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Traspaso otorgado ante notario que falleció sin haberlo tramitado en el Registro

Agradecemos a la estimada colega Patricia Molina Escobar quien nos compartió los pasos que debió seguir para lograr la inscripción de una escritura de compraventa de inmueble que hace varios años se otorgó ante un notario que falleció sin haberla tramitado en el Registro Nacional.

Punto Jurídico pretende ser ese espacio para que entre colegas, abogados y notarios,  podamos apoyarnos con las gestiones y trámites que en nuestro quehacer diario nos corresponde realizar como parte de nuestro ejercicio profesional.  Invitamos a todos los que deseen colaborar con sus aportes enviarnos la información a nuestro correo legal@masterlex.com

Sin más, nos permitimos transcribir de seguido la explicación que gentilmente nos brindó la Licenciada Molina.

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«Un cliente me contrató para inscribir una propiedad que adquirió en el año 2009 pero que por razones que desconozco, nunca se presentó la respectiva escritura de traspaso a inscripción ante el Registro Nacional.   En el año 2020 falleció el Notario que confeccionó la escritura, y en los primeros meses de este año, el adquirente solicitó mi ayuda para lograr la inscripción de ese bien a su nombre.

1) En primer lugar debimos realizar un estudio de la escritura mediante la solicitud de una copia en el Archivo Nacional.   Logramos determinar que contenía varios defectos, tales como: error en el número de identificación del comprador; error en la descripción de la naturaleza y número de finca, igualmente faltaban los datos de inscripción del poder generalísimo con el que uno de los vendedores había comparecido y se observó además que el número de identificación o Dimex de los vendedores,  con el que en su momento había adquirido el inmueble, difería del número de identificación que el Notario consignó en la escritura pendiente de  inscripción.  Dichosamente, en todos los casos se trataba de errores de forma que no modificaban o alteraban lo pactado entre las partes pues ambos vendedores eran extranjeros  que habían salido del país mucho tiempo atrás, desconociéndose su paradero.

2) Como segundo paso, debimos solicitar, con la autorización del comprador, un segundo testimonio al Archivo Nacional.  Para que accedieran a confeccionarlo, se requirió del otorgamiento de una escritura adicional que corrigiera los errores apuntados antes.  Por tratarse de errores que no alteraban el contenido del acto realizado por las partes,  fue suficiente con la firma del comprador en la escritura adicional.  De esta nueva escritura corregida debimos entregar copia al Archivo Nacional para que ellos remitieran directamente el segundo testimonio al Registro Inmobiliario.

3) Para lograr la inscripción del traspaso fue necesario cancelar las multas y los intereses que por concepto de impuesto de traspaso se acumularon durante los doce años de atraso en la tramitación del instrumento público. La liquidación y pago de estos conceptos la realizamos a través de la plataforma Eddi  (Elaboración Digital de Declaraciones de Impuestos) del Ministerio de Hacienda.

4) Finalmente, me gustaría agregar que para lograr la corrección de los errores apuntados fue necesario llevar a cabo una investigación en la Dirección General de Migración y Extranjería, con el objeto de lograr relacionar los números diferentes de residencia, primero temporal y luego definitiva,  de los vendedores  con las personas que aparecían comprando y vendiendo el inmueble en cuestión.  También en el Registro Civil fue necesario lograr determinar con cuál número de residencia los vendedores habían obtenido su nacionalidad costarricense, pues ambos aparecían identificados en el poder generalísimo con número de cédula costarricense, de modo tal que fue necesario relacionar dos números de residencia temporal y un número de cédula costarricense con cada uno de los vendedores, lo cual implicó una labor investigativa importante, pues para ello debimos gestionar las respectivas certificaciones tanto por parte de Migración y Extranjería como por parte del Registro Civil.   Importante tomar en consideración que cada solicitud de certificación ante la Dirección General de Migración representó un costo de $25.

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

3 de 3 Comentarios

  1. Juan Pablo Vindas Lobo • 01 septiembre, 2021

    Muchas gracias Licenciada. Hace poco me consultaron de un caso muy muy similar en que se hizo una donacion con reserva de usufructuo, donde la madre dona un inmueble en Heredia y el padre otro en Limon, ambos lotes a tres hijos, y los señores reservados los usufructuos vitalicios en el lote que donó cada uno. Ambos actos en una misma escritura en 2009. El documento fue calificado defectuoso porque hubo un error con el numero de plano en la descripcion del lote de limon y la terminacion de la matricula en el lote de Heredia. El Notario nunca lo corrigio, reingreso el documento unos meses despues, y el registro extrañamente le asigna citas nuevas y vuelve a calificar defectuoso por documento pendiente; ambas citas quedaron nada mas anotadas ya que el Notario no lo volvio a reingresar ni consulto sobre esta doble anotacion y mal proceder del Registro. El Notario fallecio hace ya unos años y la familia se dio cuenta de que no se habia logrado la inscripcion cuando fallece el padre y segun ellos iban a cancelar el usufructuo por muerte para los hijos ya obtener la propiedad del inmueble. Yo les habia sugerido el tema del seguno testimonio del archivo nacional pero tenia mis duda en cuanto a confeccionar una adicional corrigiendo por cuanto falleció uno de los otorgantes originales, y no veia mas camino que abrir la mortual. Evidentemente las citas estan caducas pero le consulto su parecer en cuanto a si por fallecido el donante de la finca de Limon, es posible otorgar la escritura adicional subsanando los errores tal y como veo que procedieron en su caso. Saludos.

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    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 03 septiembre, 2021

      Nos parece que es perfectamente factible realizar la inscripción de esta escritura que indica, toda vez que los defectos apuntados no alteran la voluntad que en su momento manifestaron las partes. Se trata de errores materiales perfectamente subsanables mediante una escritura adicional. Efectivamente tendrían que empezar por solicitar la confección de un segundo testimonio del documento en el Archivo Nacional.

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  2. Bayardo Ávalos • 16 agosto, 2021

    Gracias a la estimada colega por compartirnos su experiencia la cual será de mucha ayuda en situaciones similares.

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