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Cláusulas de inembargabilidad en las donaciones de inmuebles

Hemos recibido la consulta de estimados suscriptores de Master Lex Formularios de Cartulación en relación a nuestra plantilla de Donación de inmueble con cláusula de inembargabilidad.  

Al respecto nos permitimos transcribir de la nueva Guía de Calificación del Registro Inmobiliario:

«Las cláusulas de inembargabilidad son válidas y se publicitan de la misma manera que las limitaciones del artículo 292 del Código Civil. No se requiere establecer limitaciones y adicionalmente cláusulas de inembargabilidad. Sin embargo, los presupuestos fácticos para su constitución son los mismos que establece el artículo 292 del Código Civil. (art. 981 y 984 Código Civil). «

Los artículos 292 y 981 del Código Civil disponen lo siguiente:

Artículo 292.– Los derechos de transformación y enajenación son inherentes a la propiedad y ningún propietario puede ser obligado a transformar o no transformar, a enajenar o no enajenar, sino en los casos y en la forma en que la ley lo disponga. Es permitido establecer limitaciones a la libre disposición de los bienes, únicamente cuando éstos se transfieren por título gratuito. Pero no serán válidas por un plazo mayor de diez años, salvo tratándose de beneficiarios menores de edad, en que este término puede ampliarse hasta que el beneficiario cumpla veinticinco años de edad. Serán nulas por contrarias al interés público, y a la libre disposición de los bienes como atributo del dominio, las limitaciones establecidas por mayor tiempo del indicado en el presente artículo y, en consecuencia, el Registro Público hará caso omiso de ellas en cuanto excedan de los términos señalados, considerándose el bien libre de toda restricción.
Artículo 981.- Todos los bienes que constituyen el patrimonio de una persona responden al pago de sus deudas. Sin embargo, las cláusulas de inembargabilidad son válidas cuando hubieren sido impuestas en los términos y condiciones del artículo 292.

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La inquietud en relación con nuestro formulario de Donación de inmueble con cláusula de inembargabilidad surge al no establecerse conjuntamente con la cláusula de inembargabilidad, la limitación al donatario de disponer libremente del bien.  En otras palabras,  se «protege» el inmueble donado de la eventual imposición de embargos  sin obligarse al nuevo propietario a no traspasar o hipotecar el bien.

Esta posibilidad había sido rechazada por el Registro Inmobiliario que consideraba «que para la imposición de las limitaciones de Inembargabilidad del artículo novecientos ochenta y cuatro inciso sétimo, las mismas debían ser impuestas conjuntamente en los términos y condiciones establecidas en el artículo doscientos noventa y dos del Código Civil.   (…)  El solo hecho de manifestar en una escritura pública que un bien es inembargable citando una norma no creada para otorgar tal condición en si misma, no es suficiente para extraer tal bien de un posible embargo, toda vez que el ordenamiento jurídico costarricense debe tener un balance y no puede desproteger los intereses de acreedores quienes podrían ver la necesidad de cobrar tanto a nivel de procesos ejecutivos individuales o colectivos ante el incumplimiento del deudor, es decir permitir la inscripción del documento de acuerdo a como se otorgó, sería un posible fraude de acreedores.   Nuestro grado de comprensión del Derecho una vez analizadas las normas indicadas, nos permite realizar una adecuada interpretación y en el caso particular, el documento no puede ser inscrito bajo la indicación del artículo 984 inciso 7, es decir debe existir apego al artículo 292 del Código Civil, norma diseñada para limitar y de la cual se apoya el artículo 984 para evitar un futuro embargo.»  (Tomado en lo conducente de CALIFICACIÓN Nº 2018-163-RE.)

Sin embargo, mediante  Voto 0217-2020 de las 9:57 hrs del 22 de mayo de 2020, el Tribunal Registral Administrativo estableció que:

«De las citas doctrinarias y jurisprudencia citada, concluye este Tribunal que, las cláusulas de inalienabilidad y las de inembargabilidad fueron concebidas por el legislador, para los efectos de los artículos 292 en relación con el 981 CC, de manera separada.  (…) Bajo ese conocimiento, para el caso en análisis, este Tribunal examinando la literalidad de la condición establecida en la escritura donde adquirió el señor …, por la voluntad manifiesta de don …, considera que aquélla, no se trata de una prohibición dispositiva, pues nunca se hace mención expresa en dicho condicionamiento a no disponer del bien; es decir, no hallamos una cláusula de inalienabilidad en dicha condición, sino únicamente una cláusula de inembargabilidad, que para efectos prácticos solo puede traducirse en que la finca soporta una obligación negativa de no “hipotecar”, puesto que el “blindaje” establecido por aquel condicionamiento va dirigido a eventuales terceros que, mediando gravamen hipotecario, pudieran querer hacer valer su derecho de crédito en aquella finca. En este sentido, y siendo el principio aplicable, la libre disposición de los bienes, la interpretación de la norma contractual en análisis considera este órgano colegiado, debe ser restrictiva; permitiendo que el contenido natural, dinámico y elástico del derecho de propiedad, la libre disposición, se mantenga, si no existen claras y concretas cláusulas de no disposición que establezcan la prohibición dispositiva. (…)  De lo anterior se extrae que las limitaciones que soporta la finca ….  de San José se refieren exclusivamente a cláusulas de inembargabilidad -que vencen en octubre de 2024- y en consecuencia su titular goza de los derechos de transformación y enajenación que son inherentes al dominio.»

Sin duda alguna, la posibilidad de que las donaciones de inmuebles puedan quedar «blindadas» contra embargos hasta por un plazo de diez años (en el caso de adultos) y hasta por un plazo de veinticinco años (cuando los donatarios sean menores de edad) es un beneficio importante de ser considerado.    Anteriormente, el exigirse la imposición conjunta de las cláusulas de inembargabilidad con las limitaciones a la libre disposición de los bienes, desestimulaba esta alternativa.

