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Aclaran obligación de propietarios de declarar valor de bienes inmuebles antes del 3 de abril

» Plazo establecido en transitorio de Ley 9071 rige únicamente para propietarios de terrenos de uso agropecuario

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De parte de la Dirección General de Tributación, recibimos el día de ayer, explicaciones muy completas y detalladas a importantes interrogantes que en las últimas semanas surgieron en relación con el plazo conferido en el transitorio IV de la Ley No. 9071 para que los propietarios que nunca hubieren realizado  sus declaraciones de bienes inmuebles, se aprestaran a cumplir con esta obligación, so pena de ser sometidos a procedimientos de actualización de oficio de dichos valores por parte de las municipalidades respectivas, así como de ser condenados al pago de las multas correspondientes.

Agradecemos a la Lic. Sandra Vargas, Subdirectora del Proceso Jurídico ONT, el tiempo y esmero invertidos en proporcionarnos estas respuestas, las cuales comprenden incluso ejemplos numéricos para facilitar la comprensión del procedimiento a seguir para el cálculo de multas.

Las transcribimos a continuación, en su tenor literal, para el mejor conocimiento de todos.  Para una mayor claridad, destacamos en rojo cada una de las preguntas formuladas.

«1) ¿Se tiene que cumplir efectivamente con la presentación de la declaración de valor de inmuebles antes del 3 de abril según lo dispone el transitorio IV de la Ley 9071?

Respuesta:Sí. Es una obligación establecida por ley.

2) 2.1 ¿Quiénes son los contribuyentes obligados a ello?
Respuesta:El transitorio IV corresponde a la Ley 9071 de Regulaciones Especiales sobre la aplicación de la Ley Nº7509, Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de 9 de mayo de  1995, y sus reformas para terrenos de uso agropecuario.  En este sentido serán obligación de esta obligación todos los propietarios de terrenos dedicados a las actividades de producción primaria agrícola y pecuaria y no hayan declarado ante la municipalidad correspondiente durante los últimos cinco años.

Sin embargo cabe aclarar que el deber formal de declarar ante la municipalidad los bienes inmuebles nace de la regulación establecida en el artículo 16 de la Ley Nº 7509, Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El Transitorio IV de la Ley 9071 pretende que todos los propietarios de terrenos dedicados a las actividades de producción primaria agrícola y pecuaria presenten su declaración y, de ser posible, junto con la declaración jurada que les permita ser objeto de las regulaciones especiales.

2.2 ¿Deben cumplir con esta obligación únicamente quienes nunca hayan presentado una de estas declaraciones o también deberán hacerlo quienes lo hayan hecho pero hace más de cinco años?
Respuesta:Los propietarios que presentaron su declaración y todavía no han cumplido 5 años, podrán hacerlo cuando devenga ese plazo y los que no la han hecho nunca o los que la presentaron hace más de cinco años, y además quieren acogerse a las regulaciones especiales de Ley Nº9071, tendrán que hacer la declaración informativa.

Es claro que  quienes presentaron su declaración hace más de 5 años se convirtieron en omisos y pueden ser sujetos de la sanción que establece el artículo 17 de la Ley Nº7509.

También es oportuno indicar que quienes quieran acogerse a las regulaciones especiales de la Ley Nº9071, tienen que presentar, además de la declaración informativa si fuere del caso, la declaración jurada que al efecto oficialmente fue publicada en el  Alcance Digital Nº186, La Gaceta nº 225 de 21 de noviembre de 2012.

2.3 ¿Y qué pasa con las personas que al no presentar la declaración fueron valoradas de oficio por las respectivas Municipalidades …  tienen o no que cumplir con esta declaración?
Respuesta: El artículo 17 de la Ley 7509 dispone dos consecuencias para la inobservancia del deber formal de  presentar la declaración de Bienes Inmuebles al menos cada cinco años:
1.- cobrar la multa ahí señalada, y
2.- efectuar de oficio la valoración del inmueble no declarado, agregando que, una vez hecho este avalúo, no podrá efectuar nuevas valoraciones sino hasta que haya expirado el plazo de tres años.
Aquí es importante aclarar que este plazo de tres años es producto de una modificación realizada a este artículo 17 mediante la Ley 9069 publicada el 29 de setiembre del 2012, siendo que antes de esa fecha la norma establecía un plazo de cinco años.
Con base en lo anterior, respondemos su pregunta indicando que si las municipalidades ya habían hecho un avalúo y el mismo no ha cumplido su vigencia de cinco años, entonces los propietarios de dichos inmuebles no están obligados a presentar su declaración de bienes inmuebles hasta que transcurra dicho plazo.
Obviamente, transcurrido ese plazo, debe presentar la relacionada declaración.

