP..

  7. ursula cespedes • 02 marzo, 2016

    por favor de indicarme las carreras de los condominios son bienes comunes puede convertirse en cancha de futboll, gracias

  8. Fernán Pacheco • 02 marzo, 2016

    Definitivamente después de más de 15 años de promulgada la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y por el auge que ha tenido esta figura, es claro que hay que debatir sobre la necesidad de algunas reformas puntuales, entre las cuales incluyo: a) régimen sancionatorio y solución de controversias, b) mayor agilidad para modificar condominios inscritos, c) régimen de responsabilidad del administrador y del condominio frente terceros, d) votación mínima para ciertos acuerdos, d) garantías frente a las empresas desarrolladoras, etc. El de la adquisición de bienes registrables a nombre del condominio es uno de ellos. El ejemplo de la motocicleta es excelente. El tener que inscribir temporalmente bienes del condominio a nombre del administrador o de sociedades mercantiles en la cual los condominios son los socios, son “gallos-gallinas” a los que tenemos que acudir a falta de una figura legal. Es claro que la motocicleta puede generar responsabilidad al condominio, pero como bien apuntás, también la puede generar un contrato con una compañía de seguridad, una demanda laboral o un accidente en las áreas comunes. Hasta donde darle “alas” a los condominios para actuar casi como una persona jurídica es un tema que se las trae pues involucra además de temas inmobiliarios, otros propios del derecho mercantil (representación, aportes, votaciones) y de entidades sin fines de lucro. Gracias por tu aporte.

  9. Jean Pierre Pino • 02 marzo, 2016

    Muy interesante el tema. Efectivamente la calificación registral No. 2015-100-RE, hace referencia a que los condominios no tienen capacidad de adquirir bienes, por lo menos sujetos de ser inscritos en Registro, por cuanto el Registro amparado en la definición, errónea en mi criterio, que da el artículo 33 del Reglamento a la LRPC define al condominio como un “inmueble” susceptible de aprovechamiento…’ precisamente es ahí en ese término (inmueble) en donde inicia el error y que constituye parte del fundamento del Registro para rechazar la posibilidad de que los condominio puedan adquirir bienes, ya que asegura dicho criterio que un inmueble no puede adquirir bienes, lo que es correcto. Sumado a lo anterior, está el otro argumento utilizado por la Subdirección del Registro en su calificación, el de la personalidad jurídica que fue correctamente expuesto por el colega y no entro a detallar por tal razón. Lo cierto es que, como bien menciona el Lic. Catrín Feoli en su artículo, la LRPC es clara en cuanto a la facultad q tienen los condominios de adquirir bienes que por su naturaleza, uso y finalidad, son comunes, y esto no se circunscribe únicamente a algunos condominios, sino que me atrevería decir a su totalidad. Día con día los condominios adquieren bienes de naturaleza común para su adecuada operación, funcionamiento y subsistencia, todo según los faculta la ley, p.e. tenemos desde los depósitos de basura hasta sopladores de plantas de tratamiento, las bombas de incendio, plantas eléctricas, bombas de piscinas, etc, todos estos bienes facturados a nombre del condominio y no de un tercero. Coincido con el Lic. Cartín Feoli en el sentido de que la ley es clara en cuanto a la posibilidad que tienen los condominios de adquirir bienes comunes, lo que resulta algo sumamente lógico y propio de la operación del condominio, lamentablemente los errores en la ley nos tienen en esta situación, reiterando el hecho de que todo inicia con una incorrecta definición de condominio plasmada en el reglamento a la LRPC.. Al respecto, sobre el régimen de propiedad en condominio, refutando el concepto simplista que da el reglamento y fue adoptado por el Registro en su Calificación, me permito transcribir lo siguiente, que es un texto que también consta en la LRPC comentada del Dr. Jaime Barrantes y Evelyn Salas: “TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN SEGUNDA. San José, a las nueve horas veinticinco minutos del ocho de febrero del dos mil uno.
    III. … Para el adecuado tratamiento de estos agravios, resulta oportuno hacer las siguientes consideraciones doctrinales y legales sobre la propiedad horizontal que por sus especiales características, se sale de la concepción tradicional de lo que es la propiedad privada. Estamos en presencia de una compleja figura que participa en parte de caracteres del dominio, como lo son el uso, goce y disposición del bien; como también de elementos propios que impone la copropiedad, sobre todo en los llamados bienes comunes, que por ley y doctrina abarca entre otros los suelos, terrazas, escaleras, ascensores, electricidad, agua, cloacas, y otros; pero con la singularidad que bienes como estos no son susceptibles de división. Sobre esta naturaleza, desde ya hace varios años, Hernán Racciati, en su obra “Propiedad por Pisos o Departamentos”, editorial Roque de Palma, páginas 332 – 333, nos dice ” Se trata en definitiva de una figura sui géneris en la cual se combinan dos formas jurídicas distintas (dominio y condominio) cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible, a tal punto, que resulta imposible ser condómino de una porción exclusiva, sin serlo también de la parte común correspondiente. Esta naturaleza especialísima del instituto nos obliga a considerarlo como un derecho real autónomo con características propias, que lo separan y diferencian de los demás. Su estructura jurídica, que analizaremos más detenidamente en su tiempo, en el curso de la presente obra, es en síntesis la siguiente: 1) propiedad exclusiva sobre el piso o departamento y sus dependencias, pero restringida por las limitaciones que la ley establece en virtud de la situación especial de interdependencia en que se encuentran con relación al conjunto del edificio y fundada en razones de orden público y de beneficio común. 2) Copropiedad sobre las cosas de uso común de los distintos dueños o (de las cosas) indispensables para la existencia y conservación del edificio, cuya esencia jurídica no se identifica totalmente con la del condominio de tipo romanista legislado por nuestro Código Civil. 3) Indivisión forzosa sobre los bienes comunes la cual más que perpetua es indeterminada en su duración por estar subordinada a la existencia de la construcción hecha en el suelo común ” (tomado el libro “La Propiedad”, Editorial Juricentro S. A., 1983, ensayo Rogelio Sotela Montagne, página 251).

