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El condominio y la toma de decisiones ¿Se pueden realizar asambleas virtuales?

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29 Comentarios
Agradecemos al Lic. Ignacio Alfaro,  renombrado especialista en el campo del Derecho Condominial,  este completo artículo que nos comparte sobre un tema que muchos notarios han estado consultando estos días dada la exigencia del distanciamiento social al que nos obliga la actual crisis sanitaria que atraviesa el país.. ———————- “Esta emergencia del Coronavirus nos ha […]

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Ignacio Alfaro Marín es abogado y notario público por la Universidad de Costa Rica, desde el 2004 y dedicado al área inmobiliaria y condominios desde 1998. En su experiencia profesional ha asesorado a gran cantidad de condominios en diversos temas legales y de convivencia. Ha promovido la educación de las personas que tienen relación con los condominios a través de un blog desde 2008 (Doctor Condominio) y cursos, por su cuenta y a través de organizaciones como la Cámara Costarricense de la Construcción y la Costarricense de Corredores de Bienes Raíces y docente universitario en la Universidad de Costa Rica. Ha sido conferencista invitado en materia de condominios en México, Argentina, Panamá y Colombia; y es el Presidente de la Asociación Costarricense de Administraciones de Condominios. Autor del libro "Nuevos condominios, nuevas administraciones" Padre orgulloso de una adolescente, vive en San José, Costa Rica.

29 de 29 Comentarios

  1. Alejandra Soto • 22 enero, 2022

    Puede una Junta Directiva funcionar con un solo miembro o ser sustituidos los cargos vacantes por los mismos miembros de la administración de vecinos?
    Gracias

  2. Alejandra Soto • 22 enero, 2022

    Buen día! Es legal cambiar un acta posterior a la asamblea para ajustar tipo de poder, tiempo aprobado de una administración de vecinos? Posteriormente decir que van a “informar a la asamblea en otra reunión” porque no es un tema de votación? Desde cuándo es permitido que se haga una cosa como estás? Gracias

  3. Aristídes • 31 agosto, 2021

    Muchísimas gracias por la ayuda! Una junta puede cambiar o agregar cláusulas al reglamento interno? Me dicen que hay un derecho que se se llama Pirámide de kelsen y otorga ese derecho. Pero me parece absurdo que cada junta en turno agregue reglas y se vuelva un campo de consentracion.

  4. Aristídes • 11 agosto, 2021

    Se acordó que cada vecino se hacía cargo de los cortos que hacía la cerca eléctrica de su vivienda, pero hay un vecino que tiene 22 días de tener ese ruido en su casa y hace caso omiso a las recomendaciones de la junta administrativa, que se debe hacer en ese caso?

  5. Aristídes • 03 junio, 2021

    Un vecino quiere cambiar el color de la pared de atrás (la casa es de dos pisos) eso se toma como fachada, tomando en cuenta que este condominio no se puede cambiar la fachada

  6. Aristides • 25 mayo, 2021

    Como procede la junta administradora cuando hay peleas entre vecinos?
    Gracias

    • Jean Pierre Pino • 26 mayo, 2021

      Debe aplicar el mecanismo de resolución de conflictos que contiene el reglamento de condominio

  7. Jose • 20 abril, 2021

    En el Febrero pasado dos miembros de una sola filial fueron nominados uno para secretario y el otro para tesorero de la junta. Hecho que probablemente es irregular.
    Tambien, en el pasado se propuso a la junta directiva del Condominio comprar una faja de terreno para que un sector del condominio tuvieran acceso directo al parqueo que no se utiliza por no tener entrada ni salida de la calle publica al complejo. Hay que parquear los de ese sector a casi 400 metros de distancia y caminar. El presidente de la junta dijo que no porque la asociacion no puede ser propietario. Quizas es irregular tambien.

    • Jean Pierre Pino • 26 mayo, 2021

      Con relación a los nombramientos, habría que revisar el reglamento para ver si contiene regulación sobre el particular.
      En cuanto a los bienes, es correcto que no pueden estar a nombre del condominio, ya que estos no tienen personería jurídica, pero existen otro métodos que pueden utilizar, como un fideicomiso y una sociedad cuyas acciones se fideicometan.

  8. Jose • 20 abril, 2021

    Gracias D. Pierre y D.Silvia, con respecto a los pagos de las cuotas condominales mensuales, la asociacion del condominio no acepta pagos en colones ni en dolares Canadienses solo en dolares Norteamericano.