3)    ¿Cuál sería la sanción para el contribuyente en caso de no cumplirse con esta obligación, de ser posible, especificando forma de cálculo de la misma, plazo, etc.

Respuesta:El Transitorio IV de la Ley 9071 establece la obligación de las personas que deseen acogerse a esta ley de presentar su Declaración de Bienes Inmuebles de conformidad con lo que señala el artículo 16 de la Ley 7509, en un plazo de seis meses contado a partir de la publicación de la  ley 9071, plazo que vence el próximo 2 de abril del 2013. No obstante debemos recordar que la última semana de marzo es Semana Santa y probablemente las municipalidades permanezcan cerradas toda la semana.

Es importante aclarar además que esta norma se refiere a la declaración informativa, la tradicional, no a la declaración jurada dispuesta en el artículo 4, pues para esta última la ley fijó un plazo distinto de presentación antes del 15 de diciembre del año anterior al devengo.

Esta obligación de la que hablamos es para aquellos propietarios de bienes inmuebles que no hayan presentado dicha declaración en los últimos cinco años o para quienes no la hayan presentado nunca, pues es una obligación formal que se establece en el artículo 16 de la Ley 7509.

Ahora bien, de no cumplirse con esta obligación formal antes de la fecha indicada, pueden darse dos consecuencias que no son excluyentes:

1.- La municipalidad actualizará de oficio el valor de dichas propiedades.
• Si el contribuyente había presentado su Declaración Jurada, dicha actualización se hará aplicando la metodología establecida en el artículo 3 de la ley 9071 pero,
• si no la ha presentado, la Municipalidad podrá realizar un avalúo y determinar la nueva base imponible aplicando la Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, suministrada por el ONT a la Municipalidad, pues esta última no tiene cómo saber si un contribuyente omiso está dedicando su inmueble a la producción primaria agropecuaria o si desea acogerse a dicha normativa.

2.- Además, la Municipalidad podrá cobrar al contribuyente una multa equivalente a la diferencia dejada de pagar de conformidad con lo establecido en el artículo 17 de la Ley 7509.
Nuestra Constitución Política, en su artículo 39 señala que: “A nadie se hará sufrir pena sino por delito, cuasidelito o falta, sancionados por ley anterior.”

En este sentido para antes del 28 de setiembre de 2012, no existía norma jurídica que hiciera típica la conducta omisiva de quien inobservara la declaración de bienes inmuebles y mucho menos existía consecuencia jurídica como reproche social por su incumplimiento.

Esto quiere decir que a pesar de que las municipalidades en sus registros ostenten contribuyentes omisos o incumplidores del deber formal de presentar la declaración de Impuesto sobre Bienes Inmuebles para antes del 28 de setiembre de 2012, no existe norma legal que habilite la determinación de una sanción de forma retroactiva.

Ahora bien a partir de esa fecha, para determinar la sanción por inobservancia de la declaración de bienes inmuebles o lo que es lo mismo el incumplimiento en el deber formal de presentar la declaración informativa, corresponderá a la municipalidad en donde se encuentre ubicado el bien a valorar, a fijar administrativamente el valor al inmueble a través del avalúo, para luego comparar la base imponible registrada y la nueva base imponible surgida por el avalúo y determinar las diferencias entre bases imponibles para hacer el cálculo de la sanción administrativa.

Premisa mayor: Debemos recordar que la base imponible para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles debe constar en los registros municipales al 1º de enero de cada año (ver artículo 9 de la Ley Nº7509), misma que no podrá ser modificada durante el periodo fiscal anual o sea que si surgen cambios después del 1º de enero, se mantiene la base imponible que se registro por todo el periodo fiscal, porque la nueva queda en espera y tendrá vigencia a partir del 1º de enero el año siguiente.

De las anteriores acotaciones surgen las siguientes situaciones:

Procedimiento general para valorar bienes inmuebles de contribuyentes omisos.

a) Si el propietario es omiso, la municipalidad está autorizada para realizar el avalúo correspondiente, pudiendo ocurrir que:

1. Una vez firme el avalúo el mismo pasará a ser registrado por la municipalidad para modificar la base imponible para el cálculo del impuesto a partir del 1º de enero del año siguiente. (Artículo 9 de la Ley Nº7509).

