Compraventas con hipoteca a favor del transmitente. Tasación de timbres e impuesto de traspaso

Hace unos días comentamos sobre algunos cuidados que hay que tener al momento de tasar los timbres e impuestos en escrituras de traspaso de inmuebles, dependiendo de si se trata de viviendas o  de propiedades con otros destinos distintos a la vivienda,  como por ejemplo: locales comerciales, fundos agrícolas, terrenos sin construir, etc.  ( Si desea ver dicha nota,  haga clic aquí.)   

Lo anterior,  con el objeto de evitar pagar sumas en exceso que no corresponden de acuerdo con las normas que regulan estos cargos, o por el contrario,  pagar menos de lo debido con la consecuente devolución de documentos sin inscribir por parte del Registro Nacional.

Hoy queremos referirnos a las escrituras de Compraventa con Hipoteca a favor del Transmitente,  las cuales generan también confusión al momento en que los estimados usuarios de nuestros programas de cálculo de timbres (Master Lex y  Movilex) intentan realizar el pago de los enteros correspondientes en el sistema de tasaciones del Banco de Costa Rica.

Estas escrituras tienen dos particularidades importantes que obligan a realizar su tasación con cuidado.

• Exención del timbre agrario en las hipotecas

Lo primero que tenemos que recordar es que de conformidad con lo establecido en el art. 14 de la Ley de Creación del Timbre Agrario, no se tiene que pagar timbre agrario en aquellas hipotecas que se constituyen a favor del propio vendedor del inmueble, es decir, cuando solamente comparecen en la escritura dos partes, por un lado el vendedor y por el otro el comprador que queda adeudándole al vendedor el precio o una parte del mismo y lo garantiza mediante la constitución del gravamen.  Si partimos de que la tarifa a aplicar de timbre agrario en la constitución de hipotecas es de ¢1.5 colones por cada ¢1000 calculado sobre el monto del gravamen, concluiremos que muchas veces se trata de sumas cuantiosas las que terminan siendo pagadas en exceso sin que exista una obligación legal para ello.

Transcribimos para su mejor conocimiento lo dispuesto en el inciso d) del artículo 14 de la Ley 5792 de Creación del Timbre Agrario e Impuesto de Consumo de Cigarrillos y Bebidas:

«La hipoteca que se constituye con el fin de garantizar la totalidad o parte del precio de un inmueble, paga timbre agrario solamente por el traspaso.»     (El subrayado no es del original)

En nuestro programa de Cálculo de Timbres, existen dos opciones de cálculo distintas para los casos en los que las compraventas con hipoteca son a favor del propio vendedor o cuando lo son a favor de un tercero.  En este segundo caso,  sí debe pagarse timbre agrario por concepto de la hipoteca.

• COMPRA VENTA CON HIPOTECA EN FAVOR DEL TRANSMITENTE y
• COMPRAVENTA CON HIPOTECA EN FAVOR DE UN TERCERO

• Timbre de Colegio de Abogados debe tasarse sobre la sumatoria de ambos actos

La segunda particularidad que tiene la tasación de estos actos otorgados en la misma escritura es en cuanto al timbre de Colegio de Abogados pues de acuerdo con el art. 109 del Arancel de Honorarios de Abogado y Notario:  «Cuando el instrumento contuviere varias operaciones, se sumarán los importes de cada una de ellas y sobre el resultado se calculará el timbre.»

Lo anterior significa que el timbre de Colegio de Abogados no debe pagarse sobre la estimación de cada uno de estos actos por separado, sino que deben sumarse primero el monto de la COMPRAVENTA y el de la HIPOTECA, para aplicar luego sobre el resultado de esa sumatoria, las tarifas correspondientes, lo cual en muchos casos, dependiendo del monto de dichas estimaciones, implica un monto bastante menor a pagar del timbre.

• Tasación de compraventas con hipoteca en el sistema del Banco de Costa Rica

Finalmente, es importante tomar en consideración que en el sistema de Tasaciones del Banco de Costa Rica no existe una opción que permita tasar al mismo tiempo la compraventa y la hipoteca, por lo que no resulta factible lograr pagar el timbre de Colegio de Abogados sobre la sumatoria de las estimaciones de ambos actos.  En cuanto a una opción de cálculo que excluya el timbre agrario de la constitución de hipoteca, nos parece que anteriormente existía una opción de cálculo denominada Hipoteca por parte del precio, pero no la estamos encontrando en este momento.  Vamos a consultar al respecto.

Dichosamente existe la posibilidad en la plataforma del BCR de confeccionar enteros a la medida, es decir enteros en los que el usuario elige específicamente los timbres que requiere tasar y el monto de cada uno.  Debe utilizar para ello la opción denominada MONTO FIJO que mostramos en las siguientes imágenes:

Al hacer clic sobre la palabra Timbre que aparece destacada en color rojo aparecen todos los posibles timbres a tasar.  Si requiere completar la fórmula D-120 para el pago del impuesto de traspaso de bienes inmuebles, deberá elegir dentro de la sección de ENTEROS , la opción denominada:  IMPUESTO TRIBUTACION DIRECTA  y en Acto:  IMPUESTO DE TRIBUTACIÓN/INMUEBLES, completando los datos como se muestran a continuación: