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Multa por omisión de la Declaración de valor de Bienes Inmuebles

Agradecemos a la Licenciada Silvia González este importante recordatorio que nos hace de una obligación que todos los propietarios de bienes inmuebles deben tener presente, por las serias consecuencias que puede conllevar su incumplimiento.

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«El impuesto de propiedad de bienes inmuebles es aquel que se ha encomendado la gestión y la recaudación a la Municipalidad, y grava a las propiedades con una tarifa del 0,25% sobre el valor de la tierra y sus edificaciones fijas y permanentes que allí existan.

Los contribuyentes son propietarios inscritos en el Registro Público, usufructurarios, concesionarios, o aquellos que posean una bien inmueble bajo otras formas no inscribibles como derechos de posesión.

Dicho impuesto toma como base imponible el valor de la propiedad al 1 de enero de cada año ante la Administración Tributaria, y exige una declaración cada 5 años, y se puede cancelar anual o semestralmente o en cuatro cuotas trimestrales, según lo determine cada municipalidad.

Es importante recordar que existe una exención para aquellas personas físicas que solo posean un bien inmueble inscrito a su nombre, por un valor de ¢20.259.000,00 (veinte millones doscientos cincuenta y nueve mil colones exactos), no obstante, en aquellos casos en que su valor exceda del monto indicado, el sujeto pasivo deberá pagar el impuesto sobre el exceso de ese monto. En estos casos debe acercarse a la Municipalidad a consultar el trámite respectivo para hacer la solicitud para aplicar la exención. Dentro de los requisitos más comunes está, el presentar una certificación del Registro Público que señale que solo se tiene ese bien, y estar al día en el pago de los otros tributos municipales.

Las Municipalidades dentro de la gestión y recaudación de este tributo, tienen facultades para realizar avalúos y variar el valor de las propiedades, en aquellos casos en que los obligados no realicen la declaración o que se verifique que los valores declarados no se ajustan a la realidad. Vale indicar, que el avalúo puede ser sujeto de impugnación y no será hasta que quede firme, que se podrá utilizar como base para calcular el impuesto.

Pues más allá, de que la Municipalidad pueda variar el valor de las propiedades y estimar un impuesto mucho mayor, debe tenerse presente que existe una multa bastante onerosa, por la omisión de la presentación de la declaración correspondiente a cada 5 años, y que consiste en un monto igual a la diferencia dejada de pagar del impuesto, según la valoración que se realice.

Según un criterio de la Procuraduría General de la República, “la base para calcular el quantum de la multa es el monto de impuesto dejado de pagar por el contribuyente, el cual se determina partiendo del impuesto que venía pagando y el nuevo impuesto que se determine mediante la valoración de oficio que practique la entidad municipal, ante la no presentación de la declaración por parte del contribuyente.” y debe respetarse el debido proceso a efectos de su imposición.

En vista de lo anterior, algunas Municipalidades han definido el procedimiento a seguir mediante un reglamento y de tal forma garantizar que los obligados puedan no solo impugnar las bases del avalúo sino la multa que se aplica paralelamente.

Evítese un avaluó de oficio por parte de la Municipalidad y la aplicación de sanciones, acérquese al municipio que le corresponda y actualice sus datos y declaración a tiempo.

Socia de impuestos y Legal de Grant Thornton - Costa Rica. Abogada y Notario Público. Especialista en Derecho Tributario, cuenta con una maestría en asesoría tributaria. Asimismo, posee más de 15 años de experiencia en litigio, derecho tributario y derecho administrativo. En el área de litigio tributario se mantiene como asesor y director de procedimientos administrativos, así como en el área judicial contenciosa, sobre temas de fondo de impuesto a la renta, impuesto general sobre las ventas, diferencial cambiario, aduanas, impuestos específicos e indirectos. Asimismo, ha asistido con el soporte legal- corporativo complementario en relación con varios compromisos de consultoría fiscal, tales como Due Dilligence, fusiones, venta de acciones, constitución de sociedades, liquidaciones, traspaso de establecimientos mercantiles, y temas relacionados con bienes raíces.

11 de 19 Comentarios

  1. Alberto Gamboa Venegas • 27 octubre, 2020

    Saludos
    Es legal, que la municipalidad haga ese cobro (por no hacer la declaración) sobre un actual dueño. Quiero decir, que al dueño actual se le cobra una multa por declaración tardía, ya que el anterior dueño, no pago ni tampoco realizo las declaraciones, año atrás.
    gracias

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  2. Andrey Faba • 08 julio, 2020

    Hola.

    A Julio 2020 está llegando la notificación del cobro de la multa por omisión de la presentación de la declaración correspondiente a 2015. ¿Es correcto que estén cobrando esa multa de un hecho 5 años atrás?

