POWERED BYmaster lex

Cancelación hipotecaria sin comparecencia del acreedor titular registral

Nuestro estimado colega,  Lic. Jaime Weisleder, nos ha remitido un interesante estudio sobre la posibilidad de que, bajo ciertas condiciones, puedan inscribirse en el Registro, cancelaciones de gravámenes hipotecarios y eventualmente, prendarios, sin la comparecencia en escritura pública del acreedor registral.

Según explica don Jaime motivó su análisis “…la complicación y  exigencia de requisitos, muchos de ellos absurdos y que interfieren directamente en el diario ejercicio del notariado y consecuentemente en el tráfico inmobiliario.   Sin la comparecencia del acreedor, se agilizarían enormemente y hasta se eliminarían del todo, problemas que tienen los notarios cada vez que van a realizar cancelaciones en una institución (cita previa, visto bueno, uso del machote de la institución, no ver quien firma la escritura, depositar el protocolo, etc).”

Es claro que tiene la última palabra en este asunto, el Registro, aunque la aprobación por parte del Consejo Superior Notarial le serviría sin duda al Registro como un aval fundamental.  Según nos indica don Jaime, varios miembros de este Consejo y del Registro ya han revisado la propuesta, encontrándola favorable.

Muy importantes también las opiniones que los estimados suscriptores notarios puedan realizar a esta interesante propuesta.  Por ello, los instamos a participar en nuestro blog.

Para descargar el estudio de de don Jaime haga clic a continuación:

DESCARGAR ANALISIS CANCELACIONES SIN COMPARECENCIA ACREEDOR REGISTRAL

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

25 de 25 Comentarios

  1. Marcos • 06 marzo, 2014

    Que pasa si el acreedor muere o si la sociedad es liquidada antes de realizar la cancelacion de la deuda? acaso debe el deudor esperar que prescriba , eso seria a todas luces una afrenta

  2. elena chaves • 10 noviembre, 2010

    los controles no estan para eliminarse pues ante tanta deslealtad y malas acciones de notarios inescrupulosos, la unica manera de salvaguardar el interes patrimonial es el control….

  3. Juan Carlos Gonzalez R. • 09 noviembre, 2010

    Pareciera interesante, la propuesta del Lic. Weisleder, no obstante, no la comparto, siendo que en nuestros dias los controles deben ir en aumento, en atencion a resguardar los intereses de las personas que operan bajo la buena fe. Asimismo, manifiesto que deberiamos preocuparnos por implementar un sistema de cobro de honorarios acorde con la actividad, pero no restar controles.

  4. Róger Hidalgo • 22 octubre, 2010

    El tema no es si existen Notarios honestos o no, si los Bancos y el Registro aceptan o no. Es algo más profundo, es si en nuestro ordenamiento jurídico existe otra forma para cancelar las inscripciones hipotecarias diferente a la tradiconal que todos conocemos. El analisis jurídico realizado por el Lic. Weisleder tiene ese enfoque,lo que lo convierte en un excelente aporte para la academia. El artículo está enfocado en que existen figuras jurídicas que sustituyen al acreedor de pleno derecho y no es ninguna ocurrencia, está claramente fundamentado en nuestro ordenamiento. El estudio del Derecho es analizar situaciones particulares a la luz de todo el ordenamiento y no quedarnos encasillados «en la costumbre» o «porque siempre ha sido así», terminología muy común dentro del gremio. Más adelante después de estudiarlo no leerlo, vere si puedo aportar algo a esta excelente aporte. Jaime te felicito.