Ejemplo: Si el avalúo queda firme el  8 de marzo de 2013 después de su notificación, la municipalidad lo registra en su base de datos pero surte efectos en la base imponible para el cálculo del impuesto hasta el 1º de enero de 2014, lo que quiere decir que será hasta el primer trimestre de 2014 que el contribuyente verá incrementado el impuesto a pagar.

2. Si el avalúo es recurrido, deberán concluirse todas las etapas del proceso hasta que quede firme para poder registrarlo y surtirá efecto la modificación de la base imponible a partir 1º de enero del año siguiente al que quedó firme.

Ejemplo: Si el avalúo  se realizó el 8 de marzo de 2013 y el contribuyente recurre, quedando firme como acto agotado hasta el 8 de enero de 2016, surtirá efecto para modificar la base imponible  a partir del 1º de enero de 2017.

Premisa menor: Nótese que desde la determinación de la base imponible para el cálculo del impuesto por medio del avalúo, hasta su debido registro han transcurrido 2 años y 9 meses.

b) Si el propietario ha cumplido con el deber  formal de la declaración de bienes inmuebles.

Con la modificación del artículo 17 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles Nº 7509 y su reforma hecha por Ley Nº 9069, Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria, se establecieron dos plazos diferentes para cumplir con la presentación de la declaración informativa, puesto que el artículo 16 de la supracitada Ley establece que:

“Los sujetos pasivos de bienes inmuebles deberán declarar, por lo menos cada cinco años, el valor de sus bienes a la municipalidad donde su ubican”

Queda claro que se  refiere a las declaraciones de inmuebles.  No obstante con la modificación del artículo 17 de ese mismo cuerpo legal, se establece que la municipalidad podrá efectuar nuevas valoraciones de oficio a los bienes sin declarar cada tres años, lo que crea una discrepancia de normas.

De ello se desprenden dos posiciones encontradas: una que señala que para los cumplidores, el plazo se extiende a 5 años, es decir por lo menos cada 5 años deberá el propietario presentar su declaración y que para los no cumplidores se le permite a la municipalidad no esperar 5 años para elaborar el avalúo administrativo, sino que se plazo se reduce a tres años.

Para los efectos, se ha mantenido esa tesis, aunque para algunos con la modificación de la Ley 9069 al artículo 17 de la Ley 7509, se derogaron tácitamente ambos plazos que señalan los artículos 10 y 16 de esa Ley, es decir que no rigen cinco años para la presentación de la declaración ni para la valoración por parte de la municipalidad, sino que siendo consistentes, para  todos los efectos tanto de valoración y de declaración rigen 3 años.

Pareciera ser la posición justa puesto que si un contribuyente es cumplidor y luego se convierte en no cumplidor del deber formal de presentar la declaración, en algunas ocasiones le será aplicable el plazo de 5 años y en otras de 3 años lo que viene a violentar el principio de seguridad jurídica.

¿Cómo se calcula la sanción que establece el artículo 17?

Una vez más recordemos que la base imponible para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles debe estar  en los registros municipales al 1º de enero de cada año (ver artículo 9 de la Ley Nº7509), misma que no podrá ser modificada durante el periodo fiscal anual o sea que si surgen cambios después de ese 1º de enero, se mantiene la base imponible que se registró por todo el periodo fiscal y de existir una nueva base imponible registrada  queda en espera para tener vigencia el próximo de 1º de enero el año siguiente.

Si el artículo 17 de la Ley Nº 7509 de Impuesto sobre Bienes Inmuebles fue reformado a partir del 28 de setiembre de 2012, esto quiere decir:

SUPUESTO 1
Que todos los omisos antes de la creación del tipo penal sancionador administrativo que hiciera el artículo 10 de la Ley 9069 de 10 de setiembre de 2012 “Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria, que a su vez fue publicado en el Alcance Digital Nº143 al Diario Oficial La Gaceta Nº188 de 28 de setiembre de 2012, no tienen sanción alguna ni podría aplicarse de forma retroactiva porque se violentaría el artículo 39 de nuestra Constitución Política.

