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Roger Corrales Alvarado

Sobre la anomia arrendaticia

Nos permitimos hacer de su conocimiento una versión condensada del artículo ANOMIA ARRENDATICIA de Róger Corrales Alvarado (activista del consumidor), sobre un tema de gran interés jurídico y de impacto nacional, como lo son los alquileres de vivienda.

Hace un año, el 3 de junio de 2016,  entró a regir la reforma del artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos que estableció  nuevas reglas para el reajuste de la renta de este tipo de  alquileres.

Don Róger, inicia exponiendo lo que fue la situación de injusticia que vivieron miles de inquilinos en todo el país con anterioridad a la reforma indicada, al aplicárseles en forma indiscriminada el porcentaje de aumento del 15%; y el problema que hoy enfrentan al incumplir el MIVAH su obligación de publicar, todos los meses sin excepción, el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable a los contratos de vivienda.

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«La anomia es la pérdida de vigencia de una norma jurídica del Estado por entrar en competencia con una costumbre o práctica en contrario. Aunque, el art. 129 constitucional la prohíbe, la norma estatal acerca del aumento anual del precio del arrendamiento de la vivienda de carácter social perdió su vigencia como consecuencia de las conductas difusas del gremio de abogados costarricense. Para fundamentar esta afirmación, se establecerá el contexto y se analizará la situación.

El 17 de agosto de 1995, entró en vigencia la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos No. 7527. Se trata de una ley de orden público, no simplemente porque ella misma lo estipule (art. 2) sino por tres principios:

  1. El deber del Estado de posibilitar el derecho a vivienda digna y adecuada como derecho humano (art. 1).
  2. La imperatividad de sus reglas, ordenando de pleno derecho la sanción civil más grave a todo convenio que las contradiga, sea la “inexistencia” al tenerlo por no escrito (art. 2).
  3. La irrenunciabilidad de los derechos que otorga a los arrendatarios (art. 3).

A estas, debe agregarse la característica, enunciada en su título, sea su condición de “ley general” que se desarrolla en su pluralidad de regímenes (régimen general, viviendas de carácter social, locales comerciales, apartamientos en vivienda propia, ente público como arrendador o arrendatario), siendo el principal “el arrendamiento de vivienda de carácter social”, porque se le aplican plenamente sus tres principios, sin ninguna duda.

Es necesario aclarar que la vivienda de carácter social es aquella cuyo valor es igual o menor al tope fijado por el Banco Hipotecario de la Vivienda (art. 90). Desde 1996, el tope ha sido fijado en trece ocasiones. La última fijación es de 58.666.000 (cincuenta y ocho millones seiscientos sesenta y seis mil) colones y se encuentra vigente desde el 27 de agosto de 2013.

El régimen de vivienda de carácter social se encuentra regulado en el capítulo diez, abarcando los artículos del 88 al 112. Sin embargo, no todas las reglas aplicables a la vivienda de carácter social se encuentran en estos artículos, pues, apenas empezando a leer el artículo 89, ya se advierte que “Las demás disposiciones de esta ley rigen para las viviendas de carácter social en ausencia de norma expresa en este capítulo”. Incluso, el artículo 96, expresamente remite al artículo 67 para definir el “reajuste de la renta”.

El artículo 67, en su versión original (vigente tal cual desde 17/8/1995 hasta 2/6/2016 por ser reformado), permitía el acuerdo de partes en la fijación del aumento anual del precio de la vivienda. Pero ese acuerdo de partes estaba limitado a viviendas con valores superiores al tope de interés social fijado por el BANHVI. Además, hay que considerar que las viviendas de mayor valor al tope de interés social, constituyen una minoría del mercado, dirigida a arrendatarios con mayores ingresos que, generalmente, se arriendan con un precio en dólares, sin derecho a reajuste anual por tratarse de contratación en moneda extranjera (art. 67).

Entonces, el arrendamiento de viviendas y apartamientos de carácter social por ser mayoritario era, realmente, el régimen más generalizado de esta ley y su regla de aumento anual de acuerdo con la inflación acumulada (IPC) de los últimos doce meses (por orden expresa del artículo 96 que obliga a aplicar de pleno derecho el art. 67, la sanción de nulidad del acuerdo de aumentos mayores del artículo 68 y  la sanción de inexistencia del artículo 2, por violación de normas imperativas) era, indudablemente, la más común, durante el periodo desde 17/8/1995 hasta 2/6/2016.

