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Pronto en vigencia, nueva Ley del Proceso Monitorio Arrendaticio

Como es conocido, ya se aprobó en segundo debate la nueva Ley del Proceso Monitorio Arrendaticio.   En la Asamblea Legislativa nos indicaron hoy que el texto definitivo de la norma se remitió a Casa Presidencial para la respectiva sanción por parte de la señora Presidenta de la República.  Esperan que esta misma semana les sea devuelto el documento, para pasarlo de inmediato a la Imprenta Nacional.

Hasta que se produzca la publicación de la Ley en La Gaceta podrán facilitarnos en la Asamblea el texto definitivo.

Por este motivo, de momento, para los que nos lo han estado solicitando, ponemos a su disposición el texto que sirviera de base para la aprobación de la ley en segundo debate,  con la advertencia de que podría contener algunas diferencias en relación con el texto final que en definitiva se publique en el Diario Oficial.

DESCARGAR PROYECTO DE LEY 17.527

A continuación nos permitimos destacar algunos de los aspectos más relevantes de esta nueva normativa:

OBJETIVO DE LA NORMA:  Acelerar los procedimientos de desahucio para poner fin al abuso que sufren muchos arrendantes por parte de sus inquilinos quienes amparados en la normativa existente, disfrutan por meses, y hasta años,  de los bienes alquilados sin pago de compensación alguna.

ORALIDAD:   Como principal reforma se introduce la oralidad, de manera que – en caso de existir oposición fundada por parte del inquilino a la demanda planteada, dentro del plazo de quince días naturales contado a partir de la fecha de presentación de dicha oposición, se llevará a cabo  una audiencia oral que se regirá por lo dispuesto en los artículos 4 y 5.5 de la N.º 8624, Ley de Cobro Judicial, de 1 de noviembre de 2007, en cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria   (Art. 6, inc e)

CAUSALES DE DESAHUCIO: expiración del plazo del arrendamiento (civil o comercial), resolución por incumplimiento del arrendatario únicamente cuando se invoque  1) falta de pago de la renta, 2) falta de pago de los gastos del condominio (en caso de así haberse acordado expresamente en el contrato)  o 3) falta de pago de los servicios públicos.

La causal de expiración del plazo únicamente procederá cuando el demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato, de conformidad con el artículo 71 de la Ley N.º 7527, Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de 10 de julio de 1995.   (Art. 1)

DEMOSTRACION DEL ARRENDAMIENTO: De conformidad con el artículo 3, el arrendamiento se podrá acreditar por distintos medios tales como pero sin limitarse a:  el contrato, la resolución judicial anterior que lo establezca, los comprobantes periódicos de pago, la confesión prejudicial, las cartas o los correos electrónicos entre las partes y cualquier documento escrito en el que conste la relación entre arrendante y demandado. (Art. 3)

PARA ATENDER NOTIFICACIONES:  el Consejo Superior del Poder Judicial, considerando las condiciones socioeconómicas de los usuarios y de la infraestructura de las comunicaciones, podrá autorizar el señalamiento del lugar para atender notificaciones en zonas o sectores específicos del país. (Art. 3)

PROCEDIMIENTO MONITORIO:

Resolución intimatoria: Admitida la demanda, se ordenará el desalojo. En la misma resolución inicial se ordenará, a solicitud de parte, la retención preventiva de bienes del demandado. Además, se le conferirá un plazo de quince días para que cumpla o se oponga, interponiendo en ese acto las excepciones procesales y materiales que considere procedentes. Para fundamentar la oposición, solo será procedente el ofrecimiento de prueba admisible, pertinente y útil, de conformidad con las excepciones interpuestas. Igualmente, se le prevendrá señalar medio para atender notificaciones, sin perjuicio de la salvedad prevista en el párrafo final del artículo 3 de esta ley.

La prueba confesional debe solicitarse únicamente mediante interrogatorio escrito, que el juez examinará de previo para ponderar la necesidad o no de dicha prueba.

Prevención de seguir pagando rentas futuras:   En la resolución intimatoria el juez prevendrá al demandado la obligación de continuar depositando en la cuenta y a la orden del despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento.   Cuando se ordene la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas.

Terceros que posean o arrienden sin consentimiento del propietario: En este caso no será necesario demandarlos ni notificarlos pero podrán apersonarse para hacer valer sus derechos.  Si procede la orden de desalojo se ejecutará contra todos los ocupantes del inmueble.

Allanamiento y otras causas para ejecutar la resolución intimatoria. Si el demandado se allanara a lo pretendido o no se opone dentro del plazo, o la oposición es infundada, o el demandado no hiciera alguno de los depósitos del precio del arrendamiento prevenidos, se ejecutará la resolución intimatoria sin más trámite.