  9. Noor Denkers • 15 abril, 2021

    Buenas tardes,
    Tengo dos preguntas:
    1. En las asambleas (virtuales), hay una cuota de participación por filial? Es decir, si un filial tiene dos dueños, ambos pueden participar?
    2. Se puede pedir a los participantes nuestra o evidencia de que realmente son los dueños (y no por ejemplo un familiar, sin que tengan un poder especial)?
    3. Es permitido que un dueño / filial invita sin avisar al resto de dueños, a un abogado a una asamblea? Es decir, al iniciar la asamblea, simpele te aparece.

    Gracias

    • Jean Pierre Pino • 16 abril, 2021

      Lo primero que debe verse es el reglamento, para ver si regula la participación de filiales en copropiedad, por lo general, por una cuestión de orden, debería ser uno el que pueda tener participación activa en la Asamblea.
      En cuanto a la exigencia de la acreditación de su condición de propietario o condómino, para mí, es una obligación acreditar esa condición, es la única forma de validar la participación de quienes asisten, de hecho, esas certificaciones deberían formar parte del expediente de la asamblea, lo que será muy útil en caso de impugnación de la Asamblea.
      En general es asamblea de Condóminos o propietarios, por lo que la participación debería limitarse a estos y la Administración, pero no hay norma que prohíba la participación de colegas, salvo que el reglamento lo contemple.

      • Silvia Pacheco • 16 abril, 2021

        Muchas gracias don Jean Pierre por sus siempre oportunas y muy bien fundamentadas participaciones en este foro.

  10. DAVID GARITA • 25 marzo, 2021

    Buenas lic, en caso de hacer la modificación en el reglamento del condominio para precisamente avalar las reuniones Virtuales, sea asambleas, ésta debe de ser con el 100% de los propietarios o el 100% del quorum? ya que no es lo mismo, gracias.

    • Jean Pierre Pino • 26 marzo, 2021

      Toda Modificación a Reglamento requiere unanimidad del total del condominio. La recomendación sería que la Asamblea la apruebe y autorice, no como modificación a reglamento

    • Jean Pierre Pino • 29 marzo, 2021

      De conformidad con la Ley 7933, artículo 27 a) 5., toda modificación a reglamento debe ser aprobada por unanimidad del total de votos del condominio.

  11. Cristina • 26 febrero, 2021

    Hola. Quisiera saber su opinión sobre que sucede cuando una comunidad no está regida bajo la figura legal de condominio, pero los vecinos tratan de organizarse como tal y cobrar cuotas para mantenimiento, pero estableciendo que si alguien no colabora ni puede tomar parte en las decisiones? Pese a no estar bajo la ley del condominios, es esto legal? Que pasa si las decisiones que quieren tomar ya no es únicamente sobre mantenimiento sino decisiones sobre ventas de áreas común? Pueden tomarse decisiones así , sin la aprobación de todos los demás propietarios?
    Gracias

    • Jean Pierre • 26 marzo, 2021

      No comprendo el tema de áreas comunes, a nombre de quién están esas “áreas comunes”.
      En realidad, habría que ver bajo qué figura se organizaron y ver lo que establecen los estatutos

  12. Jose • 22 enero, 2021

    Jean Pierre pino, que me dice en respecto de las reuniones virtuales en condominios emanada en el lineamiento adjunto del Ministerio de Salud.
    Esta ese lineamiento que adjunto vigente a la fecha?

    -LS-PG-010. Lineamientos generales para Condominios Comerciales, condominios con espacios comerciales y residenciales, Condominios Residenciales debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19)

    https://www.ministeriodesalud.go.cr/sobre_ministerio/prensa/docs/ls_pg_010_condominios_comerciales_residenciales_07082020.pdf
    0

    5.1 La Junta Administradora o la Administración, según indique el reglamento del condominio
    debe:
    5.1.1 Establecer un canal de comunicación con los inquilinos, residentes, usuarios y
    condóminos en general, para que en caso de que alguno presente algún síntoma
    relacionado con enfermedad respiratoria o ha estado cerca de un contacto
    sospechoso, coordine con las instancias de salud correspondientes y se comunique
    con la línea 1322.
    5.1.2 Informar por los diferentes medios de comunicación con los que se cuente (grupos de
    WhatsApp, boletines, pizarras informativas, etc.) las directrices y comunicados emitidos
    por el Ministerio de Salud, así como los lineamientos específicos que pueden encontrar
    en la dirección electrónica del Ministerio de Salud2
    .
    5.1.3 Comunicar de forma general los servicios que se continuarán brindando por parte del
    personal operativo y de mantenimiento del condominio. Se recomienda, que estas
    personas que seguirán realizando sus labores normales apliquen los protocolos de
    distanciamiento social y limpieza.
    5.1.4 Atender a los proveedores, inquilinos y clientes por teléfono, correo electrónico y o
    medios virtuales.
    5.1.5 Procurar que las reuniones regulares de Junta Directiva, Comités y Asambleas de
    Propietarios, en los casos que aplique, se realicen en forma virtual. En su defecto
    deberá aplicarse la norma del 50% de la capacidad del lugar y las personas deberán
    estar distanciadas unas de otras de al menos 1,8 metros.
    5.1.6 En cuanto a ascensores, rotular indicando que solo personas residentes de la misma
    filial vayan en cada viaje del ascensor para reducir posibilidades de contagio ente
    filiales.
    5.1.7 Intensificar las medidas de limpieza e higiene, principalmente en aquellas superficies
    que se tocan con frecuencia como: manijas, muebles de recepción, botoneras de
    ascensor, pomos de puertas.
    5.1.8 No se debe prohibir el ingreso de los colaboradores (personal de mantenimiento,
    empleadas domésticas, tutores educativos, etc.) que los condóminos, residentes,
    inquilinos o el condómino requieran, así como quienes suministran alimentos,
    medicamentos u otros requerimientos de uso cotidiano.

