Propiedad en condominio. Adquisición de bienes comunes.
Agradecemos al Lic. Carlos Cartín Feoli, este valioso aporte sobre un tema de frecuente consulta dentro del Régimen de la Propiedad en Condominio, que conviene abrir al intercambio de ideas y de posibles soluciones.
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«El artículo 27 de la ley 7933 del 28 de octubre de 1999, conocida como Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, establece dentro de su numeral 27, el número de votos necesarios para adquirir nuevos bienes comunes. Según el inciso b).3 de dicho artículo, para “adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse” se hace necesario contar con los votos que representen al menos dos terceras partes del total del valor del edificio. Dicho de otro modo, se requieren dos terceras partes del valor porcentual de la totalidad del condominio.
Ni la ley 7933 ni su Reglamento, especificaron qué tipo de bienes son aptos de ser adquiridos por parte de una Asamblea de Condóminos. Lo que se detalló en ambos textos fue el significado de otro termino, “áreas comunes”, subdividiéndose éstas en áreas comunes libres y áreas comunes construidas, y que forman parte de la edificación del condominio. Se detalló asimismo lo que se conoce como coeficiente de copropiedad, lo cual no es más que el índice que establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de fincas filiales. Así, la edificación o inmueble que queda sometido a régimen de condominio, queda conformado tanto por los bienes privados o de dominio particular y por las áreas comunes y los bienes comunes. Estos últimos llegan a ser comunes una vez que quedan afectados a este régimen especial de propiedad. Pero, ¿qué sucede con los bienes que se adquieren como comunes de manera posterior a la afectación de la edificación o inmueble? Más aún, ¿qué sucede con los bienes que por mandato de ley deben de ser inscritos en el Registro de Bienes Muebles o en el Registro Inmobiliario? ¿Por qué un condominio sí puede adquirir y registrar contablemente a su nombre computadoras, mobiliario y todo tipo de equipo, pero no así un bien registrable? ¿Por qué distinguir donde la ley no distingue?
Es de imaginar un caso hipotético en donde surja la necesidad, para un condominio de uso industrial, comercial, o agrícola, de contar con una motocicleta para mensajería. El asunto se debería incluir dentro de la agenda de votación en una Asamblea Ordinaria o Extraordinaria. Siguiendo el método de votación establecido en la ley 7933 ya mencionado líneas arriba, se necesitará contar con al menos dos terceras partes de la totalidad del valor del edificio. Si dicho número de votos se logra, la motocicleta se adquirirá como bien común, y, debido a su naturaleza registrable, debería ser inscrito en Registro. Es aquí cuando otra interrogante aparece: ¿A nombre de quien se inscribe dicho bien mueble? Hasta donde se tiene entendido, el Registro Nacional establecería como defectuoso el testimonio, impidiendo la inscripción de bienes a nombre del condominio en sí, aduciendo que no es una persona jurídica apta para adquirir derechos y obligaciones. En este sentido existe la calificación registral 2015-100 que hace referencia al artículo 33 del Código Civil que estipula que la existencia de las personas jurídicas proviene de la ley o del convenio conforme a la ley y que esta no regula a los condominios como tales.
En efecto, debe de quedar claro que el condominio es una forma de propiedad especial, a todas luces distinta de la propiedad ordinaria, y no constituye una persona jurídica per se. No reúne todas las condiciones de una persona jurídica (finalidad y objeto, por ejemplo). Como consecuencia de esto, un condominio siempre se inscribirá en el Registro Inmobiliario, y no en la Sección Mercantil del Registro Nacional. No obstante, la figura del condominio sí puede adquirir derechos y obligaciones. Su esencia es la copropiedad, siendo una figura conformada por varios propietarios. Y nuestro ordenamiento no le prohíbe expresamente a un condominio adquirir bienes; por el contrario, dejó la puerta abierta en el artículo 27 inciso b) de la Ley 7933 para “adquirir nuevos bienes comunes”.
Todavía más. El artículo 29 de la ley de cita, establece la figura del administrador del condominio, quien podrá ser una persona física o jurídica, y quien tendrá las facultades de un apoderado general, salvo que el Reglamento interno del condominio le atribuya mayores facultades. Aún tomando las facultades mínimas como lo serían las incluidas en un poder general, se le darían facultades de amplia administración, pudiendo celebrar y ejecutar, entre otros actos taxativos, convenios necesarios para la conservación o explotación de los bienes. Por lo que el condominio sí podría ser sujeto de derechos y obligaciones. Afirmar lo contrario de manera absoluta, debería ser incorrecto. Un simple ejemplo, entre muchos que pueden existir, lo es la contratación de servicios de mantenimiento o jardinería entre un condominio y sus proveedores, activándose así un pequeño régimen de derechos y obligaciones contractuales. Otro supuesto lo sería la responsabilidad objetiva establecida dentro del Derecho del Consumidor, en el supuesto de un robo o daño de un vehículo automotor dentro de un condominio de uso comercial.
