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A los notarios que otorguen traspasos de no domiciliados

El colega Eduardo Rodríguez Bolaños, socio de la firma Grupo Camacho Internacional,  hace una importante recomendación a los notarios al  momento de autorizar escrituras de traspaso de bienes pertenecientes a personas no domiciliadas en Costa Rica.  Le agradecemos su participación en este foro.

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«Hoy en día cuando un no residente genera una ganancia de capital por la venta de bienes inscribibles, el comprador debe hacer una retención del 2,5% según se encuentra establecido en el artículo 28 ter de la Ley de Impuesto Sobre la Renta:

Artículo 28 ter- Retención en ganancias de capital obtenidas por no domiciliados. Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio nacional propiedad de un no domiciliado, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el dos coma cinco por ciento (2,5%) de la contraprestación total acordada, en concepto de retención a cuenta del impuesto correspondiente a la ganancia de capital.

 En los casos en que se transmitan otros bienes o derechos situados en territorio nacional propiedad de un no domiciliado, la retención mencionada en el párrafo anterior se deberá practicar siempre que el adquirente sea un contribuyente del artículo 2 de esta ley.

 No procederá la retención a que se refiere este artículo en los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades domiciliadas en territorio nacional.

 Si la retención no hubiera ingresado, el Registro Nacional no podrá inscribir el traspaso de los bienes transmitidos, y tratándose de bienes muebles o derechos no sujetos a inscripción, quedarán afectos al pago del impuesto que corresponda con ocasión de la transacción realizada.”   (La negrita no es del original)

Para dar cumplimiento a lo dispuesto en esta norma, el Registro Inmobiliario y el Registro de Muebles, publicaron en julio del 2019 las Directrices DRI-001-2019 y DRBM-DIR-002-2019, en las cuales se configuraba la responsabilidad del Notario de dar fe de la retención correspondiente a este tributo.

Sabemos que la aplicación de ambas resoluciones fue suspendida a los pocos días de su publicación, en espera de que se produzca una resolución conjunta por parte de la  Administración Tributaria y el Registro Nacional que regule el tema de manera más pormenorizada.

Sin embargo, desde un punto de vista conservador, si bien al día de hoy, ni la Administración Tributaria, ni el Registro se han pronunciado al respecto, es importante tener presente que la obligación de la retención existe y no puede dejarse sin efecto, una obligación plasmada en una ley a razón de falta de reglamento.

Por este motivo, es recomendable que los notarios soliciten a las partes de estos traspasos y conserven en su Archivo de Referencias,  las declaraciones del impuesto así como los respectivos comprobantes de pago para poder responder ante una eventual acción por parte de la Autoridad Tributaria o bien de los propios comparecientes.

Concretamente, corresponde al comprador retener el 2,5 % del precio pactado con el vendedor no domiciliado, e ingresarlo a las arcas de la Administración Tributaria.

Ahora bien, existe el gran inconveniente de que a esta fecha, la Dirección General de Tributación no ha publicado aún el formulario específico de Declaración que se requiere para cumplir con esta obligación.    Sin embargo, reiteramos nuevamente que la inexistencia de ese formulario no exime de la obligación material (el pago).

Existen dos posibilidades para ello:

1. Llenar el formulario D.110, que se utilizaría para pagarle la retención a Hacienda.
o
2. Colocar en la D-103-V2 “Declaración Jurada de Retenciones en la Fuente por Remesas al Exterior V2” en la casilla 39: “Otras retenciones por remesas al exterior (30%)” el valor retenido.

Es importante señalar que si bien la casilla 39 indica un porcentaje del 30% , haciendo referencia al inciso l) del artículo 59 de la Ley de Renta, es el único lugar en donde se podría eventualmente declarar esta retención aplicada al no domiciliado.

En ambos casos, debe llevarse el formulario a los bancos autorizados por Hacienda para realizar el pago a la Administración Tributaria.

Finalmente conviene reiterar una vez más que aunque no exista una forma idónea para declarar este impuesto a las ganancias de capital, la obligación persiste por ley y puede eventualmente traer repercusiones para el Registro, al notario y las partes.  La ineficiencia de la Administración Tributaria no es una justificante para no realizar la retención.

Por lo anterior,  la recomendación para el notario es que ya sea el formulario D.110 o bien la declaración D.103, guarde prueba fehaciente de la retención realizada a la persona no residente en su Archivo de Referencias, de forma tal que no pueda ser cuestionado su cumplimiento tributario en el acto notarial. Pues como ya se sabe, es obligación del notario brindar la asesoría correcta a las partes en el momento de la formalización de su voluntad en el acto notarial.»

