Propiedad en condominio. Adquisición de bienes comunes.
Agradecemos al Lic. Carlos Cartín Feoli, este valioso aporte sobre un tema de frecuente consulta dentro del Régimen de la Propiedad en Condominio, que conviene abrir al intercambio de ideas y de posibles soluciones.
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«El artículo 27 de la ley 7933 del 28 de octubre de 1999, conocida como Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, establece dentro de su numeral 27, el número de votos necesarios para adquirir nuevos bienes comunes. Según el inciso b).3 de dicho artículo, para “adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse” se hace necesario contar con los votos que representen al menos dos terceras partes del total del valor del edificio. Dicho de otro modo, se requieren dos terceras partes del valor porcentual de la totalidad del condominio.
Ni la ley 7933 ni su Reglamento, especificaron qué tipo de bienes son aptos de ser adquiridos por parte de una Asamblea de Condóminos. Lo que se detalló en ambos textos fue el significado de otro termino, “áreas comunes”, subdividiéndose éstas en áreas comunes libres y áreas comunes construidas, y que forman parte de la edificación del condominio. Se detalló asimismo lo que se conoce como coeficiente de copropiedad, lo cual no es más que el índice que establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de fincas filiales. Así, la edificación o inmueble que queda sometido a régimen de condominio, queda conformado tanto por los bienes privados o de dominio particular y por las áreas comunes y los bienes comunes. Estos últimos llegan a ser comunes una vez que quedan afectados a este régimen especial de propiedad. Pero, ¿qué sucede con los bienes que se adquieren como comunes de manera posterior a la afectación de la edificación o inmueble? Más aún, ¿qué sucede con los bienes que por mandato de ley deben de ser inscritos en el Registro de Bienes Muebles o en el Registro Inmobiliario? ¿Por qué un condominio sí puede adquirir y registrar contablemente a su nombre computadoras, mobiliario y todo tipo de equipo, pero no así un bien registrable? ¿Por qué distinguir donde la ley no distingue?
Es de imaginar un caso hipotético en donde surja la necesidad, para un condominio de uso industrial, comercial, o agrícola, de contar con una motocicleta para mensajería. El asunto se debería incluir dentro de la agenda de votación en una Asamblea Ordinaria o Extraordinaria. Siguiendo el método de votación establecido en la ley 7933 ya mencionado líneas arriba, se necesitará contar con al menos dos terceras partes de la totalidad del valor del edificio. Si dicho número de votos se logra, la motocicleta se adquirirá como bien común, y, debido a su naturaleza registrable, debería ser inscrito en Registro. Es aquí cuando otra interrogante aparece: ¿A nombre de quien se inscribe dicho bien mueble? Hasta donde se tiene entendido, el Registro Nacional establecería como defectuoso el testimonio, impidiendo la inscripción de bienes a nombre del condominio en sí, aduciendo que no es una persona jurídica apta para adquirir derechos y obligaciones. En este sentido existe la calificación registral 2015-100 que hace referencia al artículo 33 del Código Civil que estipula que la existencia de las personas jurídicas proviene de la ley o del convenio conforme a la ley y que esta no regula a los condominios como tales.
En efecto, debe de quedar claro que el condominio es una forma de propiedad especial, a todas luces distinta de la propiedad ordinaria, y no constituye una persona jurídica per se. No reúne todas las condiciones de una persona jurídica (finalidad y objeto, por ejemplo). Como consecuencia de esto, un condominio siempre se inscribirá en el Registro Inmobiliario, y no en la Sección Mercantil del Registro Nacional. No obstante, la figura del condominio sí puede adquirir derechos y obligaciones. Su esencia es la copropiedad, siendo una figura conformada por varios propietarios. Y nuestro ordenamiento no le prohíbe expresamente a un condominio adquirir bienes; por el contrario, dejó la puerta abierta en el artículo 27 inciso b) de la Ley 7933 para “adquirir nuevos bienes comunes”.
Todavía más. El artículo 29 de la ley de cita, establece la figura del administrador del condominio, quien podrá ser una persona física o jurídica, y quien tendrá las facultades de un apoderado general, salvo que el Reglamento interno del condominio le atribuya mayores facultades. Aún tomando las facultades mínimas como lo serían las incluidas en un poder general, se le darían facultades de amplia administración, pudiendo celebrar y ejecutar, entre otros actos taxativos, convenios necesarios para la conservación o explotación de los bienes. Por lo que el condominio sí podría ser sujeto de derechos y obligaciones. Afirmar lo contrario de manera absoluta, debería ser incorrecto. Un simple ejemplo, entre muchos que pueden existir, lo es la contratación de servicios de mantenimiento o jardinería entre un condominio y sus proveedores, activándose así un pequeño régimen de derechos y obligaciones contractuales. Otro supuesto lo sería la responsabilidad objetiva establecida dentro del Derecho del Consumidor, en el supuesto de un robo o daño de un vehículo automotor dentro de un condominio de uso comercial.
Es claro que la legislación establece la figura del administrador del condominio con facultades de apoderado general, pero al mismo tiempo, admite pacto en contrario para aumentarle o equipararle sus facultades a las de, por ejemplo, un apoderado generalísimo. Adicionalmente y como se ha hecho referencia, permite expresamente la adquisición amplia de bienes comunes por parte de un condominio; y, además, es notorio que un condominio, apoyándose en la figura de su administrador, puede adquirir derechos y obligaciones. Tomando en cuenta lo anterior, y sabiendo que la realidad inmobiliaria y mercantil ha sufrido considerables cambios en los últimos años, debe de entrarse en una discusión todavía más detallada acerca de la posibilidad de adquisición de bienes registrables por parte de un condominio, previa aprobación legal en Asamblea de Condóminos. Resulta conveniente abrir el debate para discutir este y otros temas que, con los años se van manifestando como nuevas necesidades propias de la materia condominal. «
Licenciado en Derecho y Especialista en Derecho Notarial y Registral, ambos por la Universidad de Costa Rica. Máster en Derecho Transaccional Internacional por la American University Washington College of Law. Fue Asesor Legal del Ministerio de Comercio Exterior de Costa Rica (COMEX), Asesor Legal de la Promotora del Comercio Exterior (PROCOMER), Asesor Legal y posteriormente Gerente Legal de la corporación regional inmobiliaria Grupo Roble, ha fungido como Gerente de Procesos Legales de la corporación multinacional de tecnología Infosys BPM, y como Abogado Senior de la firma Lexincorp Central American Law Firm.
Rog Montagne • 23 septiembre, 2021
Para entender en términos sencillos, un condominio con una administración financiera superavitaria, puede comprar una filial de su propio condominio, la usos productivos que serán de beneficio para todos los propietarios en general?