  10. Lic. Sofía Reyes • 02 marzo, 2016

    No conozco esa Calificación registral 2015-100 que señala el colega Garino. ¿Podrían los señores de Master Lex ponerla a nuestra disposición? Me interesa mucho el tema. Agradezco a don Carlos que lo pusiera “sobre el tapete”

  11. Juan Manuel • 02 marzo, 2016

    Muy importante este tema que toca el colega Cartín y muy bien expuesto. Sin duda, en la normativa existente solo encontramos lagunas. El grave problema es que no se conceda personería jurídica a esta figura .. siendo tan absolutamente claro que se requiere la misma para la sana administración de todo lo que conlleva la vida condominal. El Registro es el primer llamado a brindar una solución. Así como los fideicomisos se inscriben, igual debería permitirse la inscripción de los condominios, concediéndoseles personería suficiente para obligarse, adquierir bienes, etc.. Tal vez no se necesite una reforma legistlativa para que el Registro apruebe la inscripción de los condominios. Habría que analizarlo bien.

    • Ana Victoria Sánchez Villalobos • 12 mayo, 2016

      Yo considero que efectivamente los condominios deberían tener personalidad jurídica como sucede en México, por ejemplo. No creo que el Registro pueda solucionarlo, yporqueBL2V sí requiere reforma legal. ¿Cuál es la razón para no darle personería jurídica al Condominio? Ya sabemos que es una forma especial de propiedad, pero también es cierto que se llevan a cabo labores de dirección y surgen relaciones contractuales y hasta judiciales (como lo es el cobro judicial de las deudas con el condominio) que requieren de una personería, más que de una “autorización” como sucede ahora.

  12. Luis Garino • 02 marzo, 2016

    Excelente aporte, ahora bien, me parece que la calificación registral 2015-100, se cae por su propio peso, toda vez, que al establecerse la posibilidad de adquisición de bienes de parte del Condominio, siendo una Ley especial, se estaría derogando tácitamente lo indicado en el artículo 33 del Código Civil referente a los Condominios… ahí se las dejo…

  13. Gustavo Castro • 02 marzo, 2016

    El artículo está excelente, me parece sumamente acertado y a pesar de la complejidad y tecnicismo propios del tema que el señor Cartin Feoli aborda, lo hace de una manera muy clara, contundente y concisa.

    Sin duda alguna, un excelente aporte al Blog.