Modificaciones a la Guía de Calificación del Registro Inmobiliario

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Agradecemos a las funcionarias del Centro de Información del Registro Nacional el ponernos al tanto de las modificaciones introducidas esta semana a la Guía de Calificación del Registro Inmobiliario.

Como ya es conocido, en enero del 2021,  el Registro Inmobiliario emitió una nueva Guía de Calificación que incorporó temas varios tratados en circulares emitidas con anterioridad, las cuales fueron derogadas junto con otras que ya no resultaban aplicables.  En total al publicarse esa nueva Guía se derogaron 267 circulares.   (Ver nota al respecto)

Los requisitos y lineamientos en dicha Guía pasaron a ser de acatamiento obligatorio para todos los registradores de la materia inmobiliaria y en fuente muy importante de consulta para los notarios públicos que a través de su estudio han logrado la inscripción más efectiva de sus documentos y actuaciones notariales.

Desde ese momento se han producido nueve versiones de la Guía,  para incorporar o actualizar aspectos que la  Subdirección del Registro Inmobiliario ha considerado necesario introducir en algunos de los temas regulados.

En esta oportunidad las modificaciones  introducidas fueron las siguientes:    (Importante tomar nota de manera especial de la última de ellas toda vez que se refiere al requisito de utilizar letra tamaño 12 en la impresión de los testimonios de escrituras públicas.)

1) Incorporación de un nuevo punto 19 (Fondos de Inversión) del Capítulo I COMPRAVENTA para hacer constar los requisitos para la inscripción de bienes y derechos a favor de los fondos de inversión regulados en la ley 7732. (Página 18)

2) Modificación del acápite 4 d) en el punto 1 (Constitución de hipoteca) del Capítulo XVIII HIPOTECAS para hacer constar que no es requisito registral indicar la cantidad de cuotas en la constitución de hipotecas. (Página 46)

3) Adición del acápite 11 en el punto 1 (Constitución de hipoteca) del Capítulo XVIII HIPOTECAS para hacer constar que la tasa anual de interés que podrán cobrar las personas físicas o jurídicas que otorguen financiamiento a un tercero para operaciones financieras o comerciales no puede sobrepasar el tope máximo establecido en el artículo 36 bis de la Ley 7472. (Página 46)

4) Incorporación de un nuevo punto 2 (Formas de inscripción de intereses y formas de pago en gravámenes hipotecarios) en el Capítulo XVIII HIPOTECAS para hacer constar los cambios en la publicidad registral ordenados mediante la Circular DRI-005-2023 publicada en el Diario Oficial la Gaceta número 153 el día 23 de agosto del 2023. (Página 47)

5) Incorporación de un nuevo acápite 12 en el punto 7 (Cancelación de Hipoteca) del Capítulo XVIII HIPOTECAS para hacer constar que no es procedente cancelar gravámenes hipotecarios en los cuales conste la existencia de demandas ordinarias o penales. (Página 57)

6) Incorporación de un nuevo acápite 4 en el punto 8 (Cancelación de hipotecas por prescripción) del Capítulo XVIII HIPOTECAS para hacer constar que no interrumpe la prescripción del gravamen hipotecario, la existencia de gestiones cobratorias que consten en dicho gravamen, pero que sean dirigidas contra el acreedor de la hipoteca en virtud de la existencia de otro tipo de deudas. (Página 58)

7) Incorporación de un acápite 4 en el punto 4 (Requisitos de los documentos judiciales referentes a Divorcios, Separaciones Judiciales, Liquidación Anticipada de Bienes Gananciales y Reconocimiento de Unión de Hecho) del Capítulo XXV DOCUMENTOS JUDICIALES para hacer constar que en separaciones judiciales y divorcios; si en la finca sobre la cual se realiza la adjudicación o rectificación de estado civil, existe inscrito un gravamen de habitación familiar y el documento judicial no indica expresamente que se dispone con la continuación de la afectación al existir beneficiarios con derechos, deberá procederse a la cancelación oficiosa de la habitación familiar existente. (Página 72)

8) Modificación de los acápites 1,2, 4 y 5 e incorporación de un nuevo acápite 3 en el punto 2 (Procedimiento Administrativo de la Contraloría General de la República) del Capítulo XXVIII DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS para hacer constar los cambios introducidos por la promulgación del Reglamento de procedimientos administrativos de la Contraloría General de la República R-DC-00125-2022 2 de fecha 24 de noviembre del 2022. (Página 77)

