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Cláusulas de inembargabilidad en las donaciones de inmuebles

Hemos recibido la consulta de estimados suscriptores de Master Lex Formularios de Cartulación en relación a nuestra plantilla de Donación de inmueble con cláusula de inembargabilidad.  

Al respecto nos permitimos transcribir de la nueva Guía de Calificación del Registro Inmobiliario:

«Las cláusulas de inembargabilidad son válidas y se publicitan de la misma manera que las limitaciones del artículo 292 del Código Civil. No se requiere establecer limitaciones y adicionalmente cláusulas de inembargabilidad. Sin embargo, los presupuestos fácticos para su constitución son los mismos que establece el artículo 292 del Código Civil. (art. 981 y 984 Código Civil). «

Los artículos 292 y 981 del Código Civil disponen lo siguiente:

Artículo 292.– Los derechos de transformación y enajenación son inherentes a la propiedad y ningún propietario puede ser obligado a transformar o no transformar, a enajenar o no enajenar, sino en los casos y en la forma en que la ley lo disponga. Es permitido establecer limitaciones a la libre disposición de los bienes, únicamente cuando éstos se transfieren por título gratuito. Pero no serán válidas por un plazo mayor de diez años, salvo tratándose de beneficiarios menores de edad, en que este término puede ampliarse hasta que el beneficiario cumpla veinticinco años de edad. Serán nulas por contrarias al interés público, y a la libre disposición de los bienes como atributo del dominio, las limitaciones establecidas por mayor tiempo del indicado en el presente artículo y, en consecuencia, el Registro Público hará caso omiso de ellas en cuanto excedan de los términos señalados, considerándose el bien libre de toda restricción.
Artículo 981.- Todos los bienes que constituyen el patrimonio de una persona responden al pago de sus deudas. Sin embargo, las cláusulas de inembargabilidad son válidas cuando hubieren sido impuestas en los términos y condiciones del artículo 292.

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La inquietud en relación con nuestro formulario de Donación de inmueble con cláusula de inembargabilidad surge al no establecerse conjuntamente con la cláusula de inembargabilidad, la limitación al donatario de disponer libremente del bien.  En otras palabras,  se «protege» el inmueble donado de la eventual imposición de embargos  sin obligarse al nuevo propietario a no traspasar o hipotecar el bien.

Esta posibilidad había sido rechazada por el Registro Inmobiliario que consideraba «que para la imposición de las limitaciones de Inembargabilidad del artículo novecientos ochenta y cuatro inciso sétimo, las mismas debían ser impuestas conjuntamente en los términos y condiciones establecidas en el artículo doscientos noventa y dos del Código Civil.   (…)  El solo hecho de manifestar en una escritura pública que un bien es inembargable citando una norma no creada para otorgar tal condición en si misma, no es suficiente para extraer tal bien de un posible embargo, toda vez que el ordenamiento jurídico costarricense debe tener un balance y no puede desproteger los intereses de acreedores quienes podrían ver la necesidad de cobrar tanto a nivel de procesos ejecutivos individuales o colectivos ante el incumplimiento del deudor, es decir permitir la inscripción del documento de acuerdo a como se otorgó, sería un posible fraude de acreedores.   Nuestro grado de comprensión del Derecho una vez analizadas las normas indicadas, nos permite realizar una adecuada interpretación y en el caso particular, el documento no puede ser inscrito bajo la indicación del artículo 984 inciso 7, es decir debe existir apego al artículo 292 del Código Civil, norma diseñada para limitar y de la cual se apoya el artículo 984 para evitar un futuro embargo.»  (Tomado en lo conducente de CALIFICACIÓN Nº 2018-163-RE.)

Sin embargo, mediante  Voto 0217-2020 de las 9:57 hrs del 22 de mayo de 2020, el Tribunal Registral Administrativo estableció que:

«De las citas doctrinarias y jurisprudencia citada, concluye este Tribunal que, las cláusulas de inalienabilidad y las de inembargabilidad fueron concebidas por el legislador, para los efectos de los artículos 292 en relación con el 981 CC, de manera separada.  (…) Bajo ese conocimiento, para el caso en análisis, este Tribunal examinando la literalidad de la condición establecida en la escritura donde adquirió el señor …, por la voluntad manifiesta de don …, considera que aquélla, no se trata de una prohibición dispositiva, pues nunca se hace mención expresa en dicho condicionamiento a no disponer del bien; es decir, no hallamos una cláusula de inalienabilidad en dicha condición, sino únicamente una cláusula de inembargabilidad, que para efectos prácticos solo puede traducirse en que la finca soporta una obligación negativa de no “hipotecar”, puesto que el “blindaje” establecido por aquel condicionamiento va dirigido a eventuales terceros que, mediando gravamen hipotecario, pudieran querer hacer valer su derecho de crédito en aquella finca. En este sentido, y siendo el principio aplicable, la libre disposición de los bienes, la interpretación de la norma contractual en análisis considera este órgano colegiado, debe ser restrictiva; permitiendo que el contenido natural, dinámico y elástico del derecho de propiedad, la libre disposición, se mantenga, si no existen claras y concretas cláusulas de no disposición que establezcan la prohibición dispositiva. (…)  De lo anterior se extrae que las limitaciones que soporta la finca ….  de San José se refieren exclusivamente a cláusulas de inembargabilidad -que vencen en octubre de 2024- y en consecuencia su titular goza de los derechos de transformación y enajenación que son inherentes al dominio.»