    Gracias

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    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 11 julio, 2020

      La obligación de presentar la Declaración de valor del impuesto de bienes inmuebles, según lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles debe cumplirse como mínimo cada cinco años. Por consiguiente, si la última declaración del propietario fue – digamos – el 10 de enero de 2015, a partir del 11 de enero del presente año 2020 sí sería factible para la Municipalidad respectiva imponer la multa por incumplimiento de dicha obligación tributaria. Lo que sí es importante tomar nota es que, como lo indica el articulista, tratándose de un impuesto que se establece de manera «anual» , el importe de la multa solo puede contemplar lo que en un año dejó de pagar el propietario partiendo del nuevo valor asignado por la Municipalidad al inmueble, es decir, que dicha multa no podría calcularse sobre un período mayor a un año.

      Responder
  3. Andrey Faba • 08 julio, 2020

    Hola.

    A Julio 2020 está llegando la notificación del cobro de la multa por omisión de la presentación de la declaración correspondiente a 2015. ¿Es correcto que estén cobrando esa multa de un hecho 5 años atrás?

    Responder
  4. Mario Sanchez • 22 abril, 2020

    En relación con el tema planteado, le agradecería a la Licda Silvia González si puede brindarme su criterio en relación con la siguiente inquietud: Según el artículo, la multa es UNA, y está dada por la diferencia entre el impuesto que se debe pagar y el que se estuvo pagando. Conozco el caso de una Municipalidad que aplica la multa POR AÑO, es decir, cobra esa diferencia por cada uno de los años que no se declaró. A mí entender es una interpretación incorrecta lo que hace esa Municipalidad pero me interesa conocer el criterio de la LIcda. González

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  5. Silvia González • 17 abril, 2020

    El propietario del inmueble debe apersonarse a la Municipalidad correspondiente desde que quede inscrito como tal, a efectos de realizar el cambio de dueño y presentar la primera declaración, y partir de ahí presentar cada 5 años las siguientes declaraciones. No existe un aviso o fecha generalizado, pues eso dependerá de cada propietario. Lo importante, es que se apersone a verificar si se ha presentado datos en el pasado o realizar de una vez la declaración, antes de que le inicien el procedimiento de oficio.

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  6. Gaby • 17 abril, 2020

    Muchas gracias. No tenía presente esta situación. ¿Cómo sabe el propietario cuándo tiene que presentar estas declaraciones en la Municipalidad? Nunca he visto que me llegue ningún aviso.

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  7. Fernán Pacheco • 17 abril, 2020

    Gracias Licda Salazar por su interesante artículo. Algunas municipalidades, entre ellas las de Quepos y Escazú, en los últimos años han creado un procedimiento «express» para aplicar la multa, a saber, sin que haya mediado avalúo o siquiera una prevención, se presenta el contribuyente voluntariamente a hacer la declaración, la cual hace fuera del plazo de los 5 años. La municipalidad acepta la declaración y acto seguido pasa la multa con base en el nuevo valor declarado por el número de años de atraso en que se presentó la declaración. Dicen ellos que se fundamentan en un pronunciamiento de la Procuraduría, pero nunca lo he encontrado.

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    • Guido • 17 abril, 2020

      La multa es por la no presentación de la declaración en el tiempo correspondiente. Así interpreto de la lectura del artículo 17 de la Ley:
      Artículo 17.- Inobservancia de la declaración de bienes
      Cuando el contribuyente no haya presentado la declaración conforme al artículo 16 de esta ley, la Administración Tributaria le impondrá una multa de un monto igual a la diferencia dejada de pagar y estará facultada para efectuar, de oficio, la valoración de los bienes inmuebles sin declarar. En este caso, …
      Así que, si no la hice a tiempo, pero modifico la base imponible con mi declaración tardía, estoy sentando «voluntariamente» las bases para la determinación y cobro de la multa.

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    • Silvia González • 17 abril, 2020

      Don Fernán, las Municipalidades tienen que garantizar el debido proceso, históricamente algunas de éstas han tratado de realizar las modificaciones de valor y la aplicación de sanciones, sin notificar al contribuyente y darle la oportunidad de revisar el valor, no obstante, se ha discutido este tema, y se ha enmendado los procedimientos iniciados de esa manera. Es importante contar con la actualización de datos en los Municipios para que la notificación sea efectiva. En relación con la sanción, la misma está construida para la «omisión» y no por «la presentación tardía», es un tema que se puede discutir si se actualiza los datos con la declaración antes de cualquier gestión por parte de la Municipalidad. Referencias de los dictámenes de la PGR C-158-2014 y C-181-2016

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      • fernan pacheco • 17 abril, 2020

        En efecto, cuando me han impuesto la multa sin mediar avalúo, e interpuesto los recursos correspondientes, pero nunca los resuelven, pero tampoco cobran la multa, es decir, «entierran el asunto». Probablemente saben que si el asunto llega al Tribunal Fiscal Administrativo van a resolver en contra y no quieren que se establezca un antecedente negativo que les impida seguir con esas prácticas. Gracias.

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