9) Incorporación del acápite 5 en el punto 1 (Limitaciones artículo 292 del Código Civil) del Capítulo XXIX LIMITACIONES para hacer constar que pueden cancelarse en forma anticipada las limitaciones impuestas por el donante al amparo del artículo 292 del Código Civil, bastando con la comparecencia del que las impuso. (Página 79)

10) Incorporación del acápite 10 en el punto 1 (Limitaciones artículo 292 del Código Civil) del Capítulo XXIX LIMITACIONES para hacer constar que pueden cancelarse en forma anticipada las cláusulas de inembargabilidad impuestas al amparo del artículo 981 del Código Civil, requiriéndose la comparecencia conjunta de la persona que las impuso y el titular registral al cual le benefician. (Página 79)

11) Incorporación de un acápite 2.d en el punto 4 (Modificaciones al condominio) del Capítulo XXXIV PROPIEDAD EN CONDOMINIO para hacer constar que en los casos de modificaciones de áreas comunes de los condominios, en el testimonio de la escritura de modificación deben comparecer al menos las dos terceras partes de los condóminos que conforman el condominio tomando en consideración que la suma del porcentaje de valor asignado a cada una de sus fincas filiales, sea igual o superior a las dos terceras partes del valor total del condominio. (Página 100)

12) Incorporación de un nuevo acápite 2 en el punto 3 (Cesión total) del Capítulo XXXVI INSCRIPCION DE CONCESIONES REGULADAS EN LA LEY 6758 DEL PROYECTO TURISTICO PAPAGAYO Y SUS REGLAMENTOS para hacer constar que, en los casos de cambios de nombre o identificación del concesionario inscrito, por el motivo que sea, para efectuar la rectificación de nombre o cédula respectiva, debe el documento notarial contener la autorización por parte de la Junta Directiva del ICT para el cambio de titularidad. (Página 119)

13) Modificación de los acápites 3 y 4 del punto 1 (Requisitos generales) del Capítulo XLIV REQUISITOS ESPECIFICOS DE LOS TESTIMONIOS DE ESCRITURAS para hacer constar que los testimonios de documentos notariales, tanto físicos como digitales, deben tener un tamaño mínimo de letra doce conforme lo establece el artículo 11 de los Lineamientos para el ejercicio y control del servicio notarial, modificado mediante acuerdo 7 de la sesión ordinaria 6 del Consejo Superior Notarial de fecha 29 de marzo del 2023. (Página 133)

(*) Enumeración de modificaciones introducidas a la Guía de Calificación del Registro Inmobiliario tomada textualmente de la Circular DRI-006-2023  del Registro Inmobiliario con fecha 23 de agosto de 2023.
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Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

11 de 11 Comentarios

  1. DITEDIS LOPEZ HERRERA • 04 octubre, 2023

    EN RELACION A LA CONFECCION DE EXPED. NOTARIALES DE PROCESOS SUCESORIOS HAY MUCHAS DISCREPANCIAS SOBRE, SI TODO SE DEBE REALIZAR EN HOJA DE SEGURIDAD, Y SOLAMENTE CERTIFICACIONES, COPIAS DE CEDULAS, Y EL EDICTO DEBEN DE IR EN HOJAS BLANCAS BOND, Y TODO LO DEMAS EN HOAS DE SEGURIDAD, PODRIA ACLARAR UN POCO ESTE TEMA GRACIAS.

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 08 octubre, 2023

      El artículo 65 de los Lineamientos para el Ejercicio y Control del Servicio Notarial dispone lo siguiente:

      Artículo 65. Papel a utilizar. En la tramitación del expediente, el notario utilizará su papel de seguridad. Igualmente lo empleará para todas las comunicaciones o actuaciones externas al expediente pero surgidas de éste. Los escritos presentados por las partes, peritos o terceros, en cuanto no sean piezas protocolizadas ni constituyan actuaciones notariales, podrán confeccionarse en papel común.

  2. Vanessa • 05 septiembre, 2023

    Licda. Silvia quisiera que por favor me ayude, el avalúo de los bienes en un proceso de liquidación de la sociedad podría sustituirse tal como sucede en los procesos sucesorios por el valor declarado a nivel municipal hasta por 2 años antes? Otra consulta, esta adjudicación a los socios de los bienes paga impuesto de traspaso?
    Gracias

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 05 septiembre, 2023

      La posibilidad de utilizar el valor declarado a nivel municipal en los últimos dos años únicamente está previsto para el proceso sucesorio (art. 128.3 del Código Procesal Civil, Ley No. 9342).