    • Silvia Pacheco • 22 enero, 2021

      Muchas gracias don Jose por esta importante información que comparte con todos los interesados en el tema condominal.

    • Jean Pierre Pino • 22 enero, 2021

      Gracias, ya conocía el lineamiento. Como se indica en el mismo “en los casos que aplique” Ningún reglamento tenía previsto las reuniones virtuales. Por el contrario, la mayoría de reglamentos indican en dónde deben celebrarse las Asambleas, sea área metropolitana o siendo más específicos, algunos indican que en el condominio.
      El tema de comprobar los requisitos que emitió el Registro Nacional para las Asambleas virtuales de personas jurídicas, es complicado en condominios, sobretodo en condominios grandes y debe considerarse que los condóminos no son personas jurídicas.
      Yo mantengo el criterio de que si el Reglamento no lo faculta y no existe alguna directriz del RN, no se pueden realizar Asambleas Virtuales,

  13. Jose • 21 enero, 2021

    Para el proximo mes de febrero nos estan convocando a la reunion asamblea general de propietarios de condominios, para eleccion de la nueva junta directiva.
    Somos una comunidad condominal de aproximadamente cerca de 100 unidades. En mi caso yo he decidido no asistir a la asamblea por el situacion del covid-19.
    En mi opinion considero quizas irresponsable dicha convocacion en medio de la pandemia.
    Gracias por el blog, benciciones y recuerde cumplir al pie de la letra los lineamientos del Ministerio de Salud en la prevencion del Covid-19.

  14. Aristides Blanco • 20 enero, 2021

    Hola! Cuanto es el tiempo máximo que un vecino del condominio puede ejercer como presidente?

    • Jean Pierre Pino • 21 enero, 2021

      Depende de lo que indique el Reglamento de Condominio, ahí debería constar el plazo y cualquier otra condición y/o restricción. La ley no lo establece.

  15. MARTA • 09 octubre, 2020

    Buenos días. Existe a hoy algún pronunciamiento reciente en relación a esta posibilidad de realización de asambleas de condóminos virtuales? Gracias.

    • Jean Pierre Pino • 21 enero, 2021

      Recientemente por un grupo de colegas se solicitó criterio al Registro Nacional, ya que no han emitido nada al respecto, ni en la nueva guía. Se tiene que esperar la respuesta.

  16. Jose • 17 septiembre, 2020

    Excelentre tema el tratado. una cosa preocupante en Costa Rica es el desmadre o desastre en la gran cantidad de complejos de condominios construidos sin permisos municipales y sin agua legal. Que estan ahora en manos de lo que llamamos “Juntas de Propietarios de Condominios, (HOA) como las llaman los extranjeros americanos.
    a- Son legales esas Juntas administradivas de propietarios de condominios del caso mencionado arriba.
    b- Asambleas general de propietarios virtuales: que pasa cuando propietarios tienen algun tipo de discapacidad (sordera, No vidente, etc, etc, etc,)no internet o no tienen el equipo tecnologico para participar en las reunion virtual.
    En mi opinion, en C.R estamos en pañales en cuando al manejo administrativo de condominios.

    Tenga un buen dia.Have a nice day.
    Gracias.

  17. Marta Patricia Víquez Picado • 27 mayo, 2020

    Buenas tardes previo subí escrito no obstante no estaba actualizada la información de la versión de los lineamientos del Ministerio de Salud, en esta versión actualicé ese dato, saludos

    Agradezco la iniciativa de Punto Jurídico al traer a colación el tema de la realización de Asambleas por medios electrónicos en Condominios.