  5. Róger Hidalgo • 22 octubre, 2010

    La propuesta del Lic Weisleder, hay que analizarla jurídicamente, no es entrar a discutir, si los Notarios somos o no honestos o si los Bancos o el Registro está de acuerdo. La discusión es que si la tesis es válida juridicamente. El desarrollo del tema por el autor, hace relación a normas jurídicas vigentes en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que la discusión de la propuesta debe darse dentro de ese ambito. Por mi parte considero que el analisis expresado por el Lic. Weisleder juricamente en viable y evitaría las situaciones que todos los Notarios vivimos día a día con los acreedores hipotecarios. El estudio del Derecho es integrar las normas jurídicas existentes en el analisis de situaciones particulares. Ojala que más profesionales en Derecho aportaran sus ideas para el desarrollo jurídico del país. Felicidades Jaime

  6. Luis Sáenz • 21 octubre, 2010

    Señores por Dios en que planeta o País viven? Si aquí lo que reina es la falta de honestidad y de principios. Darle a un Notario la facultad de que cancele hipotecas u obligaciones sólo con el dicho nada más y nada menos que del deudor, es francamente una locura. Al menos yo ni a palos lo haría. En lugar de estar proponiendo estas tonteras, más bien deberíamos preocuparnos de rescatar la moral y honestidad de la Profesión, de solicitar intervención inmediata del Poder Judicial que se encuentra colapsado, y un sinfín de cosas más. Muy bucólica y romántica la propuesta, no puedo menos que sonreír, proponer semejante cosa en un país donde reina la irresponsabilidad y la mayoría anda viendo como elude el pago de sus obligaciones. Qué tristeza…

  7. Licda. berny delgado hernandez • 20 octubre, 2010

    La propuesta me parece muy practica pero no funcionaria, tendria que tener otro tipo de controles muy estrictos, para que venga a surtir los efectos deseados, lamentablemente estamos en un tiempo en que las prioridades dinerarias superan los valores, y no se haria esperar la cantidad de falsificaciones en aras de obtener un beneficio liberando una propiedad que incluso no se haya pagando

  8. francisco chinchilla navarro • 20 octubre, 2010

    Exelente idea la de don Jaime, particularmente para aquellos casos en que la hipoteca tiene más de 10 años de vencida y conforme al Registro Nacional no existe ninguna gestión de interrupcion de la prescripcion o gestión de cobro.- En el caso de los BANCOS y entes particulares dedicados al préstamo mercantil, podría bastar una simple carta del APODERADO o GERENTE DEL BANCO AUTORIZANDO AL NOTARIO PARA CANCELAR LA HIPOTECA. DEL CASO- En las zonas apartadas del país, los gerentes y apoderados tienen un poder por montos reducidos y debe viajarse ante las oficinas Centrales para concelar hipotecas por montos superiores al otorgado al apoderado. NO SERIA SUFICIENTA ESA SIMPLE CARTA DE LA QUE EL NOTARIO DA FE Y GUARDA EN SU PROTOCOLO DE REFERENCIAS?

  9. Esteban Blanco • 20 octubre, 2010

    Primero que nada, hago la salvedad que no voy a hacer un planteamiento jurídico, sino más bien práctico.

    La importancia de la dación de fe (en este caso) es ratificar que efectivamente la deuda ha sido cancelada, dando así seguridad jurídica para la cancelación hipotecaria y/o prendaria. Para todo esto, se realizan los procedimientos que ya todos conocemos y que se encuentran regulados en nuestro ordenamiento.

    Caso específico: Este tema se quiere analizar desde la perspectiva de créditos bancarios, en donde tanto las hipotecas como las cancelaciones se dan de manera masiva, dejando de lado que existen muchas otras hipotecas que no son de ésta índole, aunque es lógico pensar que el porcentaje de hipotecas y cancelaciones que se presentan al Registro diariamente provenientes de entidades bancarias es muy elevado.

    Tecnología: Para los casos de cancelaciones hipotecarias y/o prendarias que sean provenientes de parte de entidades bancarias deberían de manejarse como los levantamientos en caso de accidentes, en donde los juzgados, de manera electrónica indican al Registro público los levantamientos correspondientes. Sería mucho más fácil y económico, que existiera un departamento en cada banco que se encargue de enviarle, de manera electrónica al Registro público las cancelaciones que debe realizar por estar la deuda cancelada, en donde se garantizaría de manera eficaz que la deuda se extinguió y, por ende, también el respaldo de esta (hipoteca y/o prenda). Claro está, que se eliminaría la participación notarial.

