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Impuesto a las ganancias de capital será requisito para traspaso de inmuebles

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Se publicó en La Gaceta la semana pasada, la Resolución No. MH-DGT-RES-0039-2025 de la Dirección General de Tributación denominada:  Retención del Impuesto sobre Ganancias y Pérdidas del Capital de bienes inmuebles y uso del formulario del Impuesto de traspaso de Bienes Inmuebles y aplicación de la reducción del 20% establecida en la Ley para la […]

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Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Encargada de la administración y actualización de Tirant Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

10 de 10 Comentarios

  1. Marcelo Colombari Rojas • 02 octubre, 2025

    Entre muchas otras, tengo las siguientes dudas: 1) Claro está que la “Base imponible. Será el mayor valor entre el acordado por las partes en la escritura de traspaso y el valor fiscal de los inmuebles.” Pero qué sucede por ejemplo si un bien fue adquirido mediante donación y tiempo después el donatario -como actual titular- desea venderlo por el precio acordado de 10 millones y el valor fiscal de la finca sea 35 millones, le estarían cobrando el impuesto sobre los 35 millones y no sobre los 10 millones, que realmento son la ganancia de capital para él. 2) Si quien tiene ganancia de capital es el trasmitente a la hora de vender, cómo la obligación de retener y declarar mediante el formulario es del adquiriente ?… esto crearía un conflicto entre las partes, por decidir a quien le corresponde pagarlo, o bien, por que uno le pida la suma al otro para retener. Muy posiblemente se van a fracasar varios negocios por esta Ley.

  2. Andrey Porras Mora • 01 octubre, 2025

    Desde el punto de vista de nosotros como Notarios quedan muchas dudas. Por ejemplo: Si el comprador debe ser la persona que retiene el porcentaje a pagar, eso quiere decir que debe hacer el formulario desde su propio Tribu-CR? o algún tercero (Notario) lo puede hacer desde su Tribu-CR? Seamos honestos, hay compradores que son personas que no tienen el conocimiento para hacer ese trámite, no sé, se me ocurre el agricultor que va y vende parte de su parcela. Entonces, nosotros como Notarios qué hacemos para poder inscribir diligentemente los documentos si ese agricultor no hace esa declaración? Entiendo que se puede incluir la advertencia en el documento y así evitar responsabilidades, pero esa no es la idea, la idea es que el documento se inscriba a la mayor brevedad. Cómo vamos a obligar al comprador a que haga esa declaración al día siguiente, dos días, una semana siguientes a la firma del documento?

  3. FRANCISCO MOLINERO • 24 septiembre, 2025

    Gracias por la respuesta, sin embargo ahora queda la duda de a quien llamar “interesado” a la hora de presentar el formulario. Es decir, si es una obligación del comprador retener el 2% del precio de venta (para domiciliados), por ende entendería que es también una opción para el comprador, el presentar la declaración y hacer el pago con la retención por medio de su propio acceso a Tribu-CR. De lo contrario, quedaría el comprador en un estado de indefensión en el caso de que el vendedor decida nunca presentar el formulario y ya se le haya pagado el precio de venta o bien, entonces lo que tendremos que hacer los abogados que nos dedicamos a esto es del todo retener el pago del precio de venta hasta tanto el vendedor no haya declarado y pagado el formulario -con su propio acceso a Tribu-CR- con la retención que hace el comprador. En espera de luz sobre el tema. Saludos.

  4. Elio Antonio Segura López • 24 septiembre, 2025

    Que pasara cuando sea una perdida de capital en vez de ganancia, sera necesario hacer la retencion del 2% para efectos de inscripcion del traspaso y despues pedir un reembolso por ese impuesto pagado al Ministerio de Hacienda?

    Saludos,

  5. FRANCISCO MOLINERO • 24 septiembre, 2025

    Gracias por esta nota lo cual crea otra traba más para el proceso de venta de inmuebles en este país. Y con esto, vienen dos preguntas: 1) Que pasa cuando el vendedor efectivamente está vendiendo su casa de habitación (y así descrito en la naturaleza del bien inmueble) y desea optar por la excepción proveída por la Ley? Cual es el procedimiento para indicarle al Registro Inmobiliario que no se hace la retención, declaración y pago? Declaración Jurada? Proceso administrativo ante Hacienda ya sea presencial o por medio de Tribu-CR? 2) NO siempre se vende una propiedad con ganancia de capital. En mi profesión, hay vendedores que venden con pérdida de capital ya sea una casa de habitación o bien un terreno. Surge entonces la misma pregunta. Que pasa en estos casos? O bien puede ser que no esté entendiendo bien la naturaleza de la retención. Es decir, tan solo basta con indicar en la escritura que se ha retenido dicho impuesto o bien el comprador, por medio de su acceso a Tribu-CR, deberá de hacer la declaración y pago correspondiente ANTES de la presentación de la escritura de traspaso al Registro Inmobiliario? Gracias de antemano por la guía que pueda ofrecerse en este caso(s).

