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Nuevamente sobre los poderes especiales y el Registro Inmobiliario

b.Febrero, E.2021

9 Comentarios
Con la publicación de la nueva Guía del Registro Inmobiliario surgió la inquietud para muchos notarios sobre la  correcta forma en la que las personas jurídicas podían ser representadas a través de apoderados especiales.   (Ver nuestra nota en este mismo blog)  Claramente se establece en el punto XLIII de la Guía denominado: Comparecencia a través […]

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Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

9 de 9 Comentarios

  1. Heriberto Soto Pineda • 29 septiembre, 2021

    Estimados(as) colegas- Me parece un tanto absurda la disposición. Y para ese efecto supongamos que en una Sociedad anónima exista un solo socio quien además es el representante legal con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma.

    Eso nos lleva a la indiscutible conclusión de que el que comparecerá con acta suscrita en el libro respectivo ante el Notario para hacer efectivo un traspaso como donación de la sociedad a la que representa a su patrimonio personal. O acaso estoy equivocado?

    Quedo atento a las respuestas de la inquietud planteada.

    • Heriberto Soto Pineda • 29 septiembre, 2021

      Aclaro sobre lo antes planteado, que quien comparecerá sin duda será el mismo socio y representante legal de la sociedad para suscribir el PODER ESPECIALISIMO para el acto de donación de un bien inmueble que se encuentra a nombre de la sociedad.

      • Silvia Pacheco • 29 septiembre, 2021

        Efectivamente resulta bastante absurdo que el único socio tengo que autorizarse a sí mismo para donar el bien societario. El Registro Inmobiliario lo que exija es que el Notario dé fe de la existencia de dicha autorización con vista directamente en el acta de Asamblea de Socios asentada en el libro legalizado respectivo. Por lo menos no es necesario entonces el otorgamiento en escritura pública de ese poder especialísimo con el costo adicional que ello supondría para el socio transmitente del inmueble. Así lo encontramos establecido en la Guía de Calificación del Registro Inmobiliario:

        “En casos de representación se debe ostentar poder especialísimo (art. 1408 del Código Civil). Para el caso de personas jurídicas, se entenderá este poder como la autorización dada por su órgano superior, según corresponda para cada persona jurídica. 8. En las sociedades mercantiles esta autorización para donar se efectúa a través de un acuerdo tomado en asamblea general extraordinaria de socios. Debe el notario dar fe de la existencia de dicho acuerdo indicando la fecha de celebración de la Asamblea y el libro donde se encuentra asentado dicho acuerdo.

  2. Carlos Fonseca • 01 marzo, 2021

    Sé que el tema es sobre el Registro Inmobiliario, pero qué pasa con el Registro Mercantil, por ejemplo cuando una Asamblea de Socios otorga un poder generalísimo para que sea protocolizado e inscrito en el Registro? Aún se puede hacer así?

    • Silvia Pacheco • 04 marzo, 2021

      El poder generalísimo sigue siendo un mandato totalmente inscribible en el Registro de Personas Jurídicas, y el apoderado cuenta con facultades amplias para actuar en representación de la persona física o jurídica otorgante. Es únicamente cuando el apoderado, aún el apoderado generalísimo, comparece ante Notario a donar un bien en nombre de su representado que se requiere adicionalmente de un poder especialísimo (tratándose de personas físicas) o bien de una autorización para donar por parte de la Asamblea de Socios (cuando se trata de personas jurídicas).

  3. PLENITUD NOTARIAL • 27 febrero, 2021

    Vale la pena que revisen el Voto 101-2008 del Tribunal Notarial y el Voto 291-F-SI-2019 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia; parafraseando las sentencias, no existe el poder especialísimo en tratándose de sociedades mercantiles (está reservado entre personas físicas), lo que se requiere es la actuación de un personero con poder de disposición patrimonial legalmente conferido y otorgado bajo las modadlidades que estipula el Código de Comercio y Código Civil (especial en escritura pública -no protocolización-, generalísimo inscrito, eventualmente general inscrito), acompañado de la autorización expresa para donar conferida por la Asamblea de Socios. El Notario no debe perder de vista la sacramentalidad, formalidad y solemnidad que rige la función pública notarial como delegatarios del Estado (aunque se ejerza privadamente). El Notario no debe perder de vista que un documento notarial perfectamente inscribible en el Registro Nacional podría ser un documento notarialmente mal confeccionado y mal autorizado. Un documento notarial inscrito en Registro Nacional no es sinónimo de que sea un documento notarial bien confeccionado o bien autorizado. Muy mal hace el Notario con adecuar un documento notarial para que pase los filtros de calificación registral y sea inscribible en Registro Nacional, si es un documento notarialmente mal confeccionado; esto lo puede llevar hasta 10 o más años de suspensión si conculca los deberes y principios de asesoría, legalidad, objetividad, inmediatez, ejercicio personalísimo, autorizar solo actos legales, válidos y eficaces, orden y cuidado, fe pública.

    • Silvia Pacheco • 28 febrero, 2021

      Muchas gracias por su participación en nuestro blog. Muy interesantes estas referencias a los votos del Tribunal Notarial y de la Sala Primera de la Corte.

  4. Lic Ricardo Calvo Gamboa • 26 febrero, 2021

    Quisiera comentar que hay una EXCEPCION de otorgar un poder por medio de escritura pública y es en el caso de las donaciones que pueda llegar a realizar una sociedad mercantil, esto por cuanto debería de contar el representante con un Poder Especialísimo , pero en estos casos, quien lo debe de otorgar es la Asamblea de socios. Y así precisamente lo establece la nueva guía del Registro Inmobiliario en el apartado de DONACIONES al establecer que :

    En casos de representación se debe ostentar poder especialísimo (art. 1408 del Código Civil). Para el caso de personas jurídicas, se entenderá este poder como la autorización dada por su órgano superior, según corresponda para cada persona jurídica.
    8. En las sociedades mercantiles esta autorización para donar se efectúa a través de un acuerdo tomado en asamblea general extraordinaria de socios. Debe el notario dar fe de la existencia de dicho acuerdo indicando la fecha de celebración de la Asamblea y el libro donde se encuentra asentado dicho acuerdo. La persona autorizada por Asamblea debe contar con algún tipo de representación, sea apoderado general, generalísimo o un apoderado especial cuyo mandato haya sido otorgado en escritura pública.

    Saludos !

    • Silvia Pacheco • 26 febrero, 2021

      Gracias don Ricardo por su comentario. Lo que nos explicaron en el Registro Inmobiliario fue que cuando la que dona el bien es una persona jurídica no se habla de “poder especialísimo” sino que lo que se requiere es la autorización de la Asamblea de Socios para que el representante comparezca ante Notario a otorgar el acto de donación. El Notario tendrá que dar fe de dicha autorización directamente con vista en el acuerdo respectivo que consta en el Libro de Actas. No se requiere de la protocolización del acuerdo de autorización.

      Distinto el caso cuando quien comparece ante Notario es una persona física en representación de otra persona física. En este caso, ese representante sí deberá contar con un poder especialísimo.

      Entonces en lugar de un “poder especialísimo” otorgado por la Asamblea de Socios, lo que se da es una “autorización” para donar. Por lo menos así lo entendimos de la explicación que nos brindaron en el Registro Inmobiliario.