    Para lograr esto, evidentemente se tendrían que hacer modificaciones legales importantes.

    Los casos en que no estén involucradas entidades bancarias, se podría mantener la misma normativa.

  10. Noemy Línkemer • 20 octubre, 2010

    Muchas cosas se resuelven cuando le demos a la profesión notarial el lugar que se merece.
    QUE LOS BANCOS E INSTITUCIONES CREDITICIAS TENGAN QUE MANDAR a su representante a las Notarías, con plazo para cancelar notarialmente las operaciones hipotecarias pagadas.
    O bien que sea un servicio de contratación de notariado externo para cancelaciones hipotecarias únicamente, con tres días de atencióna la semana y una coordinación Banco_ Notario, OTRO gallo cantaría.

  11. Licda.Hazel Delgado Cascante • 19 octubre, 2010

    Excelente propuesta!! Es increible el entrabamiento que produce tener que pasar por las instituciones. Las directrices de la Direccion de Notariado nunca son respetadas y pretenden que los notarios tratemos el protocolo como cualquier otro documento. Estoy totalmente a favor e insto a las personas que estudiaran la propuesta para que se ajusten a la realidad nacional, sin dejar de lado la reforma del articulo en mencion.

  12. Maribel Cortes • 19 octubre, 2010

    A los colegas que tienen reparos a la propuesta les hago las siguientes preguntas respecto al actual procedimiento en los bancos: están absolutamente seguros que cuando le dan el protocolo a una secretaria, es el personero del banco el que firma? lo ven firmar? están seguros que nunca se han presentado cancelaciones sin que realmente compareciera el acreedor? (hay muchos casos en los que se ha comprobado que si ha sucedido).
    El procedimiento del artículo más bien da más seguridad a las partes pues el notario debe dejar muchos más rastros (número de cheque, recibo, constancia) El sistema actual es más inseguro y los notarios inescrupulosos lo utilizan y utilizarán con más tranquilidad que el que se está proponiendo.
    Tomen en cuenta que en la figura propuesta siempre comparece el acreedor que adquirió su derecho por subrogación o confusión, mas no ciertamente el acreedor titular registral, por ello el art. 474 no se viola, sino que la propuesta se apega y observa dicha norma.
    Los mismos notarios le tenemos miedo a los alcances de la fe notarial y pensamos que todos somos deshonestos. Felicito al proponente

  13. Edwin Ramírez Chacón • 19 octubre, 2010

    Sin duda que el trabajo intelectual de don Jaime, resulta ser una excelente iniciativa para abrir el debate. Me parece que quienes podrían estar preocupados por este tema son los acreedores y en esto los Bancos deberían ser los más preocupados y no precisamente los Notarios. De alguna manera el acreedor Registral debe manifestar su voluntad y su consentimiento pero no necesariamente mediante el mecanismno actual pues muchas veces conseguir la firma de los acreedores es un verdadero calvario. Veo con muy buenos ojos toda iniciativa como esta que tienda a simplificar las cosas. Si fuese necesario reformar el artículo 474 del CC pues se presenta el proyecto a la Asamblea Legislativa. Me parece que podemos simplificar sin aumentar el riesgo perfectamente.

  14. Roberto Sossa Sandi • 19 octubre, 2010

    Creo que la iniciativa beneficiará la tramitación de este tipo de instrumento, sobre todo en cuanto a la fé pública que tenemos los Notarios, tan venida a menos en nuestros tiempos. En este aspecto lo esencial para el Notario sería contar con la certificación de cancelación emitida por el acreedor, y el recibo mismo de ella, de lo que daría fé y con ello se lograría la inscripción. Aplaudo este tipo de iniciativas que tienen a eliminar trabas a nuestra gestión.

  15. Martin Hernández • 19 octubre, 2010

    Muy interesante la propuesta del estimado colega, aunque esto creo podrìa dar pie a tantas situaciones irregulares por algunos colegas y pueda causar una inseguridad registral. Lo que creo es que debe por parte de muchas instituciones bancarias o financieras, hacer conciencia de la gran cantindad de requisitos innecesarios que ha sido la costumbre, ejemplo de esto, hace ya tiempo el Registro Mercantil no emite la cédula jurídica y continuan solicitando en todos los trámites dicha documento. Estos requisitos son los el verdadero calvario al que nos sometemos.