Contenido de la oposición: Solo se admitirá oposición que se funde en pago, prescripción y falta de vencimiento del plazo. Igual regla se seguirá con las excepciones procesales que establezca la ley.

Audiencia oral: Ante la oposición fundada, el juez, dentro del plazo de quince días naturales contado a partir de la fecha de presentación de esta, realizará una audiencia oral que se regirá por lo dispuesto en los artículos 4 y 5.5 de la N.º 8624, Ley de Cobro Judicial, de 1 de noviembre de 2007, en cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria.

Sentencia y conversión a ordinario. Concluida la audiencia oral, en la sentencia se determinará si se confirma o se revoca la resolución intimatoria. Si fuera estimatoria, además, el juez fijará de una vez los honorarios de abogado conforme a las disposiciones respectivas. Cuando sea desestimatoria, se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar que se haya acordado. No obstante, el actor podrá solicitar, en el plazo de ocho días a partir de su firmeza, que el proceso se convierta en declarativo. Admitida la conversión se conservarán las medidas cautelares obtenidas, previo rendimiento de caución y tendrá eficacia toda la prueba practicada con anterioridad.

Puesta en posesión. Firme la sentencia, sin más trámite, a la parte actora se le pondrá en posesión del bien por medio de la autoridad administrativa, con aplicación de lo dispuesto en materia de ejecución de sentencia.

ALQUILERES INSOLUTOS Y DERECHO DE RETENCIóN: Firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar, por la vía incidental, que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no satisfechas y los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiera cubierto. Para garantizar su pago, desde el inicio del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado y con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía. Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que establecen la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y el Código Civil.

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

15 de 27 Comentarios

  1. Ignacio Alfaro Dr-Condominio • 22 agosto, 2013

    Aver, entonces ya no tiene ninguna validez o utilidad que en los contratos de arrendamiento se pacte que NO se renueva salvo acuerdo escrito porque igual, si el arrendante no ha manifestado por escrito su deseo de NO renovar, no podría invocar esa causal? Y siguiendo a otros colegas, entonces las otras causales no indicadas van al proceso viejo. O sea tendremos un monitorio y además un sumario (para las otras causales)? Saludos,

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    • Sergio Artavia • 25 septiembre, 2013

      Colega Ignacio Alfaro. Uno de los ejes principales que nos guió en la redacción de esta Ley, fue no afecta la materia de fondo. De manera que igual hay que comunicar al arrendatario, la terminación del contrato por vencimiento de plazo. Claro que si hay prórroga automática, no opera la causal
      Y en efecto, hay dos regímenes procesales: el monitorio (con 4 causales) y el sumario con el resto de causales.

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  2. José Carlos López A. • 21 agosto, 2013

    Me preocupa que entre las causales de desahucio no estén contemplados la destrucción del inmueble arrendado o el desarrollo de actividades ilícitas como venta de drogas en el inmueble arrendado.

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    • Lic. Silvia Pacheco • 21 agosto, 2013

      Nos parece entender que para desahuciar a una persona por una causal no contemplada en esta nueva Ley de Proceso MOnitorio Arrendaticio, como es el caso que señala don José Carlos, tendría que recurrirse al proceso específico previsto en el Código Procesal Civil. Lamentablemente en esos casos no se podría beneficiar el arrendante del trámite más expedito previsto en esta nueva normativa.

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      • Sergio Artavia • 25 septiembre, 2013

        Es correcta la opinión de la colega Silvia Pacheco. Otras causales se tramitan en el sumario

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    • Dr. Sergio Artavia • 27 agosto, 2013

      Es correcto colega López. Como bien señala doña Silvia, esos casos se seguirán rigiendo por el proceso sumario del CPC. Esa estructura venía así desde el primer proyecto del Código Procesal Civil que elaboramos y se mantiene. La razón, es que cerca del 98% de los desahucio, según cifras no oficiales, se refieren a las causales de falta de pago y vencimiento del plazo. La segunda razón es que la estructura monitoria está diseñada para los casos en que no hay mayor discusión sobre el derecho de fondo: pagó o no pagó, venció o no venció el contrato.

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  3. Eduardo Alfaro Ramos • 20 agosto, 2013

    Como sucedió con la LGAUS, en relación con la vieja Ley de Inquilinato, la normativa pasó de un extremo a otro. ¡Pobres inquilinos! Gracias a Dios, no lo soy de nadie.
    Además, no observo, en la información suministrada, que se disponga nada en relación con las costas en caso de que la demanda no prospere.