Es claro que la legislación establece la figura del administrador del condominio con facultades de apoderado general, pero al mismo tiempo, admite pacto en contrario para aumentarle o equipararle sus facultades a las de, por ejemplo, un apoderado generalísimo. Adicionalmente y como se ha hecho referencia, permite expresamente la adquisición amplia de bienes comunes por parte de un condominio; y, además, es notorio que un condominio, apoyándose en la figura de su administrador, puede adquirir derechos y obligaciones. Tomando en cuenta lo anterior, y sabiendo que la realidad inmobiliaria y mercantil ha sufrido considerables cambios en los últimos años, debe de entrarse en una discusión todavía más detallada acerca de la posibilidad de adquisición de bienes registrables por parte de un condominio, previa aprobación legal en Asamblea de Condóminos. Resulta conveniente abrir el debate para discutir este y otros temas que, con los años se van manifestando como nuevas necesidades propias de la materia condominal. «
Licenciado en Derecho y Especialista en Derecho Notarial y Registral, ambos por la Universidad de Costa Rica. Máster en Derecho Transaccional Internacional por la American University Washington College of Law. Fue Asesor Legal del Ministerio de Comercio Exterior de Costa Rica (COMEX), Asesor Legal de la Promotora del Comercio Exterior (PROCOMER), Asesor Legal y posteriormente Gerente Legal de la corporación regional inmobiliaria Grupo Roble, ha fungido como Gerente de Procesos Legales de la corporación multinacional de tecnología Infosys BPM, y como Abogado Senior de la firma Lexincorp Central American Law Firm.
9 de 16 Comentarios
ursula cespedes • 02 marzo, 2016
por favor de indicarme las carreras de los condominios son bienes comunes puede convertirse en cancha de futboll, gracias
Fernán Pacheco • 02 marzo, 2016
Definitivamente después de más de 15 años de promulgada la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y por el auge que ha tenido esta figura, es claro que hay que debatir sobre la necesidad de algunas reformas puntuales, entre las cuales incluyo: a) régimen sancionatorio y solución de controversias, b) mayor agilidad para modificar condominios inscritos, c) régimen de responsabilidad del administrador y del condominio frente terceros, d) votación mínima para ciertos acuerdos, d) garantías frente a las empresas desarrolladoras, etc. El de la adquisición de bienes registrables a nombre del condominio es uno de ellos. El ejemplo de la motocicleta es excelente. El tener que inscribir temporalmente bienes del condominio a nombre del administrador o de sociedades mercantiles en la cual los condominios son los socios, son “gallos-gallinas” a los que tenemos que acudir a falta de una figura legal. Es claro que la motocicleta puede generar responsabilidad al condominio, pero como bien apuntás, también la puede generar un contrato con una compañía de seguridad, una demanda laboral o un accidente en las áreas comunes. Hasta donde darle “alas” a los condominios para actuar casi como una persona jurídica es un tema que se las trae pues involucra además de temas inmobiliarios, otros propios del derecho mercantil (representación, aportes, votaciones) y de entidades sin fines de lucro. Gracias por tu aporte.
Jean Pierre Pino • 02 marzo, 2016
Muy interesante el tema. Efectivamente la calificación registral No. 2015-100-RE, hace referencia a que los condominios no tienen capacidad de adquirir bienes, por lo menos sujetos de ser inscritos en Registro, por cuanto el Registro amparado en la definición, errónea en mi criterio, que da el artículo 33 del Reglamento a la LRPC define al condominio como un «inmueble» susceptible de aprovechamiento…’ precisamente es ahí en ese término (inmueble) en donde inicia el error y que constituye parte del fundamento del Registro para rechazar la posibilidad de que los condominio puedan adquirir bienes, ya que asegura dicho criterio que un inmueble no puede adquirir bienes, lo que es correcto. Sumado a lo anterior, está el otro argumento utilizado por la Subdirección del Registro en su calificación, el de la personalidad jurídica que fue correctamente expuesto por el colega y no entro a detallar por tal razón. Lo cierto es que, como bien menciona el Lic. Catrín Feoli en su artículo, la LRPC es clara en cuanto a la facultad q tienen los condominios de adquirir bienes que por su naturaleza, uso y finalidad, son comunes, y esto no se circunscribe únicamente a algunos condominios, sino que me atrevería decir a su totalidad. Día con día los condominios adquieren bienes de naturaleza común para su adecuada operación, funcionamiento y subsistencia, todo según los faculta la ley, p.e. tenemos desde los depósitos de basura hasta sopladores de plantas de tratamiento, las bombas de incendio, plantas eléctricas, bombas de piscinas, etc, todos estos bienes facturados a nombre del condominio y no de un tercero. Coincido con el Lic. Cartín Feoli en el sentido de que la ley es clara en cuanto a la posibilidad que tienen los condominios de adquirir bienes comunes, lo que resulta algo sumamente lógico y propio de la operación del condominio, lamentablemente los errores en la ley nos tienen en esta situación, reiterando el hecho de que todo inicia con una incorrecta definición de condominio plasmada en el reglamento a la LRPC.. Al respecto, sobre el régimen de propiedad en condominio, refutando el concepto simplista que da el reglamento y fue adoptado por el Registro en su Calificación, me permito transcribir lo siguiente, que es un texto que también consta en la LRPC comentada del Dr. Jaime Barrantes y Evelyn Salas: «TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN SEGUNDA. San José, a las nueve horas veinticinco minutos del ocho de febrero del dos mil uno.
