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Comparecencias mediante representación en la nueva Guía del Registro Inmobiliario

a.Enero, E.2021

15 Comentarios
El pasado 31 de diciembre, el Registro Inmobiliario emitió una nueva Guía de Calificación con vigencia a partir de hoy, 4 de enero.   Puede descargar el texto completo de ella ingresando al siguiente link:   http://www.masterlex.com/descargas/PuntoJuridico/2021/Enero/Guia_Inmobiliario.pdf También puede ingresar a la nota que publicamos sobre el particular en nuestro blog el día de ayer. Ver nota […]

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Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Encargada de la administración y actualización de Tirant Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

15 de 15 Comentarios

  1. VIVIANA VILLALOBOS CAMPOS • 01 julio, 2022

    Buenos días. Pregunto En caso de que una sociedad los representantes legales NO ESTEN FACULTADOS PARA OTORGAR PODERES, y ellos necesitan OTORGAR UN PODER GENERALISIMO SIN LIMITE DE SUMA a un tercero que no es parte de la sociedad. COMO SE PROCEDE EN ESTE CASO.

    • Silvia Pacheco • 01 julio, 2022

      En este caso, correspondería a la Junta Directiva o a la Asamblea de Socios, según se encuentre establecido en los estatutos, otorgar el poder generalísimo a ese tercero, acta que tendría que ser protocolizada e inscrita en el Registro de Personas Jurídicas, de previo al otorgamiento del acto registral, de manera que pueda el Notario dar fe de la representación de dicho apoderado generalísimo con vista de los asientos respectivos.

  2. Carlos Mora • 07 mayo, 2022

    Buenas tardes
    Según la guía de calificación inmobiliaria 2022 no veo la indicación sobre los poderes otorgados en en asamblea como lo indicaba la guía anterior entonces no se si esto se mantiene vigente o eventualmente si puedo dar fe de un poder otorgado en asamblea y protocolizado por un colega, muchas gracias

    • Silvia Pacheco • 09 mayo, 2022

      En la versión de la Guía de Calificación de enero de este año sí encontramos las mismas regulaciones sobre poderes otorgados vía Asamblea de Acconistas o cuotistas. En la página 149 de la Guía, Título XLIV Comparecencia a través de representantes, aparece el siguiente texto:

      8. Cuando quien comparece es un apoderado especial, deben darse las referencias completas del poder especial, el cual debe constar en escritura pública. La referencia completa de una escritura pública incluye como mínimo número de escritura, hora y fecha de otorgamiento, folio, protocolo y nombre del Notario ante quien se otorgó. (art. 1256 Código Civil y art. 84 del Código Notarial).

      9. No constituyen poderes especiales con efectos registrales los que bajo tal denominación hayan sido conferidos por socios, cuotistas o asociados en asambleas efectuadas al efecto por las diferentes personas jurídicas existentes, ya que no se cumple el presupuesto de la segunda oración del artículo 1256 del Código Civil; en cuanto a que deben constar en escritura pública. La protocolización notarial de un acuerdo de asamblea no le confiere carácter de escritura pública al ser documentos notariales diferentes conforme al artículo 80 del Código Notarial.

      • Carlos Mora • 09 mayo, 2022

        Gracias Licenciada, no lo había encontrado, muy amable

  3. Heriberto Soto Pineda • 17 diciembre, 2021

    En realidad he pasado un verdadero vía crucis, tres meses en un trámite de una escritura que al final de cuentas hubo de retirarse sin inscribir, habiendo indicado la autorización por asamblea extraordinaria de socios en la escritura de donación de un bien inmueble de la sociedad al presidente de la misma. No parece que algunos o algunas siquiera leen la escritura donde se da fe de dicha autorización y daciones de fe, como. Realmente así se ha cumplido. Confunden al usuario, expresando que se requiere un poder especialísimo, luego la guía misma indica que en el caso de Personas Jurídicas es una AUTORIZACIÓN DEL ÓRGANO SUPERIOR. En mi caso Primero califican que se requiere poder especialísimo, pero la guía de calificación no dice que se requiera un Poder especialísimo cuando se trata de una donación del bien en una sociedad sino, lo que se requiere es una autorización que conste en el libro de actas y la misma se de en celebración de Asamblea de socios. Realmente quiero sentar responsabilidades en ese órgano calificador y siguientes. Esto es traumático.

  4. Ana Báez Bonilla • 02 mayo, 2021

    Hola, necesito ayuda. Tengo un poder General amplio y suficiente con facultades especial realizado en Panamá autenticado por una notaria panameña y debidamente apostillado por el Ministerio de relaciones exteriores de Panamá. En este poder se está facultando a la apoderada atender una finca que en Costa Rica. Mi pregunta es si no hay problema para hacer la venta con este poder?