SUPUESTO 2
A partir del 28 de setiembre de 2012 tampoco podría aplicarse la sanción, porque la base imponible para el periodo fiscal 2012 estaba establecida desde el 1º de enero de 2012 y a pesar de existir algún avalúo después de esa fecha, de quedar firme sería para aplicar a la base imponible del año 2013 y no existiría tampoco diferencia en las bases imponibles entre el año 2012 y el año 2013 (porque no existía norma habilitante que creara la sanción  que permitiera comparar la base imponible  del año 2012 que surge el 1 de enero de 2012 y la base imponible del 2013  cuando aún no existía sanción).

SUPUESTO 3
Del mismo modo si el avalúo se realiza en el año 2013 y queda firme en este mismo año, ya la base imponible fue establecida el 1º de enero de 2013 y la base imponible proveniente del avalúo quedaría registrado pero se aplicaría a a partir del año 2014, no existe tampoco diferencia de bases.

SUPUESTO 4
Si la municipalidad realiza el avaluó en el 15 de abril de 2013 y el propietario lo recurre, quedando firme por ejemplo el 28 de agosto de 2015, la base imponible se modificaría a partir del 1º de enero de 2016.  En este caso se tendría que calcular la sanción de la siguiente manera:

Paso 1.  Cálculo de las  diferencias entre bases imponibles. Se reitera que la base imponible para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles debe estar  en los registros municipales al 1º de enero de cada año(ver artículo 9 de la Ley Nº7509), misma que no podrá ser modificada durante el periodo fiscal anual o sea que si surgen cambios después de ese 1º de enero, se mantiene la base imponible que se registró por todo el periodo fiscal y de existir una nueva base imponible registrada  queda en espera para tener vigencia el próximo de 1º de enero el año siguiente.

Entonces para el supuesto 4 el cálculo se haría de la siguiente manera:

Base Imponible registrada al 1-1-2013                                                                                                    ¢1.000.000  x 0.25% =                           Impuesto anual  ¢2.500
Base Imponible registrada al 1-1-2016Por avalúo realizado el  15 de abril de 2013            ¢ 50.000.000 x 0,25% =                       Impuesto anual ¢125.000

Paso 2. Verificar la fecha para determinar las diferencias de bases imponibles

2-1 El avalúo se realizó el 15 de abril de 2013, por lo que la base imponible anual y que permaneció en  ese monto fue de ¢ 1.000.000 porque el avalúo de haber quedado firme se hubiera aplicado a partir del 1º de enero de 2014, lo que quiere decir que para el año 2013 la diferencia es 0.
2-2    La base imponible registrada para el 2014         ¢ 1.000.000

Base imponible por avalúo debió ser de             ¢50.000.000

Diferencia de bases imponibles                     ¢49.000.000 x 0.25%=

Monto de la Sanción                                          ¢122.500,00

2-3    La base imponible registrada para el 2015           ¢  1.000.000

Base imponible por avalúo debió ser de             ¢ 50.000.000

Diferencia de bases imponibles                  ¢49.000.000 x 0.25%

Monto de la sanción                                               ¢122.500,00

Para este caso en concreto el monto de la sanción sumaría ¢245.000,00. Entre más transcurra el tiempo, la municipalidad podrá a través de la sanción recuperar parte del impuesto que no pagó el contribuyente.

Cuando la municipalidad ha realizado el avalúo y éste no esté firme, el contribuyente puede presentar la declaración informativa y la condición de omiso desaparece por lo que la sanción no se origina por haberse subsanado la omisión.

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

9 de 11 Comentarios

  1. Carlos Lopez Zuñiga • 07 enero, 2015

    Es improcedente por lo tanto que la municipalidad cobre una multa a finales de Diciembre de 2014 a un contribuyente, por la no presentacion de la Declaracion de Valoracion de Bienes inmuebles en el 2012, pudiendo el contribuyente alegar que la reforma no es retroactiva?

    Responder
  2. Vilma Mora Rodríguez • 18 marzo, 2014

    Buenas tardes: La duda mia es la siguiente: yo soy vecina de Moravia y he sido muy puntuial con mis pagos, en el 2003 mi esposo hizo por primera vez la declaración jurada, despues en el 2008 yo pregunte si me tocaba y la respuesta hasta diciembre del año pasado siempre fue que no, en ese mes al apersorme a pagar el impuesto, pregunte a la cajera y la respuesta fue que no sabia, ahora en enero me di cuenta por un vecino que si se estaba haciendo pero que debiamos pagar una multa por no haberlo hecho antes de diciembre, pero si nunca fuimos notificados, minimo un rótulo, ahora lo que dicen es que nosotros debemos conocer las leyes y que debemos pagar, lo cual considero injusto, ya mandamos 4 vecinos carta y nada y la defensoria de los habitantes tampoco nos ayudo. Que podemos hacer?