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    • Dr. Sergio Artavia • 27 agosto, 2013

      Don Eduardo. En mi opinión, lo que hace esta ley, es volver el péndulo al medio. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en mi opinión (así lo he escrito en mi libro Comentarios a la Ley de Arrendamientos, 2006), lo que hace es devolver péndulo al centro, como es lo correcto. Ni un extremo ni el otro. Lamentablemente cuando discutimos con don Carlos Coto Albán, con quien elaboré dicha Ley, sobre la conveniencia de actualizar también la parte procesal, el era de la opinión, que era suficiente con restablecer el equilibrio en el tema de fondo y las causales y que era mejor espera otro momento, para ajustar la parte procesal.

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  4. Efduardo Alfaro Ramos • 20 agosto, 2013

    Como sucedió con la LGAUS, en relación con la vieja Ley de Inquilinato, la normativa pasó de un extremo a otro. ¡Pobres inquilinos! Gracias a Dios, no lo soy de nadie. No observo, en la información suministrada, que se disponga nada en relación con las costas en caso de que la demanda no prospere.

    Responder
  5. manuel • 20 agosto, 2013

    En realidad lo que tiene la Ley de novedoso es la oralidad; lo cual, me parece que sobre la base del princpio de tutela real efectiva, es conveniente y necesaria. Lo que sí me preocupa sobre manera, -como también se establece en la Ley de Cobro Judicial-, es el hecho de la puesta en posesión. Esto por cuanto -a mi criterio-, la puesta en posesión debe ser realizada por el Juez de la república con el fin de garantizar cualquier abuso o exceso de poder. Recordemos que el derecho de propiedad es un derecho fundamental adscrito a un enunciado normativo de derecho fundamental; o, disposición de derecho fundamental. Para nadie es un secreto en la forma que actúa la fuerza pública, que en ocaciones se toman atribuciones que no les corresponde. Las normas de derechos fundamentales, están basadas en principios y estos son mandatos de optimización, donde obliga al Juez actuar con las posibilidades reales y jurídicas. Por ser un derecho del fundamental, es el Juez que está obligado a tutelar ese derecho. Máxime si aunamos a ello, la posición del arrendante en ese momento frente al arrendatario que por lo general son personas vulnerables.
    Esto es lo único que me preocupa, se está dejando a la libre, un derecho fundamental que es el derecho de propiedad, el de intimidad también. Esto también pordría desancadenar una desproporción en el actuar tanto del arrendante como de la fuerza pública.

    gracias

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    • Dr. Sergio Artavia • 27 agosto, 2013

      Es correcto colega Manuel. La reforma introduce la oralidad, un proceso de estructura monitoria y simplifica ciertos aspectos procesales, sobre los cuales no innovó ni el CPC ni la Ley de Arrendamientos Urbanos. El punto que usted plantea, en la práctica la puesta en posesión lo está haciendo la autoridad administrativa porque así lo autoriza expresamente el art. 453 Y 695 CPC, pero cuando hay dudas reales, el juez, previo señalamiento es el que hace la puesta en posesión.

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  6. Ivania Vargas • 20 agosto, 2013

    Excelente noticia, Gracias a Punto Juridico y al Dr. Artavia por facilitarnos la informacion. Gracias a dios aunque lento, pero este tipo de cambios en los procesos eran urgentes, porque la letra en la ley mata, la practica que viven principalmente los arrendadores es todo un calvario.

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    • Dr. Sergio Artavia • 27 agosto, 2013

      Con todo gusto Ivannia. Es importante el avance. Ahora sólo falta aprobar en segundo debate el CPC, que completa la reforma en esta materia, al pasar al sistema oral por audiencia, el resto de procesos de desahucios y el reajuste de renta.

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  7. Dr. Sergio Artavia • 20 agosto, 2013

    Saludos Silvia. Gracias por la información. Te envío un link de un artículo que escribí sobre la nueva Ley de Desahucio Monitorio. El texto que pones es la versión final, no tienes cambios, pues estuve muy de cerca en las discusiones de la Ley, por haber participado en su redacción. El artículo sobre la ley puede leerse en este link.
    http://sartavia1964.wordpress.com/ley-de-desahucio-monitorio-breves-comentarios/
    Cualquier cosa puedes hacerlo circular en este importante medio de difusión. Y así todos nos retroalimentamos de los comentarios y consultas de los colegas.

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    • Lic. Silvia Pacheco • 20 agosto, 2013

      Muchas gracias don Sergio por confirmarnos que el texto normativo suministrado hoy en nuestro comentario es el definitivo. Si nos autoriza, nos gustaría retransmitir su artículo a toda nuestra comunidad de suscriptores. Verdaderamente este tema del desahucio monitorio ha generado muchas inquietudes y conviene que todos estemos bien informados antes de la entrada en vigencia de la norma. Gracias nuevamente y quedamos en espera de su autorización.

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