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La sustitución del avalúo pericial

Después de la nota que publicamos la semana pasada sobre la Circular del Registro Inmobiliario que autoriza la sustitución del avalúo pericial por el valor establecido en los registros de las municipalidades, misma que entrará a regir el próximo 25 de noviembre, hemos recibido bastantes consultas sobre el tema, sin que  nos resulte posible brindar mayor orientación.   Confiamos que en pocos días, la Dirección Nacional de Notariado emita algún lineamiento sobre el tema para tranquilidad de los notarios dedicados a la tramitación de procesos sucesorios.

El Dr. Herman Mora, estimado suscriptor y colaborador frecuente de este blog,  nos ha hecho llegar algunos comentarios que de inmediato transcribimos para el conocimiento de los interesados.

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“En abono a los comentarios que se han vertido sobre la recién publicada Circular RIM-004-2014 del Registro Inmobiliario que autoriza la sustitución del avalúo pericial de los bienes sucesorios por el valor que de los mismos conste en las municipalidades respectivas. Me permito expresar las siguientes reflexiones.

Definitivamente es un elemento positivo y un considerable  avance en la tramitación de los sucesorios en sede notarial. Incide en beneficio del costo del proceso para los herederos e interesados así como un ahorro de tiempo. (En los mismos términos lo contempla el proyecto del Código Procesal Civil, aún en la Asamblea)

Es decir en el proceso sucesorio notarial, y específicamente en cuanto a bienes inmuebles (la Circular no alcanza a los bienes muebles, para los cuales se deberá seguir atendiendo el avaluó pericial) se tomarán los  valores que arroje la municipalidad respectiva, para lo cual el notario debe dar fe de ello con vista en la certificación correspondiente.

Vale la pena agregar que anteriormente, antes de la Circular en mención,  no se permitía tal procedimiento, siendo, sin embargo, que hace algunos años el Registro estuvo aceptando los valores registrados, tal y como lo hacían en la vía jurisdiccional, sino había menores y existía acuerdo unánime incluyendo al profesional. Tómese nota de la línea jurisprudencial:   Este tribunal estima que en el caso como que nos ocupa se puede hacer una excepción a la regla general del avaluó de los bienes mediante dictamen pericial, tal y como fue solicitado por la recurrente, al existir todas las condiciones anteriormente apuntadas, sea todos los interesados mayores y manifestaron su anuencia para prescindir del avaluó pericial.» No165 M Tribunal Primero Civil. San José.  A las nueve horas del 31 de enero del año 2001.)

Los avalúos en la sucesión son exigidos, a saber básicamente por tres razones:

A.    A fin de fijar los derechos de Registro, timbres e impuestos que deban pagarse.

B.    A fin de lograr una partición justa entre los herederos.

C.    A efectos de fijar los honorarios del profesional que ha llevado el proceso sucesorio.

De allí que resulta consecuente y lógico, que siendo que el proceso sucesorio entraña el acuerdo entre las partes, y estas con el Notario, que se pueda prescindir del avaluó. Es decir las partes y el notario pueden acordarlo.

Conviene recordar que con la promulgación, a mediados del año antepasado,  de las leyes de fortalecimiento y trasparencia fiscal, (Ley para el cumplimiento del estándar de trasparencia fiscal No 9068) se determina la forma en que los inmuebles deben actualizar su valor y la sanción por  su desatención.  Y siguiendo como debe ser, en mi opinión, que cada palo sostenga su vela, al Registro debería bastarle el valor contenido en la municipalidad.

Como mencioné, sabemos que los tribunales civiles, en caso de que no exista oposición (especialmente  proveniente del abogado director del proceso, ya que este valor  incide por lo general  en sus honorarios) se pueden acatar los valores que constan en los registros que contienen inscrito el bien respectivo. En cuyo caso, igualmente las partes con el notario, están en condiciones de acordar lo referente a los honorarios.

No me referiré, al hecho de  si la Circular, resulta ser contra legem por estar en oposición a la ley, (artículo 922 del C.PC.) Toda vez que  en consideración al principio de legalidad, lo anterior no debería entrañar obstáculo o aversión, con  la posición que podrían que podrían sostener los jueces notariales en cuanto a la responsabilidad del cartulario, ni tampoco con relación a la Dirección Nacional del Notariado.  Pero como  dicen en el argot popular  “Una cosa es la que dice el burro y otro el que lo arrea.”  