Contrariamente, desde el último trimestre de 1995, los contratos de arrendamiento, en general, incorporaron la tasa fija del 15% como regla del aumento del precio del arrendamiento. La causa de esta práctica generalizada, fue la tradición del uso de machotes jurídicos que consiste en una simplificación del trabajo, utilizando modelos previamente redactados para elaborar contratos, escrituras y escritos judiciales, es ampliamente conocida porque incluso existen compendios de machotes, denominados manual de cartulación, formularios de cartulación y manual para litigar. El riesgo de esta tradición es que si se consideran los machotes fuera de toda discusión y no se confrontan con las leyes respectivas, se reproducirán los errores que el machote contenga.

El gremio costarricense de abogados puso en circulación machotes de contrato de arrendamiento, sin tomar en cuenta la pluralidad de regímenes de la ley arrendamientos No. 7527 y que esos machotes adolecían de graves vicios de nulidad (inexistencia) en cuanto al reajuste del precio para la vivienda de carácter social por infringir normas imperativas, obligar al arrendatario a renunciar a sus derechos y existir una sanción expresa en la ley (arts. 2, 3, 96, 67 y 68).

Inicialmente, los abogados circularon los machotes de contrato de arrendamiento por medio de fotocopias y diskettes 3.5, por ser la tecnología disponible (años más tarde, utilizaron el correo electrónico y las llaves maya). La circulación y uso de machotes de contrato de arrendamiento con el vicio en común de aplicar indiscriminadamente el 15% anual, como único aumento o reajuste al precio del arrendamiento, provocó la pérdida de vigencia de las normas de la ley de arrendamientos que rigen el reajuste del precio del arrendamiento de la vivienda de carácter social, fenómeno social denominado “anomia”, de tal manera que se formó una creencia generalizada acerca de que el 15% era el reajuste anual normal del precio del arrendamiento para todos los contratos de arrendamiento.

Así, la práctica del aumento único del 15% anual para vivienda de carácter social, llegó a ser una costumbre que usurpó el lugar de la norma estatal para el reajuste del precio de la vivienda de carácter social, sea la regla del reajuste anual no mayor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año (arts. 67, 68 y 96 versión original ley No. 7527). Indudablemente, se trata de un caso de anomia, específicamente de “anomia arrendaticia”.

Sus consecuencias provocaron un gravísimo daño social en contra de los arrendatarios de viviendas de carácter social y un enriquecimiento sin causa (ilícito) a favor de los arrendadores porque los arrendatarios han tenido que soportar, una serie de aumentos anuales ilegales. Así, un arrendatario que inició su contrato con una mensualidad de cien mil colones, ha pagado un exceso de 4.454.664 (cuatro millones cuatrocientos cincuenta y cuatro mil seiscientos sesenta y cuatro) colones por las diferencias entre el ajuste fijo ilegal y el que correspondía según la inflación, con cifras entre 5.82% y 0% en el periodo 2010-2016 (los cálculos están detallado en la versión completa).

El 25 de abril del 2011, el entonces diputado José María Villalta Florez-Estrada presentó el proyecto de ley Nº 18.067 para reformar el art. 67 de la Ley de arrendamientos urbanos y suburbanos. Sus argumentos fueron los siguientes:

  1. En 2010 la inflación acumulada fue inferior al 6% (2010-5.82% y 2009-4.05%).
  2. La mayoría de arrendadores aplican el monto máximo de aumento del 15% como aumento anual fijo (tasa de aumento generalizada sin tomar en cuenta el régimen de arrendamiento específico).
  3. Las condiciones materiales o económicas no justifican un incremento de ese calibre en el precio del alquiler (aumento aplicado sin mejorar la vivienda y sin tomar en cuenta niveles de precios ni salarios).
  4. El aumento del 15% no guarda relación alguna con el aumento en el costo de la vida.
  5. El incremento se aplica de forma acumulativa (interés compuesto).
  6. Los arrendatarios tienen poco margen para oponerse a aumentos caprichosos o abusivos (posición débil para negociar).