Sin duda alguna, la posibilidad de que las donaciones de inmuebles puedan quedar «blindadas» contra embargos hasta por un plazo de diez años (en el caso de adultos) y hasta por un plazo de veinticinco años (cuando los donatarios sean menores de edad) es un beneficio importante de ser considerado.    Anteriormente, el exigirse la imposición conjunta de las cláusulas de inembargabilidad con las limitaciones a la libre disposición de los bienes, desestimulaba esta alternativa.

Nos señalan en el Registro Inmobiliario la conveniencia de que los notarios, una vez inscritas las escrituras de donación con cláusulas de inembargabilidad, verifiquen que únicamente hayan quedado anotadas dichas cláusulas con base en el art.981 CC y que no se haya producido por error la anotación adicional de limitaciones de disposición con base en el art. 292 CC.  Claro está, que si el donante lo desea,  se pueden establecer ambas cláusulas,  pero cuando la voluntad de las partes sea exclusivamente una u otra, así debe quedar claramente establecido en el asiento registral.

 

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

10 de 135 Comentarios

  1. Silvya Cedeño Guevara • 08 octubre, 2021

    A mí esposo le donaron una propiedad en usufructo, tiene una deuda con una tarjeta de crédito, se puede embargar esa propiedad?

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 08 octubre, 2021

      El derecho de usufructo, como cualquier derecho, puede ser embargado, a menos que en el momento en que se otorgó la donación, se estableció la inembargabilidad del mismo según explicamos en esta nota. Dicha cláusula solamente podría proteger el derecho de usufructo de embargos por el plazo máximo de 10 años que establece la Ley.

      Responder
  2. Enrique • 30 septiembre, 2021

    Saludos. Me queda la duda si los acreedores existentes anteriores a la donación puede embargar al donatario una vez inscrito el bien a su nombre con esta limitación? Gracias

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  3. Jorge Jiménez • 07 septiembre, 2021

    Si durante el bono se adquiere una deuda que no se puede pagar cuando el bono de vivienda cumpla los diez años lo pueden embargar por esa deuda adquirida durante el bono?

    Responder
  4. Katherine Godinez Montes • 23 agosto, 2021

    Buenas tardes ! mi consulta gira entonrno a si una propiedad que es un bono de vivienda bao el articulo 59 (lote y bono ) pueden ser embargables ?

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 24 agosto, 2021

      De conformidad con la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y sus Reformas, el inmueble adquirido mediante un bono de la vivienda, no puede ser embargado por terceros acreedores.

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  5. Mario Solórzano • 28 mayo, 2021

    Muy interesante el artículo aclaratorio de comentario. Particularmente, me llama la atención lo indicado en el voto del Tribunal Registral Administrativo que aparentemente sirve de base a la nueva guía de calificación, cuando señala que una cláusula de inembargabilidad «para efectos prácticos solo puede traducirse en que la finca soporta una obligación negativa de no “hipotecar”, puesto que el “blindaje” establecido por aquel condicionamiento va dirigido a eventuales terceros que, mediando gravamen hipotecario, pudieran querer hacer valer su derecho de crédito en aquella finca.» Siguiendo ese criterio, pareciera que habría que entender que una cláusula de inembargabilidad para efectos registrales se traduce en una limitación para el donatario de hipotecar el bien donado, de modo que no pueda ser perseguido posteriormente por el acreedor hipotecario, y no que el bien no pueda ser objeto de embargo por otros acreedores del donatario. Y por otro lado, no debe olvidarse que en cualquier caso, el bien donado seguirá respondiendo de las obligaciones del donante, existentes al tiempo de la donación, cuando no sean suficientes los bienes que se reserve éste (art. 1402 Código Civil).

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  6. María del Carmen • 28 mayo, 2021

    No conocía esta alternativa. Seguiré recomendándola a mi clientes cuando donen bienes inmuebles. Muchas gracias por la información.

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  7. PLENITUD NOTARIAL • 27 mayo, 2021

    Excelente. El Tribunal Registral vino a poner orden y eliminar una ocurrencia registral de décadas. Ahora en la Guía de Calificación se lee el asunto como lo consideró el Tribunal, sea gravámenes diferentes.

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