    • Silvia Pacheco • 04 mayo, 2021

      Para que puedan otorgar el traspaso de la finca será necesario que el poder sea otorgado ante un Cónsul de Costa Rica o bien ante un Notario Costarricense que vaya a Panamá a obtener la firma del propietario de la finca. Ese poder general amplia que se otorgó ante una notario panameña no es válido de acuerdo con nuestro ordenamiento.

  5. M.Sc. Diego Elizondo • 11 enero, 2021

    Concuerdo completamente Ricardo, lo que se podría hacer es nombrar un apoderado especial para que comparezca ante Notario Público a otorgar el poder especial que tendrá efectos registrales, de esta manera se estaría cumpliendo con la guía registral, así como con la normativa, sin perjudicar a los clientes, y únicamente implicaría un paso adicional.

  6. PLENITUD NOTARIAL • 09 enero, 2021

    El Registro se ha animado y ha dado un importante paso en la materia. Eliminar esta forma ilegal de abuso notarial de poderes por medio de asamblea. Ahora le toca a la DNN y al Juzgado Notarial sancionar severamente a todos los notarios que no consevan las copias de las actas de las asambleas en que se basaron para dar fe, y a los que dieron fe con vista en protocolizaciones sin tener a la vista el acta porque claramente ha dicho el Tribunal Notarial a reiteración que el notario no puede dar fe con vista en la fe pública que diera otro fedatario. Ahora lo que sigue es que el Registro se anime a ponerle freno a los abusos en los sucesorios notarial en especia,l y en general a toda la actividad notarial no contenciosa. La Fiscalía de Fraudes esta “saturada” de fraudes notariales originados en sucesorios notariales, la mayoría son procesos que no existen en realidad o está pésimamente mal tramitados sobre la base académica de unos pocos cabezas calientes que nunca ejercerion el notariado y que han embarcado a los notarios ha tramitar en forma mala y equivocada. Alguien tenía que dar el primer paso, doloroso e incómodo, sí, pero necesario y muy conveniente. La fé pública no es irrestricta ni ilimitada. La función pública notarial y el cumplimiento de los deberes notariales está altamente desnaturalizada, desde la pésima academia misma.

  7. Ricardo Guell • 07 enero, 2021

    ¿Porqué indican que “Necesariamente el poder especial deberá haber sido otorgado por el representante legal de la sociedad mediante comparecencia directa ante Notario Público.”? Me parece que la guía no indica eso. ¿En este caso no sería suficiente que la asamblea nombre a un ejecutor especial para que comparezca ante Notario y otorgue el poder?

  8. Juan Rafael Zavala Tasies • 04 enero, 2021

    Me parece con este cambio, que aquellas sociedades, en las cuales, el otorgamiento de los poderes especiales no es facultad de los directivos o apoderados de la sociedad, obligarían a estas sociedades a realizar cambios en sus Estatutos o bien, la asamblea debería comparecer en pleno ante el Notario Público . Si me parece lamentable que las facilidades que las asambleas virtuales tenían ,se van a ver afectadas por las limitaciones territoriales que implicaria acudir a un Cónsul en el caso de los socios que residen en el extranjero o a un Notario en territorio nacional. Esto complica todo en medio de una crisis sanitaria. Sería recomendable modificar las leyes correspondientes para dejar ese formalismo atrás y dotar de mayor versatilidad a las normas que rigen el actuar corporativo.

  9. Marvin Villagra Lopez • 04 enero, 2021

    A partir de ahora entonces, en lugar del Acta de Socios protocolizada donde autoricen la venta o compra de conformidad con el Código de Comercio art. 32 TER , solo bastará con el Poder Especial otorgado por el Apoderado ante Notario Público en el cual se haga referencia igual que el mismo cuenta con la autorización de los socios ya sea para vender o comprar, o me equivoco, se ocuparán los dos actos por separado ? Gracias

  10. S. Young • 04 enero, 2021

    Buenos dias, en ese articulo menciona únicamente los poderes especiales. Aplica igualmente para los poderes especialisimos? Ya que hace unos días atrás, el registro me calificó defectuosa una escritura por un poder especialisimo que debía estar protocolizado, sin embargo, defecto que luego fue revocado. Saludos.

    • Silvia Pacheco • 04 enero, 2021

      Acabamos de adicionar nuestro artículo con lo indicado en la Guía de Calificación sobre este importante tema que usted señala. “Donación de bienes por parte de personas jurídicas.  De conformidad con el art. 1408 del Código Civil, para donar en nombre de otro se necesita poder especialísimo.   En el caso de donaciones realizadas por personas jurídicas, se entenderá este poder como la autorización dada por su órgano superior, según corresponda para cada entidad.   En las sociedades mercantiles esta autorización para donar se efectúa a través de un acuerdo tomado en asamblea general extraordinaria de socios. El notario dará fe de la existencia de dicho acuerdo indicando la fecha de celebración de la Asamblea y el libro donde se encuentra asentado. La persona autorizada por Asamblea deberá contar con algún tipo de representación, sea apoderado general, generalísimo o un apoderado especial cuyo mandato haya sido otorgado en escritura pública.