La reforma a la ley de arrendamientos se aprobó, finalmente, cinco años después de su propuesta y mediante un texto sustitutivo (mejorado) por agregar un segundo artículo que curiosamente quedó fuera del texto de la ley de arrendamientos por no reformar ningún artículo y no agregarse como un artículo bis o correrse la numeración.

Así las cosas, con la promulgación de la Ley No. 9354 denominada “Reforma a la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”, publicada en la Gaceta del tres de junio de 2016, se lograron tres avances significativos:

  1. Se generalizó la regla del aumento, según la inflación acumulada de los últimos doce meses, a todos los regímenes de vivienda, sin distinciones.
  2. Se redujo el tope de aumento del 15% al 10%, dos puntos más abajo de lo propuesto originalmente.
  3. Además, se puso en vigencia un mecanismo para combatir la anomia arrendaticia. Este mecanismo consiste en “publicar en los tres medios de mayor circulación nacional de prensa escrita, su página web oficial y otros medios que crea convenientes, un anuncio el primer día de cada mes, que especifique claramente el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes” y corresponde al mencionado artículo dos.

Este mecanismo combate la anomia arrendaticia por medio de la divulgación e información empoderando al arrendatario de vivienda de interés social, frente al abuso de la posición dominante del arrendador en el contrato. Así, todos los arrendatarios de vivienda de carácter social sin importar si son antiguos, recientes, nuevos o futuros tendrán una posibilidad realista de conocer y exigir el cumplimiento de la ley, incluso como indemnización, al darse cuenta de la forma del procedimiento del reajuste y manejar los datos relevantes.

Sin embargo, la conducta del Ministro de Vivienda es reprochable porque el Ministerio de Vivienda incumplió por dos meses consecutivos, julio y agosto de 2016, las publicaciones ordenadas por la ley, luego ante el reclamo ciudadano, realizado por mi persona,  se rehusó a cumplir, valiéndose de un desaguisado dictamen legal interno (AJ-0111-2016) que adolece de muchas deficiencias, pues, no realiza ningún análisis jurídico relevante de la reforma dejando de lado los enfoques constitucional, espíritu de la ley, jurisprudencial, principios generales del Derecho, ley de orden público, principios de la ley de arrendamientos urbanos, función pública, servicio público, norma en blanco, realidad social, voluntad del legislador, Derecho comparado o incluso el derecho a la información.  Limitándose a un análisis gramatical incluso equivocado, cuando utilizando algunos de los enfoques anteriores, se hubiera logrado un buen análisis legal, con resultados a favor de los arrendatarios de vivienda de carácter social.

Asimismo, la salida tomada por el Ministro de Vivienda, mediante su oficio MIVAH-DMVAH-0581-2016, de solicitar el criterio de la Procuraduría, aunque es procesalmente correcta, agrava el perjuicio económico de los arrendatarios que tendrán que esperar, al menos un año, para la entrada en vigencia del mecanismo de publicidad del máximo ajuste legal.

Estamos a la espera de que la Procuraduría en Derecho Público emita un criterio  que determine que en acatamiento del art. 2 de la Ley No. 9354, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos está obligado a publicar, todos los meses y sin excepción, el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable tanto a los contratos de viviendas de carácter social previos a la reforma legislativa como a los contratos pactados después de la reforma, por regirse ambos por el parámetro de la inflación acumulada de los últimos doce meses para definir el reajuste de su precio, con la única diferencia que en esa fecha, el tope del reajuste bajó de 15% al 10% pero ese tope nunca ha podido aplicarse, legalmente, porque la inflación acumulada, durante toda la vigencia de la ley, nunca ha llegado a esos niveles. Por mi parte, le presenté, recientemente y con su anuencia previa, una carta a la Procuradora Gloria Solano Martínez, con la mayoría de los argumentos desarrollados en este artículo, para coadyuvar en el análisis para la formulación del criterio.

Indudablemente, la publicidad del ajuste máximo tiene un gran mayor potencial para enfrentar la anomia arrendaticia. Sin embargo, el Colegio de Abogados debería tomar cartas en el asunto y hacer un pronunciamiento condenatorio contra el gremio costarricense de abogados por haberla provocado.”    (Tomado del artículo de Róger Corrales Alvarado denominado “Anomia Arrendaticia”)   Para ver artículo completo haga clic a continuación:  DESCARGAR ARTÍCULO COMPLETO ANOMIA ARRENDATICIA)

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