 (  Artículo escrito por el Dr. Herman Mora Vargas.  Experto en Derecho Notarial.  Coredactor del Código Notarial.  Redactor del Libro Manual de Derecho Notarial. Miembro de la Academia Notarial Americana.  Profesor universitario en varias universidades de América Latina)

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

14 de 14 Comentarios

  1. stephanie • 17 abril, 2018

    Buenas Tarde Lic

    Como puedo saber el monto a pagar total de renta de una sociedad que es omisa que debe 4 periodos de renta y por eso no me aparece el monto a pagar de impuesto a personas Juridicas

    Que puedo hacer en este caso

    Responder
  • Sarita Castillo Saborío • 16 abril, 2018

    Una pregunta. De acuerdo a lo dicho antes en bienes muebles existe el avalúo dado por Hacienda-Vehículos, el valor de hacienda del vehículo, y el valor indicado en el Registro. Como se dijo antes en un sucesorio la partes están anuentes a que se deje el avalúo hecho por hacienda y el Registro. Si ya están con su valor entonces será necesario un avaluo pericial para eso?? es lo mismo que el valor Municipal.

    Otra pregunta: Los créditos a favor de la sucesión tienen que pasar por un avaluo pericial. Es decir si una
    hipoteca a favor de la sucesion es de 100mil dólares por ejemplo DEBE VALORARSE??? A mi me parece que estos activos no es necesario valorarlos,

    Responder
  • Alfonso Romero Coto • 18 noviembre, 2014

    El problema sigue siendo el aspecto disciplinario. El Tribunal Notarial ha mantenido la tesis de que el Notario Público no debe interpretar el ordenamiento, sino cumplirlo. Y bajo esa regla, le ha impuesto sanciones a quienes han utilizado el avalúo municipal en sustitución del pericial. Como ven es un asuento de mera legalidad. Por lo que no creo que un pronunciamiento de la DNN corra una suerte diferente del que autorizó razones notariales sin comparecencia, que fue objeto de embate por la PGR, obligando a dejar sin efecto el artículo de los Lineamientos que lo contenía (se acuerdan). Aquí estamos nuevamente ante otra de las problemáticas que zacuden nuestro mundo jurídico, donde lo razonable y plausible, no siempre es aplicable. Mi recomendación será la de que los Notarios no utilicemos esta herramienta para dar valor al bien inmueble, a pesar de concordar con Herman sobre sus bondades, hasta tanto no haya una reforma, o por lo menos, un cambio en la posición resolutiva del Tribunal, lo que siendo siempre riesgoso, representa la vía más expedita para conocer el tratamiento que le van a dar.
    Acordémonos que el Tribunal tiene facultades para hacerlo (artículo 163 C.N), y ya en temas como ordenar la publicación de la sanción contra el Notario en un plazo de 3 meses, bajo consecuencia de dejarla ineficaz, sentaron un precedente. Esa disposición no existe en ninguna norma pero la aplican, evitando que pase largo tiempo con un Notario suspendido sin ejecutoriar la sanción por falta de publicación, lo que traía una lamentable sorpresa para el profesional que, 8 meses después, creía que ya había purgado y cartulaba, encontrándose que lo había hecho, estando suspendido.
    De manera que, perfectamente podemos esperar un pronunciamiento similar del Tribunal, que puede considerar finalmente, que los peritos que concurren a determinar, avalar o coadyuvar los valores de bienes inmuebles, son tan calificados como los que nombraría el Tribunal de cara al 922 del CPC, y auspiciar el uso de ese valor en sede notaria, como lo ya han concurrido tanto el Tribunal Civil como el Registro Nacional..

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  • Herman Mora Vargas • 18 noviembre, 2014

    En relación a lo señalado por la Licda Delgado, no hay duda que la competencia desleal nos afecta a todos y es posiblemente uno de los mas lesivos problema que enfrentamos los Notarios.
    Sin embargo, me permito indicar la siguiente relación de artículos.
    El Decreto de Honorarios y Aranceles, establece lo siguientes, en los artículos que se indican…
    Art. 1. El Arancel fijará el monto de honorarios a cobrar como mínimos o máximos y señalará aquellos casos de libre negociación entre el profesional y su cliente.

    Artículo 7º—Contrato cuota-litis. El profesional podrá cobrar una suma por cuota-litis en atención de asuntos judiciales, sólo si existe convenio escrito que lo fije, de acuerdo a los parámetros establecidos en el Código Procesal Civil y el Código de Deberes Jurídicos Morales y Éticos del Profesional en Derecho.