    Podríamos previo al análisis tener plena certeza, que en los reglamentos internos de la mayoría de Condominios no se contempla la realización de asambleas virtuales de acuerdo con los parámetros establecidos en la Circular DPJ-010-2018 de la Dirección Registro de Personas Jurídicas del 9 de julio de 2018 y en su referente el Dictamen C-298-2007 de la Procuraduría General de la República del 28 de agosto del 2007.

    Soy del criterio que las reglas para implementar las asambleas virtuales en materia condominal, deben constar en el Reglamento Interno y estar publicitadas en el Registro Nacional. Debiéndose integrar en estos los lineamientos referentes a la realización de las asambleas virtuales, tomando en cuenta los principios rectores de integralidad, interactividad y simultaneidad; la bidireccionalidad en tiempo real en ambos sentidos del envío y la recepción de datos, permitiéndose la deliberación plena y de forma permanente entre los participantes. Y en estricto orden determinar cómo acreditar la participación de los propietarios o representantes legales y la verificación del quorum legal de acuerdo con el orden del día.

    A raíz de la emergencia por el Covid-19 y las órdenes sanitarias atinentes, la administración de algunos condominios sesgan la información contenida en los “Lineamientos generales para Condominios Comerciales, condominios con espacios comerciales y residenciales, Condominios Residenciales debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), versión 005 del 11 de mayo de 2020, lineamiento emitido por el Ministerio de Salud”, alejándose de las indicaciones dadas en el apartado: “De los lineamientos para que la Junta Administradora o la Administración, según indique el reglamento del condominio, derive al personal de administración del condominio”, el subrayado y resaltado son propios; específicamente en lo concerniente al apartado 5.1.5: “Procurar que las reuniones regulares de Junta Directiva, Comités y Asambleas de Propietarios, en los casos que aplique, se realicen en forma virtual. En su defecto deberá aplicarse la norma del 50% de la capacidad del lugar y las personas deberán estar distanciadas unas de otras de al menos 1,8 metros.”, el subrayado y el resaltado son propios.

    Con todo respeto le solicito a la redacción de Punto Jurídico, que le solicite al Registro Nacional, sección Propiedad en Condominio, un criterio al respecto y/o bien que prorroguen los plazos de nombramiento de los Administradores. Ya que lo actuado por muchos administradores de condominios durante la crisis producto del Covid-19, deviene en la impugnación posterior de múltiples asambleas de condóminos o bien en la realización de asambleas que por su trascendencia requieren del 100% del quórum de ley y que amparados en la emergencia que atravesamos, se adopten acuerdos determinantes para el destino del Condominio. Todo lo anterior al margen de las daciones de fe del Notario Público que protocolice.

  18. Jean Pierre Pino • 26 mayo, 2020

    Interesante el tema que trata el Lic. Alfaro, y su respetable posición.
    Es un tema complejo, definitivamente ni la ley ni la mayoría de los reglamentos de condominio existentes previeron la posibilidad de la celebración de las llamadas asambleas virtuales, lo cual, en mi criterio, complica su implementación.
    La mayoría de los reglamentos contemplan el “lugar” de celebración de las asambleas, no hablan del medio de celebración. De igual forma, en el caso de condominios con gran cantidad de filiales, la logística para legalmente acreditar la participación sería compleja, lo mismo que el proceso de verificar la identidad de los participantes y garantizar su presencia y participación durante la celebración de la asamblea, el garantizar que no se pierde conexión, que todos los participantes lograron escuchar lo discutido y contaron con una comunicación ininterrumpida, lo mismo que el recuento de votos de cada acuerdo que se vaya a tomar, entre otras circunstancias, hace que el asunto sea complejo.
    A diferencia de lo que sucede con las personas jurídicas, en condominios no se cuenta con un criterio (circular) Registral que sustente la celebración de asambleas virtuales, ni los aspectos a considerar para su celebración. Como bien menciona el Lic. Alfaro, se podrían considerar las circulares mencionadas en su artículo, pero a nivel práctico, representa un gran reto, no solo a la misma logística de celebración de la asamblea, sino que a la verificación de cumplimiento de requisitos legales para su celebración y posterior protocolización, ¿Cuál documento supliría la lista de asistencia debidamente firmada por los participantes que exigen muchos reglamentos?
    Lo cierto, es que el tema es complejo y cada caso debe valorarse de forma individual según el condominio y su reglamento. De igual forma es importante considerar si el Notario que participe tiene la seguridad de contar con todos los elementos de respaldo que la ley y los lineamentos le exigen. Definitivamente el tema es complejo, pero sobre todo, nos obliga a incorporar el mismo en la redacción de futuros reglamentos de condominio.