III. … Para el adecuado tratamiento de estos agravios, resulta oportuno hacer las siguientes consideraciones doctrinales y legales sobre la propiedad horizontal que por sus especiales características, se sale de la concepción tradicional de lo que es la propiedad privada. Estamos en presencia de una compleja figura que participa en parte de caracteres del dominio, como lo son el uso, goce y disposición del bien; como también de elementos propios que impone la copropiedad, sobre todo en los llamados bienes comunes, que por ley y doctrina abarca entre otros los suelos, terrazas, escaleras, ascensores, electricidad, agua, cloacas, y otros; pero con la singularidad que bienes como estos no son susceptibles de división. Sobre esta naturaleza, desde ya hace varios años, Hernán Racciati, en su obra «Propiedad por Pisos o Departamentos», editorial Roque de Palma, páginas 332 – 333, nos dice » Se trata en definitiva de una figura sui géneris en la cual se combinan dos formas jurídicas distintas (dominio y condominio) cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible, a tal punto, que resulta imposible ser condómino de una porción exclusiva, sin serlo también de la parte común correspondiente. Esta naturaleza especialísima del instituto nos obliga a considerarlo como un derecho real autónomo con características propias, que lo separan y diferencian de los demás. Su estructura jurídica, que analizaremos más detenidamente en su tiempo, en el curso de la presente obra, es en síntesis la siguiente: 1) propiedad exclusiva sobre el piso o departamento y sus dependencias, pero restringida por las limitaciones que la ley establece en virtud de la situación especial de interdependencia en que se encuentran con relación al conjunto del edificio y fundada en razones de orden público y de beneficio común. 2) Copropiedad sobre las cosas de uso común de los distintos dueños o (de las cosas) indispensables para la existencia y conservación del edificio, cuya esencia jurídica no se identifica totalmente con la del condominio de tipo romanista legislado por nuestro Código Civil. 3) Indivisión forzosa sobre los bienes comunes la cual más que perpetua es indeterminada en su duración por estar subordinada a la existencia de la construcción hecha en el suelo común » (tomado el libro «La Propiedad», Editorial Juricentro S. A., 1983, ensayo Rogelio Sotela Montagne, página 251).
Lic. Sofía Reyes • 02 marzo, 2016
No conozco esa Calificación registral 2015-100 que señala el colega Garino. ¿Podrían los señores de Master Lex ponerla a nuestra disposición? Me interesa mucho el tema. Agradezco a don Carlos que lo pusiera «sobre el tapete»
Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 02 marzo, 2016
EStimada colega. De la Biblioteca del REgistro Nacional nos hicieran llegar copia de la CALIFICACIÓN REGISTRAL 2015-100. Puede descargar su texto haciendo clic sobre el siguiente vínculo: http://www.masterlex.com/descargas/PuntoJuridico/2016/Marzo/CALIFICACION_INMOBILIARIO_CONDOMINIO.pdf
Juan Manuel • 02 marzo, 2016
Muy importante este tema que toca el colega Cartín y muy bien expuesto. Sin duda, en la normativa existente solo encontramos lagunas. El grave problema es que no se conceda personería jurídica a esta figura .. siendo tan absolutamente claro que se requiere la misma para la sana administración de todo lo que conlleva la vida condominal. El Registro es el primer llamado a brindar una solución. Así como los fideicomisos se inscriben, igual debería permitirse la inscripción de los condominios, concediéndoseles personería suficiente para obligarse, adquierir bienes, etc.. Tal vez no se necesite una reforma legistlativa para que el Registro apruebe la inscripción de los condominios. Habría que analizarlo bien.
Ana Victoria Sánchez Villalobos • 12 mayo, 2016
Yo considero que efectivamente los condominios deberían tener personalidad jurídica como sucede en México, por ejemplo. No creo que el Registro pueda solucionarlo, yporqueBL2V sí requiere reforma legal. ¿Cuál es la razón para no darle personería jurídica al Condominio? Ya sabemos que es una forma especial de propiedad, pero también es cierto que se llevan a cabo labores de dirección y surgen relaciones contractuales y hasta judiciales (como lo es el cobro judicial de las deudas con el condominio) que requieren de una personería, más que de una «autorización» como sucede ahora.
Luis Garino • 02 marzo, 2016
Excelente aporte, ahora bien, me parece que la calificación registral 2015-100, se cae por su propio peso, toda vez, que al establecerse la posibilidad de adquisición de bienes de parte del Condominio, siendo una Ley especial, se estaría derogando tácitamente lo indicado en el artículo 33 del Código Civil referente a los Condominios… ahí se las dejo…
Gustavo Castro • 02 marzo, 2016
El artículo está excelente, me parece sumamente acertado y a pesar de la complejidad y tecnicismo propios del tema que el señor Cartin Feoli aborda, lo hace de una manera muy clara, contundente y concisa.
Sin duda alguna, un excelente aporte al Blog.