    En todo proceso, si el profesional recibe a título de costas personales suma alguna, ésta será rebajada en su totalidad de los honorarios o cuota litis que deba cubrirle el cliente, por cualquier concepto. Ficha del artículo
    ….
    Artículo 17.—Convenio sobre honorarios. El profesional y su cliente podrán convenir otras sumas de remuneración de honorarios distintas a las señaladas anteriormente, siempre y cuando su acuerdo sea por escrito y por montos no inferiores a los mínimos establecidos.

    Artículo 23.—Procesos sucesorios. Tratándose de Procesos Universales en sede jurisdiccional o en sede notarial, los honorarios serán el cincuenta por ciento (50%) de la Tabla General de este Arancel, calculados sobre la totalidad de los bienes y derechos inventariados, incluyendo gananciales. Para determinar el monto de ese capital, se atenderá al avalúo de los bienes, sin que en ningún caso los honorarios puedan ser inferiores a cien mil colones.

    Finalmente el Código Notarial establece lo siguiente.

    ARTÍCULO 144.- Honorarios
    Los notarios autorizados devengarán honorarios iguales a los que perciben los abogados por la tramitación de asuntos similares con sede judicial.

    De lo anterior se concluye que es factible para el Notario acordar honorarios diferentes a los establecidos en la Tabla, siempre y cuando sean acordados por las partes, para este tipo de asuntos.

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  • Lic. Carlos Enrique Leiva Rojas • 18 noviembre, 2014

    PREGUNTA: DE LA OBLIGACIÓN DE DEPOSITAR LAS COPIAS DEL PROCESO SUCESORIO EN SAN JOAQUIN DE FLORES, EXISTE O SE ELIMINO ESTE ASUNTO, LA PREGUNTA LA FORMULO YA QUE HACE UN TIEMPO SE DIJO QUE YA NO ERA NECESARIO EL DEPOSITO DE LA INFORMACIÓN DE LOS PROCESOS LLEVADOS EN LA NOTARIA

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    • Silvia Pacheco Alfaro • 18 noviembre, 2014

      A don Carlos le indicamos que tuvimos conocimiento hace pocos días de un dictamen de la Procuraduría General de la República que confirma la obligación del Poder Judicial de custodiar los expedientes de los procesos de actividad judicial no contenciosa que llevan los notarios. En la DNN nos indicaron que han hecho gestiones para que el Archivo Judicial acepte nuevamente la recepción de estos expedientes pero aún no tienen una respuesta del Consejo Superior. De momento, corresponde a los notarios que tramitan estos procesos custodiar los expedientes hasta que sea posible depositarlos ante alguna otra Autoridad, sea el Archivo Judicial o la DNN.

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    • Cristian Zamora • 18 noviembre, 2014

      Don Carlos, el asunto no se ha eliminado. Lo que ocurre es que está en disputa quien DEBE hacerse cargo de estos expedientes. Mientras tanto, nos corresponde a los Notarios custodiar estos expedientes. Según he observado algunos colegas van a San Joaquín acompañados de otro Notario, así, cuando les dicen que no les aceptan el expediente, se levante un acta y se agregue al expediente (encarece el proceso), otros simplemente solicitan un documento de esa dependencia en donde dice que ya no reciben dichos expedientes.

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  • Juan Roscio • 18 noviembre, 2014

    buenas tardes colegas.
    La consulta que quería hacer es acerca de la utilización de esa certificación municipalidad en los procesos por ej. Hipotecarios, ya que en algunas oportunidades no está fijada la base sino que se puede utilizar esa certificación municipal o avalúo mediante perito.
    La pregunta es: esa valoración municipal del bien no puede tener mas de 2 años de antigüedad, es decir debe haber sido valorado el bien no más allá de ese período; esta norma viene a modificar ese plazo? Se aplicará este plazo también a los sucesorios?
    Saludos y gracias.

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    • Silvia Pacheco Alfaro • 18 noviembre, 2014

      Lo que nosotros entendemos de la Circular es que se permite utilizar el valor municipal del inmueble en lugar del avalúo pericial. Ahora bien, si al aportar la certificación de la Municipalidad se evidencia que el valor fiscal que aparece consignado en el estudio registral es mayor a dicho valor «municipal» entonces deberán tasarse los timbres e impuesto de traspaso sobre el valor fiscal. No encontramos que la Circular establezca algún tipo de requisito sobre este valor «municipal». Se trata simplemente del que conste en la Municipalidad al momento de requerirse la certificación de valor.

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  • MARIA LOURDES DELGADO JIMENEZa • 17 noviembre, 2014

    Siempre he repetado mucho los comentrios del Doctor Mora, pero parece que no litiga, ni ejerce el notariado, …..»ponerse de acuerdo con el cliente», con la competencia desleal, mi amigo.-

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