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  3. Alvaro Jimenez • 10 junio, 2013

    Al momento de adquirir el inmueble y realizar el trámite de cambio de propietario ante la Municipalidad y entregar copia de la escritura se podría considerar como una declaración considerando que la escritura señala el valor del mismo.

    Responder
  4. Maritza Gutierrez • 22 marzo, 2013

    Yo lo que quisiera saber es qué pasa si la persona sí cumple con presentar la declaración de valor de su propiedad pero por un valor muy bajo. ¿Podría la Municipalidad – de oficio – realizar otra valoración? ¿Existiría alguna multa para esa persona por haber declarado un valor tan diferente del real?

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco • 23 marzo, 2013

      A doña Maritza, nos permitimos transcribirle la respuesta que nos brindaron en la Dirección General de Tributación: «Si la declaración es muy baja lo que produce es que la Municipalidad le pueda fiscalizar y hacer el avalúo. No pasa nada si usted declara muy por debajo, al menos cumple con el deber formal, aunque cada propietario debería de tener certeza del valor de su propiedad.»

      Responder
  5. RODOLFO CORRALES • 22 marzo, 2013

    Gracias por la informacion, es muy importante. Saludos desde Grecia centro.

    Responder
  6. Luis Alberto Arias • 21 marzo, 2013

    Buenos días, tengo una pregunta para los colegas: En el caso de que un inmueble de uso agrícola, se encuentre exonerado de pagar el impuesto sobre bienes inmuebles, por disposición legal específica, estaría siempre el propietario obligado a presentar esta declaración?
    Saludos a todos.

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco • 02 abril, 2013

      A don Luis Alberto Arias nos permitimos transcribirle la respuesta que atentamente nos brindaron en la Dirección General de Tributación en relación con la consulta formulada en cuanto a si debe cumplirse también con la declaración de valor de inmuebles agrícolas que por disposición legal se encuentren exonerados del pago del impuesto sobre bienes inmuebles: «Sobre el particular tenemos varias situaciones: 1. Según el artículo 10 de la Ley 7509 de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en adelante Ley) todo bien inmueble debe ser valorado PARA EFECTOS TRIBUTARIOS. 2. El artículo 6 de la ley señala que son sujetos pasivos los propietarios con título inscrito o finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad 3. El artículo 16 de la ley señala que los sujetos pasivos de bienes inmuebles deberán declarar, por lo menos cada cinco años, el valor de sus bienes a la municipalidad donde se ubiquen. 4. El artículo 17 de la ley tipifica la conducta omisiva para quien inobserve la presentación de la declaración de bienes imponiéndole una multa. La presentación de la declaración cuando se es sujeto pasivo, calificado de esta manera por el artículo 6 de la ley, obliga al cumplimiento de esta deber formal y el tipo creado por el legislador no hizo diferencia entre el concepto de sujeto pasivo y los bienes no afectos al impuesto. 5. Existe la posibilidad que los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas o hayan sido declarados, por el Poder Ejecutivo, reserva forestal, indígena o biológica, Parque Nacional o similar, solo formen parte del inmueble y no la totalidad del mismo. Síntesis: A pesar de existir jurídicamente la habilitación para que no se afecte al bien inmueble al impuesto, esto para que no se materialice la base imponible para el cálculo de la obligación tributaria, permanece el deber formal de presentar la declaración de bienes, caso contrario la norma habilitante no se extiende hasta el tipo sancionador creado por el legislador en el artículo 17 de la Ley, además del control administrativo que debe realizar la Administración Tributario Municipal, ante la posibilidad de cambio de situación del inmueble.»

      Responder
  7. Jaime Rojas • 21 marzo, 2013

    Muy buena explicación aunque densa. Será necesario analizarla bien. Se tocan varios temas, no solamente referidos a los dueños de terrenos agrícolas sino de aplicación general para todos los propietarios de bienes inmuebles, me parece. Importante tomar en cuenta la existencia de esta nueva multa del art. 17 y la forma de cálculo. Puede llegar a ser onerosa.

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