  16. Ana Victoria Sánche • 19 octubre, 2010

    Creo que al igual que don Jaime, muchos hemos «soñado» con el momento en que podamos dar fe de la cancelación real de una deuda garantizada con hipoteca o prenda; abrir el debate me parece ya un paso acertado. No podemos cerrar las puertas antes de abrirlas, pues lo mismo pensaban en antaño nuestros profesores que defendían a capa y espada los tomos vs el folio real, y no hace tanto, aquellos que pensaban que pagar los timbres por Internet era una utopía. Así que, en buenahora. Mi aporte sería el siguiente: cuando el cliente paga, le entregan un recibo con saldo cero y una certificación de que la deuda se canceló; si además le entregan el documento base original (hipoteca o prenda), que está tan bien custodiado por el acreedor, con la leyenda de que se autoriza su cancelación ante el Registro… ¿qué más sería necesario? Fraude habrá siempre, y para eso existen los procesos que la castigan. Yo opino que es excelente la idea, que es posible y que nada más falta que nos pongamos trabajar para que sea un hecho y deje de ser un «sueño». ¡Gracias don Jaime!

  17. Jorge Castro Olmos • 19 octubre, 2010

    En principio, el planteamiento del Lic. Weisleder, nos deja ver un deseo sano de agilizar las transacciones comerciales que día a día se suscritan en nuestro medio y la eliminación de trabas innecesarias propuestas y exigidas arbitrariamente por parte de entidades bancarias y financieras, en abierta violación de una serie de principios notariales, tales como el principio de unidad del acto, entre otros.
    Asimismo, resulta rescatable el ver este estudio como una primera iniciativa tendiente a la agilización de este tipo de procesos y con un poco más de pensamiento podría alcanzarse una propuesta ecléctica que permita aprovechar y relacionar parte de los razonamientos del Lic. Weisleder con algunas consideraciones prácticas registrales a efecto de alcanzar el objetivo deseado.
    Felicitaciones al colega por su interesante gestión intelectual.

  18. Lic. Alonso Pacheco Delgado • 19 octubre, 2010

    Excelente iniciativa la del colega Weisleder, en especial para los bufetes que atendemos bancos, pero el ejercicio notarial conlleva muchísima responsabilidad y se necesitaría el control necesario por lo que me adhiero a los comentarios del Lic. Webb, Vargas Parras y Lic. Mora al respecto: primero debería reformarse el artículo 474 del C.C. En cuanto al comentario del Lic. Odio difiero del mismo ya que mientras los colegas no respeten la tabla de aranceles del Colegio de Abogados nada hacemos en incrementar costos. Se necesita educación y cultura en este tema realmente.

  19. Lic. Federico Webb Choiseul • 19 octubre, 2010

    Felicito al Lic. Weisleder, Notario de basta experiencia, sin embargo hago mias las apreciaciones tanto del Lic. Juan Antonio Mora, como del Lic. Luis Angel Vargas Parras y referentes a la seguridad y responsabilidad en la función notarial, primero debe de reformarse el artículo 474 del Código Civil, con lo cual evitaríamos graves problemas en nuestra función notarial.

  20. Ronald Odio Rohrmoser • 19 octubre, 2010

    Concuerdo 100% con Juan Antonio Mora. Más bien, para motivar este tipo de servicios profesiones, sería interesante incrementar considerablemente la tarifa de los honorarios profesionales, de manera que realmente exista proporcionalidad entre la dedicación y responsabilidad que implica el trabajo y el beneficio que recibe el cliente al volver a tener sus bienes libres de gravámenes registrales.

