Adjudicaciones en remate: importante tomar en cuenta

Nos llaman con mucha frecuencia estimados suscriptores de nuestros sistemas de Cálculo de Timbres y Honorarios y Movilex pues al momento de intentar pagar en la plataforma del Banco de Costa Rica las tasaciones de timbres de adjudicaciones de bienes en remate no logran que la suma total a pagar coincida con el resultado que aparece en nuestros programas.

Lo primero que conviene recordar es que las adjudicaciones de inmuebles en remate constituyen prácticamente el único acto en el que el impuesto de traspaso se debe calcular y pagar  sobre el valor del remate siempre,  aún cuando dicho valor pueda ser inferior al valor fiscal de la finca.

Así lo encontramos establecido en el art. 7 de la Ley de Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles, Ley No. 6999 que copiamos a continuación para su mejor conocimiento:

Artículo 7.- Base imponible  / El impuesto deberá cancelarse dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha del otorgamiento del documento respectivo y se calculará sobre el valor real de la transacción, que deberá ser acorde con el valor usual de mercado y nunca podrá ser menor al mayor valor registrado por cualquiera de los métodos de actualización de valores de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.  En casos de adjudicación en remate, el impuesto se calculará sobre el precio de la subasta.  (El destacado no es del original)

El problema se presenta al momento en que los contribuyentes o los notarios deben completar el Formulario de Hacienda D-120,  Liquidación y Pago del Traspaso Directo de Bienes Inmuebles toda vez que en dicha plantilla electrónica,  se requiere señalar tanto el VALOR FISCAL (casilla 36) como el VALOR DE LA ESCRITURA (casilla 37) , y  – automáticamente – el cobro del 1.5% del impuesto se aplica al que resulte ser el mayor valor entre los dos anotados.    No existe forma de establecer que se trata de un acto de adjudicación en remate, a fin de que el impuesto sea calculado necesariamente sobre el valor del remate.

Algunos colegas nos han indicado que ante esta situación optan por anotar el mismo valor de adjudicación tanto en la casilla del valor fiscal como en la del valor de la escritura, lo cual no es del todo correcto pues se estaría faltando a la verdad en lo que al valor fiscal de la finca se refiere, pero, señalan ellos,  es la única forma de lograr pagar el impuesto de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7 antes indicado y no sumas en exceso que no corresponden.

A diferencia de lo que sucede con el impuesto de traspaso,   los timbres de estas adjudicaciones de bienes inmuebles en remate  sí deben tasarse y pagarse sobre el mayor valor.   Por ello,  cuando el valor del remate es inferior al valor fiscal,  conviene confeccionar dos enteros distintos en el sistema del BCR , uno por concepto de los timbres: calculados sobre el mayor valor, y otro entero únicamente por el impuesto de traspaso calculado sobre el valor de adjudicación, utilizando la siguiente funcionalidad en el sistema Tasaban del BCR.

Por el contrario, cuando el valor de adjudicación es mayor al valor fiscal, no se presenta el problema pues tanto los timbres como el impuesto de traspaso se tasan y pagan sobre el mismo valor, en este caso, el del remate.  Pueden entonces los interesados completar un solo entero, como si se tratase de cualquier traspaso de inmueble.

Finalmente, un comentario sobre los honorarios a cobrar en este tipo de actos.   En el acuerdo 16-08-008 de la Comisión de Aranceles del Colegio de Abogados se estableció que los honorarios deben tasarse sobre el precio pagado en la adjudicación.   Transcribimos textualmente:

«Considerando:

1-) Que el artículo 74 del decreto de Arancel de Honorarios por servicios profesionales de Abogacía y Notariado, establece la forma en que se han de fijar los honorarios de acuerdo con su cuantía, valor real o estimación total.
2-) Que tratándose de protocolización de piezas de remate, el valor que se debe consignar es el valor por el cual el adjudicatario recibe la propiedad, no siendo correcto establecerlo por el valor fiscal por cuanto puede ser una suma mayor o menor al valor real pagado por la parte interesada.
3-) Que tratándose de documentos públicos en los cuales se consignan los procedimientos seguidos así como las sumas desembolsadas, el profesional no puede ni debe, consignar otros valores que no sean aquellos por los cuales el cliente que lo contrata, ha pagado por dicho bien.
4-) Que cuando el artículo 74 habla de ¨acuerdo a su cuantía, valor real o estimación total¨, lo hace como referencia para dejar claro que el profesional debe calcular sus honorarios sobre el valor real de la transacción y no es correcto pensar que se pueda cobrar al cliente, honorarios por sumas que él no ha pagado. En otras palabras, si el cliente logra adquirir un bien por un precio menor, es sobre ese valor que se cobran los honorarios, y si lo hace por una suma mayor al valor fiscal, será sobre esa suma mayor que se cobren honorarios, pero siempre sobre el valor real del negocio jurídico.

Se evacúa la consulta, en el sentido de que los honorarios deben ser reconocidos sobre el precio pagado en la adjudicación. En el caso de la protocolización de piezas, lo será el valor por el cual el interesado se adjudica el bien. «