Nos señalan en el Registro Inmobiliario la conveniencia de que los notarios, una vez inscritas las escrituras de donación con cláusulas de inembargabilidad, verifiquen que únicamente hayan quedado anotadas dichas cláusulas con base en el art.981 CC y que no se haya producido por error la anotación adicional de limitaciones de disposición con base en el art. 292 CC.  Claro está, que si el donante lo desea,  se pueden establecer ambas cláusulas,  pero cuando la voluntad de las partes sea exclusivamente una u otra, así debe quedar claramente establecido en el asiento registral.

 

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

14 de 152 Comentarios

  1. Francisco • 01 junio, 2022

    Gracias Licenciada por el art.1402.
    En mi caso es un prestamo personal no es hipoteca y lo que done a mi esposa es un derecho aun asi siendo prestamo personal puede ser perseguido por acreedores.

    Quedo atento gracias

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 01 junio, 2022

      Exactamente, aún tratándose de un préstamo personal, si su acreedor demuestra que los bienes que usted conservó después de donarle a su esposa un derecho de propiedad, no son suficientes para cubrir la deuda, podría dirigirse contra ese derecho donado.

  2. Francisco • 29 mayo, 2022

    Buenas Lic.
    Tengo un prestamo con un banco no pude seguir pagando no llegue a un acuerdo con ellos , yo tenia un derecho pero se lo done a mi esposa aun asi pueden embargar el banco

    Quedo atento

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 30 mayo, 2022

      Si el inmueble que usted le donó a su esposa tenía constituida una hipoteca a favor del Banco, a pesar de que ahora esté a nombre de ella, sí podría ser embargado y rematado; de hecho al momento de la donación, ella tendría que haber aceptado recibir el inmueble soportando ese gravamen hipotecario. De lo contrario, si al momento de la donación la propiedad se encontraba libre de hipotecas, ya no podría ser embargado por deudas suyas.

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 31 mayo, 2022

      Estimado don Francisco, sobre su atenta consulta, un estimado colega nos hizo la importante observación de la existencia del artículo 1402 del Código Civil que establece lo siguiente:

      Artículo 1402.- Los bienes donados responden de las obligaciones del donador, existentes al tiempo de la donación, en cuanto no basten a cumplirlas los bienes que se reserve o adquiera después el donador

      Significa que efectivamente existe la posibilidad de que acreedores del donador puedan perseguir bienes que éste haya donado si demuestran que al momento de la donación, los bienes que conservó no eran suficientes para responder por las deudas existentes a esa fecha. En otras palabras el banco acreedor de su crédito sí podría pretender algún derecho sobre el inmueble que usted donó a su esposa, en caso lograr demostrar que los bienes que usted conservó eran insuficientes para responder por la deuda, aún cuando el inmueble donado no se encuentre afectado con un gravamen hipotecario a favor de dicho banco.

      Agradecemos mucho al colega que nos recordó esta importante norma del Código Civil.

  3. Ruthaguilarmelendez • 10 mayo, 2022

    Puede un derecho de propiedad que a sido adquirido por donación, ser enbargado, de ante. mano (gracias)

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 11 mayo, 2022

      El hecho de que un inmueble sea donado no lo blinda contra la posibilidad de que sea embargado por deudas de la persona beneficiada con la donación. Suficiente con que ese bien aparezca inscrito en el Registro Inmobiliario a nombre del deudor para que el acreedor pueda solicitarle a la Autoridad Judicial el embargo correspondiente. Solamente en caso de que se hubieren establecido cláusulas de inembargabilidad al momento de la donación, podría protegerse la propiedad contra embargos por un plazo máximo de 10 años según lo establece el Código Civil. Después de ese plazo sí podría ser embargado.

  4. Herbert • 05 mayo, 2022

    Buenas noches una consulta ,mi mama me dono su terreno, sin ninguna clausula de inerbargos,siendo así el banco podría embarcarme gracias

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 06 mayo, 2022

      Exactamente, el banco podría embargarle el terreno que le donó su mamá. Solo si hubieran establecido esta cláusula de inembargabilidad, no podría el Banco haberlo hecho.

  5. Roberto Ortolani Propato • 05 mayo, 2022

    Quiero saber , si tengo embargos pendientes y recibo una donacion de dinero por parte de mis hijos , el dinero proveniemte de la donacion es embargable ??? Tengo 76 años y solo recibo ingresos de una pension no contributiva . No poseo bien alguno . Gracias .

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 05 mayo, 2022

      Tenemos entendido que únicamente los fondos depositados en cuentas de ahorro del Banco Popular son inembargables. En cualquier otra entidad bancaria sí podrían serle embargados.

  6. Javier S • 28 abril, 2022

    Tengo una casa hipotecada, donada a mi eposa. Yo tengo una deuda con una cooperativa. Pueden embargar la casa que done a mi esposa por no estar cancelada la hipoteca aun a mi nombre?

    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 28 abril, 2022

      Efectivamente podrían embargar la casa que usted le donó a su esposa en caso de que lleguen a ejecutar la hipoteca que se mantiene vigente sobre el inmueble. De hecho cuando su esposa aceptó la donación, tiene que haber aceptado la hipoteca. De lo contrario no se habría podido inscribir el traspaso de la casa a favor de ella.

  7. Maria • 04 abril, 2022

    Hola, necesito más información tengo una casa donada a 2 parte 50% y un usufructo. De las partes soy el único que mantiene la casa servicios y municipalidad quiero saber si hay manera de que pueda obtenerla al 100%