      La adjudicación de los bienes de la sociedad liquidada por parte de los socios efectivamente paga los mismos timbres así como el impuesto de traspaso que cualquier traspaso de bien inmueble.

  3. Juan • 28 agosto, 2023

    Gracias doña Silvia. Siendo que pareciera que la regla es análoga y solo deben comparecer 2/3 partes de los condóminos en la escritura de modificación, ¿también se aplica analógicamente la regla del propietario con más de 50%? Es decir, si un propietario es dueño de más del 50%, ¿debe comparecer el 75% de los propietarios y no las 2/3 partes?

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 01 septiembre, 2023

      Nos gustaría poder opinar sobre esta importante inquietud que señala pero no somos especialistas en la materia. Lamentablemente como bien lo indicó el colega Carlos Cartín en su artículo en nuestro blog relativo a la reforma que en junio del 2022 se introdujera al texto del art. 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio:

      «… esta reforma «fue» una oportunidad realmente desaprovechada para modernizar aún más, este régimen especial de propiedad. La oportunidad hubiera sido propicia para reformar o incluir dentro de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio temas tales como el aclarar la existencia y límites de la figura de la Junta Directiva dentro de un condominio; establecer los límites básicos que un reglamento de condominio y administración no debería de transgredir (recordemos existen muchos Reglamentos que se inscriben ante el Registro Nacional con condiciones y normas arbitrarias e incluso, ilegales); desarrollar brevemente lo referente a tendencias modernas para celebración de Asambleas; un desarrollo normativo más amplio y útil sobre la figura de condominio de condominios; así como el haber proporcionado una redacción mucho más amigable al último párrafo del inciso b) del mismo artículo 27 (Este párrafo reza actualmente: “En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.”) párrafo el cual ha llevado a confusión a muchos operadores jurídicos de la rama. Los anteriores son apenas unos efímeros ejemplos.»

      Para leer el artículo completo del Lic Cartín puede hacer clic a continuación: https://puntojuridico.com/reforma-del-articulo-27-de-la-ley-reguladora-de-la-propiedad-en-condominio/

  4. Juan • 28 agosto, 2023

    Hola doña Silvia. Veo que uno de los cambios es que ya no se necesita la comparecencia de la totalidad de los condóminos para una modificación. La guía todavía dice que se necesita «escritura pública con la comparecencia de los condóminos, y de todos los interesados o afectados con la
    modificación, conforme a la publicidad registral». Yo entiendo que para la asamblea solamente se necesita la aprobación de 2/3 partes y por lo tanto, la lógica es que la escritura de modificación solo deba ser firmada por esa misma mayoría, pero quisiera conocer si esto es un cambio de criterio reciente o si siempre se tuvo que interpretar así.

    Gracias

  5. Francisco Gonzalez Morales • 25 agosto, 2023

    BUEN DIA
    EN RELACION A INSCRIPCIONES DE BUQUES EN LA LA PLATAFORMA DIGITAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN DONDE HAY QUE CERTIFICAR EL DUA POR LA IMPORTACION DE MOTORES FUERA DE BORDA. MI PREGUNTA ES SI SE PUEDE REALIZAR LA INSCRIPCION DE LOS MOTORES FUERA DE BORDA Y COMO APORTO LA CERTIFICACION DEL DUA EN LA PLATAFORMA DIGITAL EN MENCION.
    GRACIAS
    FRANCISCO GONZALEZ MORALES

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 28 agosto, 2023

      En le Circular DGL-0016-2020 de la Dirección General del Registro Nacional se establece lo siguiente:

      Procederá adjuntar a solicitudes o testimonios en formato digital, la imagen de documentos en formato físico que, debido a su naturaleza, sean imprescindibles para concretar una determinada inscripción, siempre y cuando estos, no alberguen en sí mismos la rogación u ordenanza aportada, debiendo conformarse en un solo documente “pdf.” bajo la firma digital del Notario Autenticante.

  6. Bayardo Avalos • 25 agosto, 2023

    Excelente resumen. Claro y concreto. Los felicito.