  21. Elda Zúñiga • 19 octubre, 2010

    Estimados Colegas:
    Parece que Ustedes viven en otros tiempos. La situación de nuestro medio, hace que los controles obvios se quieran quitar, y los que nada resuelven imponerse: papel sellado, sellos, código de barras, nombre del Notario, etc.
    Creo que es necesario que el acreedor firme el instrumento, pues no hay recibo o fe notarial que sustituya a la persona que da por satisfecho el crédito. Es necesario este control, pues si se cambia por el propuesto, la lluvia de acredores fantasmas va a ser inmenso, y de nuevo, por unos pocos inescrupulosos, vamos a pagar todos. Mejor a la usanza de antes: firma, y hasta mejor, firma y huella, y como van las cosas, hasta foto y video…
    Las circuntancias obligan.
    La reforma aunque parece buena, con todo respeto es romántica, para no decir desubicada de nuestro contexto legal y social.
    Con suma tristeza hago este comentario. Advierto a los santos y pulcros que se sientan ofendidos por el mismo, que mejor se ubiquen, y vayan al Minsisterio Público a constatar las miles de denuncias por fraude notarial existentes bajo la trillada frase «buena fe», que de buena no tiene más que un mar de inescrupolosos de todos los tipos inimaginables.
    Dejo por fuera a todos y todas los Notarias y Notarios decentes que hay.

  22. Luis Ángel Vargas Parras • 19 octubre, 2010

    Interesante propuesta, pero inviable, mientras no sea reformada el artículo 474 del Código Civil. Ahora bien, el asunto va más allá cuando se verifique un fraude, ya que el sistema judicial, es tan lento que un eventual reclamo de un acreedor perjudicado, tardaría años en ser resuelto; con la posibilidad de que no se indemnice realmente el daño sufrido. Además, con una prescripción tan corta (2 años), para reclamar en contra del notario, podría nunca llegar la reparación.

  23. Lic. Luis Garino G • 19 octubre, 2010

    Excelente el estudio realizado por el Lic. Weisleder, sin embargo, y aún dándose la autorización del Registro para efectuar dichas cancelaciones, concuerdo con la opinión del Lic. Juan Antonio Mora, que ello daría pie a una mayor responsabilidad del Notario, sobre todo en la coyuntura actual, que la Delincuencia esta un paso adelante, propiciaría la falsificación de certificaciones de saldo deudor en cero, fomentándose las estafas atraves de esta figura de cancelación sin comparecencia del acreedor, por mi parte, aunque se llegaré a autorizar, no utilizaría dicho medio por encontrarlo inseguro.

  24. Lic. Juan Antonio Mora • 19 octubre, 2010

    Interesante la exposición de don Jaime: Sin embargo, al tenor del artículo 474 del Código Civil, citado por él, resultaría imposible la cancelación hipotecaria sin comparecencia del Acreedor, al ser éste «… la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción …», es decir, como legítimo titular del derecho de garantía accesorio al contrato de préstamo.
    Aceptar la posibilidad de cancelaciones hipotecarias sin comparecencia del acreedor, resultaría casi igual o más peligroso que el fraude de propiedades, incrementando desmedidamente la responsabilidad del Notario, ya que si se da el indicado fraude en titularidad de propiedades, cuantos fraudes más se darían en eliminación de créditos hipotecarios.

  25. ROBERTO MATAMOROS RAMIREZ • 19 octubre, 2010

    Este tipo de iniciativas se hace fundamental para desentrabar de requisitos los negocios jurídicos en nuestro país.
    Si el notario tiene fe pública y cabe contra él responsabilidad civil, penal y disciplinaria, entonces por qué debe el notario apersonar al acreedor cuando un compareciente llega a la oficina a solicitar el levantamiento del gravamen de prenda cuando viene incluso con la factura de la transacción financiera pagada en 0 colones. Una llamada a la Institución financiera bastaría por parte del notario para solicitar al Registro el levantamiento de dicho gravamen sin hacer comparecer al acreedor.El hecho de que se quieran levantar requisitos no quiere decir que se esté atentando contra la seguridad jurídica de los comparecientes. Los procesos hay que simplificarlos y el registro debe dar su lugar a la potestad de fe pública otorgada por le Estado a los notarios, para eso responden por ello.