Eduardo Rodríguez Bolaños cuenta con más de 12 años de experiencia en temas de asesoría financiera, fiscal, tributaria y de precios de transferencia. Es Licenciado en Derecho de la Universidad de Costa Rica y cuenta con estudios de economía. Además, es Máster en Administración de Empresas con especialidad en estructuración financiera de la Escuela de Alta Dirección y Administración de Barcelona. Cuenta también con estudios en Precios de Transferencia, Fiscalidad Internacional y Contabilidad Financiera. Eduardo es profesor de la Maestría en Dirección de Empresas del Tecnológico de Costa Rica.

7 de 20 Comentarios

  1. Andres Lanza • 19 agosto, 2021

    Buenos Dias Silvia: Teniendo que hacer una venta de un no domiciliado, hacia otro no domiciliado, estaba repasando este asunto, y noto que que no es exacto lo que manifestas, en cuanto el 2,5 % es una retencion e ingreso a cueenta del impuesto, que luego debera autoliquidar, el vendedor, acorde las pautas generales, siendo que el impuesto podria ser mayor o menor, que el monto retenido, en base a cual sistema aplicara si el del 2,25% propiedades adquiridas antes de la ley o el 15% de a Ganancia. ? Ahora bien, me pregunto si la venta tuvo Ganancia 0, como se recupera luego esa retencion del 2,25%, pero mas aun, si si liquida en el mismo momento de la venta, se podria pagar el Impuesto resultante real , (menor que el 2.5% retenido) y no luego tener que hacer el tramite de devolucion del dinero retenido e ingresado de mas. Por ultimo a nivel de Inscripcion en el Registro, no vi que tengan un machote, que contemple la Compra Venta de Inluebles, para no domiciliados, en el sentido si el Notario deberia poner alguna leyenda especial. Gracias. Saludos.

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  2. Elisabeth Lindermuller • 11 abril, 2021

    Tengo una duda. Un cliente NO domiciliado tiene una propiedad bajo una S.A. El precio y valor registrado es de $69mil Dolares (en ese precio la compro). Ahora quiere vender y el precio de venta es $75mil dolares. La diferencia o «ganancia» es de $6mil dolares. Sin embargo, despues de pagar la comision al corredor de bienes raices + IVA (el corredor emite factura electroncia) y el 50% del gasto del traspaso, ya no hay ganancia sino mas bien hay perdida. Estoy en lo correcto que en este caso no aplica pagar el 2.5% por no haber ganancia en absoluto ?

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    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 12 abril, 2021

      La tarifa del impuesto a las ganancias de capital que corresponde pagar a los vendedores NO DOMICILIADOS consiste en un 2.5% del precio de venta (sin importar cuál fue el valor en que adquirió el bien).

      Artículo 28 ter.- Retención en ganancias de capital obtenidas por no domiciliados

      Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio nacional propiedad de un no domiciliado, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el dos coma cinco por ciento (2,5%) de la contraprestación total acordada, en concepto de retención a cuenta del impuesto correspondiente a la ganancia de capital

      El comprador es el obligado a retener ese 2.5% del precio y pagarlo a Hacienda.

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      • Elisabeth Lindermuller • 13 abril, 2021

        Entonces no deberia llamarse impuesto sobre la GANANCIA de Capital. Deberia llamarse impuesto adicional de traspaso para personas no domiciliadas.

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        • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 13 abril, 2021

          Tiene mucha razón doña Elisabeth que en el caso de bienes pertenecientes a no domiciliados, en realidad el impuesto no se aplica sobre el aumento o disminución en el valor del bien transmitido, sino exclusivamente sobre el precio de la transacción.

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      • Manuel Barboza • 29 julio, 2021

        Pero tratándose de una Sociedad Anónima costarricense la propietaria del inmueble, las ganancias de capital no deberían de pagarse como domiciliada?
        Si el pago se hace en el extranjero en cuantas del representante de la sociedad, habría que pagar impuesto a las remesas?

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  3. MARIA LOURDES DELGADO JIMENEZ • 24 marzo, 2021

    Excelente aporte del Licenciado Rodríguez, al que de antemano se les da las gracias.
    Siempre pensé y en diferentes foros levante la voz junto con otros colegas, que deben de cerrarse portillos y eso es lo que se adolece en la Administración. Para terminar con esto y evitar cualquier tipo de evasión o error entre las partes, debió de establecerse este rubro en el momento de hacer las tasaciones. Fin del discurso. Pero lo que se pretendió fue cargar en los hombros del Notario toda clase de responsabilidad como recaudador de otro tributo, con responsabilidad y obligación, sin pago alguno.

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