    • Silvia Pacheco • 24 septiembre, 2025

      Entendemos que los registradores a cargo de la inscripción de las escrituras de traspaso tendrán que verificar directamente en la plataforma de Hacienda que se haya producido la declaración y el pago de tanto el impuesto de traspaso como la retención del impuesto a las ganancias de capital. Ahora bien, en los casos de exención, entendemos que los interesados podrán establecerlo así en el Formulario de Hacienda, por lo que pensaríamos que los registradores obtendrían esa información también directamente en el sistema. Sobre la forma de “probar” que realmente las partes involucradas en el acto de traspaso se encuentran en alguna de las causales de exención, no se nos obliga a los notarios a dar fe o hacer constar dichas circunstancias, tampoco se menciona en la circular sobre la obligación de las partes de emitir algún tipo declaración jurada. Ya elevamos la consulta a la Dirección del Registro Inmobiliario. Esperamos que nos contesten pronto para poderles informar.

  6. Henrich Moya Moya • 22 septiembre, 2025

    La publicación indica la siguiente afirmación: “Base imponible. Será el mayor valor entre el acordado por las partes en la escritura de traspaso y el valor fiscal de los inmuebles.” afirmación que llena de dudas, puede darse el caso que el valor fiscal sea mas bajo que el valor contractual registrado, lo cual bajo la afirmación daría un calculo erróneo de la retención del 2% o 2.5% según corresponda de la ganancia real.

    • Silvia Pacheco • 22 septiembre, 2025

      Transcribimos textualmente lo que se establece en la resolución sobre este tema de la base imponible:

      Artículo 4. Base imponible de la retención del Impuesto sobre Ganancias y Pérdidas del Capital y exenciones. De conformidad con el numeral 3) del artículo 30 bis de la Ley del Impuesto sobre la Renta, tratándose de bienes inmuebles la base imponible será la contraprestación total acordada, siempre que dicho valor no sea inferior al que se determine con la utilización de las plataformas de valores de terrenos por zonas homogéneas y el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva, elaborados por el Órgano de Normalización Técnica de la Dirección General de Tributación para la gestión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Ley Nº7509 del 9 de mayo de 1995 y sus reformas, en cuyo caso este prevalecerá, salvo prueba en contrario.
      Cuando el transmitente del bien inmueble sea un domiciliado, podrá aplicar como pago a cuenta del impuesto la suma retenida por el adquirente en virtud de la obligación establecida en el artículo 1 la presente resolución.

      Efectivamente pareciera que Hacienda no debería obligar a hacer la retención sobre el “mayor valor” pues a diferencia del impuesto de traspaso (respecto del cual sí existen regulaciones expresas en ese sentido), el de “ganancias de capital” (como lo dice su nombre) debería pagarse sobre la ganancia real efectiva que el contribuyente haya obtenido en su patrimonio. En algunos casos ni siquiera se produce esa ganancia de capital. Claro que cualquier suma que sea retenida al momento del traspaso, entendemos que podrá ser abonada al monto total que en definitiva sea liquidado por concepto de este tributo. En algunos casos podría ocurrir que el contribuyente tenga derecho inclusive a la devolución total de la suma retenida al demostrar que no correspondía pagar del todo el impuesto.

  7. Fernan Pacheco Alfaro • 22 septiembre, 2025

    Desconocía el fundamento legal que apunta el Lic. Saborio, gracias. Los impuestos no son mi campo, pero ese artículo del CNPT entre otras cosas menciona “declaraciones autoliquidaciones de los sujetos pasivos” y “agentes retenedores”. En este caso, el comprador no es quien es mandado a liquidar un impuesto que no lo afecta y del cual desconoce el aspecto fáctico para ver si procede o no su pago, tampoco es agente retenedor por ley, etc. “Amarran” al comprador pues el interesado en la inscripción del documento, conviertiéndolo en un segundo impuesto de traspaso. Lo que procedía era redactar la ley correctamente y no arreglar entuertos via resoluciones administrativas.

  8. José Antonio Saborío Carrillo • 22 septiembre, 2025

    El fundamento legal de esa retención del 2% no se encuentra en la Ley del Impuesto sobre la Renta, sino en una norma excesivamente abierta y amplia que en mi criterio vacía de contenido útil y efectivo al principio de reserva de ley en materia tributaria: el inciso d) del artículo 103 del CNPT (ver considerando VI de la resolución), que autoriza a la Administración Tributaria a establecer, mediante resolución general, retenciones a cuenta de tributos que autoliquiden los contribuyentes, con un límite máximo o tope del 2% de los montos que deban pagar los agentes retenedores